Неочевидные риски покупки дома: что нужно проверить

Автор:
Евгений Николаевич

Каждый год российские суды выносят решения по тысячам дел, которые связаны с рынком индивидуальных жилых домов.
Далее рассмотрены 6 рисков, с которыми приобретатели ИЖС могут столкнуться на любой стадии: проверке дома, заключении договора и регистрации в Росреестре.

Незаконная реконструкция.

Начинаем с этапа проверки. 
Любые изменения площади и этажности ИЖС должны сопровождаться получением соответствующего уведомления в администрации и регистрацией в ЕГРН. Если этого не сделано, дом может быть признан самовольной постройкой.
В 2021 году Анна и Владимир приобрели участок с индивидуальным жилым домом в пригороде Челябинска. Сделка была зарегистрирована в установленном порядке.
Через 8 месяцев владелец смежного участка обратился в суд с требованием обязать новых владельцев демонтировать часть дома, возведённую в непосредственной близости к его забору. В обоснование иска он указал на нарушение минимальных отступов от границ участка, установленных градостроительным регламентом.
В ходе разбирательства было установлено, что построенный в 1985 году дом подвергся в 2019 году реконструкции: его площадь и конфигурация были изменены. Однако уведомление о реконструкции ИЖС в администрацию не подавалось, а сведения о новых характеристиках не были внесены в ЕГРН. Фактически часть строения была возведена с отступом около 1 метра от границы соседа вместо допустимых 5 метров.
Суд встал на сторону истца и обязал собственников демонтировать самовольно реконструированную часть дома. Исполнение решения повлекло финансовые затраты – не только на демонтаж, но и на новый ремонт. А главное, что супруги покупали дом гораздо большей площади, нежели то, что осталось после сноса. 

Банкротство продавца дома.

Проверка продавца часто сводится к анализу реестра банкротств: если информация обнаружена, сделку не проводят. При этом ключевая опасность может возникнуть раньше — на момент сделки продавец ещё не отражён в реестре, но заявление о признании его несостоятельным уже подано в суд.
В июле 2022 года Сергей приобрёл жилой дом в Ярославле. Продавец не вызывал сомнений, пакет документов был оформлен корректно. Переход права зарегистрировали в Росреестре, после чего покупатель заселился.
Однако спустя 4 месяца сделку оспорили в судебном порядке и признали недействительной.
Выяснилось, что за 2 дня до заключения договора продавец обратился в суд с заявлением о собственной несостоятельности. К дате сделки его данные ещё не были опубликованы в реестре, из-за чего создавалось формальное ощущение безопасности сделки.
Фактически процесс уже начался — суд принял заявление к производству. Впоследствии арбитражный управляющий оспорил отчуждение дома, квалифицировав его как вывод актива из конкурсной массы. Вернуть уплаченные средства не удалось: покупатель утратил и недвижимость, и деньги.
Следовательно, ни расчёты в полном объёме, ни государственная регистрация права не гарантируют отсутствия последующих споров. 
Судебная практика также подтверждает: сделки с должниками, находящимися в предбанкротном состоянии, относятся к категории повышенного риска.

Ошибки при составлении договора для покупки дома.

Переходя ко 2 стадии сделки — оформлению договора, важно учитывать: шаблонные формы из открытых источников не защищают интересы сторон и не обеспечивают безопасность сделки, поэтому договор требует индивидуальной доработки.
В 2022 году Алина и Захар приобрели жилой дом в Ростове-на-Дону. В ходе проверки существенных рисков выявлено не было. Текст договора взяли на юридическом портале, условия продавец принял. Средства передали наличными под расписку, после чего документы были поданы через МФЦ.
Однако в регистрации было отказано. Основание — в договоре не указан перечень лиц, сохраняющих право проживания. Позиция Росреестра оказалась обоснованной: обязанность включать такие сведения прямо предусмотрена ст. 558 ГК РФ. Подобные требования не сведены в единый список и содержатся в разных кодексах и федеральных законах, поэтому стороны этот нюанс не учли.
Продавец отказался корректировать договор и возвращать средства. Захар и Алина обратились в суд и добились удовлетворения иска — с ответчика взыскали стоимость дома. Но на стадии исполнения возникли сложности. У продавца отсутствовали имущество, легальный доход и трудоустройство. В результате взыскание через ФССП оказалось невозможным.

Занижение суммы в договоре.

Указание в договоре купли-продажи заниженной цены по-прежнему применяется как способ налоговой оптимизации. Однако при наличии сопутствующих факторов такая схема оборачивается серьёзными последствиями.
В сентябре 2024 года Александра приобрела частный дом в Ленинградской области. По договорённости в договоре зафиксировали лишь 58 % от фактической цены объекта. Продавец представила согласие супруга, однако стоимость ИЖС в нём указана не была.

Впоследствии бывший супруг продавца оспорил сделку, и суд встал на его сторону: согласие на отчуждение должно содержать цену. 
В результате Александре удалось взыскать в судебном порядке лишь сумму, зафиксированную в договоре - 58 % от фактической стоимости. Реальные потери составили 2,14 млн рублей.

Недееспособность продавца дома.

На стадии внесения сведений в ЕГРН одним из существенных рисков является психическое состояние продавца. Получение актуальной медицинской справки важно не только в отношении пожилых лиц, но и продавцов, внешне не вызывающих сомнений в дееспособности.
В 2024 году по решению суда у Андрея изъяли дом, купленный у пожилой женщины в Тамбове. Хотя при сделке была представлена справка о дееспособности, в процессе рассмотрения дела выяснилось наличие заболевания, из-за которого продавец не могла осознавать правовые последствия отчуждения недвижимости.
Ключевым оказалось то, что справку выдал медицинский центр, не включённый в Федеральный реестр медицинских организаций (сокращённо ФРМО). Правовое значение имело не наличие документа как такового, а статус учреждения, его оформившего. В подобных спорах учитываются только справки организаций, входящих в ФРМО.
В случае проверки сведений о клинике в ФРМО, судебного разбирательства и временных потерь можно было бы избежать. 
Стоимость дома впоследствии удалось взыскать, однако затраты на выполненный Андреем ремонт суд возмещать отказался.

Недействительность доверенности.

Актуальность доверенности следует контролировать на каждом этапе сделки, в том числе при подаче документов в МФЦ.
В декабре 2023 года Иван приобретал дом в Воронеже. Продавец - сын собственника, который всё делал на основании доверенности от отца. Спустя 2 дня после передачи денег и подачи документов, Росреестр отказал в государственной регистрации.
Выяснилось, что в вечер перед сделкой собственник аннулировал доверенность в электронном порядке. Уже 4 года такая возможность доступна на сайте нотариальной палаты.
Росреестр отказал в регистрации по причине недействительности доверенности. Продавец полученные деньги не вернул и прекратил выходить на связь. Михаил добился положительного решения в суде 1 инстанции и апелляции. Однако исполнить его через ФССП не удалось - у должника отсутствовали имущество и доходы.

Приведённые примеры отражают лишь часть рисков, с которыми сталкиваются порядочные покупатели ИЖС. По этой причине при подготовке сделки требуется внимательность и тщательная проверка как самого дома, так и чистоты продавца.