Неочевидные риски покупки коммерческой недвижимости: что нужно проверить

Автор:
Анастасия Андреевна

Росреестр сообщил о рекордном числе судебных разбирательств на рынке недвижимости - порядка 370 тыс. дел, связанных с оспариванием сделок и возвратом средств.
Ниже приведены 6 рисков, с которыми покупатели коммерции сталкиваются на всех стадиях сделки: при проверке, заключении договора и внесении сведений в ЕГРН.

Незаконная перепланировка.

Начнём с рисков, возникающих на стадии проверки объекта. 
По оценке Сбербанка, на рынке недвижимости насчитывается около 100 тыс. объектов с неузаконенной перепланировкой. Риэлторы обычно проводят поверхностную проверку. Тогда как на практике покупатель в любой момент может оказаться ответчиком по исковому заявлению со стороны государственных органов.
ООО в 2021 году приобрело офисное помещение в нежилом здании в Челябинске. В ходе плановой проверки пожарной безопасности летом 2022 года инспектор обратил внимание, что конфигурация помещения в бумагах и по факту не сходятся. И передал информацию и фотографии помещения в прокуратуру в рамках межведомственного взаимодействия. 
Буквально через 3 месяца прокуратура обратилась в суд и потребовала привести планировку офиса в официальное состояние. При покупке же этот риск не проверялся. Покупатель считал, что проблемы с перепланировками характерны только для жилого фонда.
В рамках судебного процесса экспертиза подтвердила несоответствие между планировкой, отражённой в ЕГРН, и фактическим состоянием. Установлено, что прежний собственник-ИП демонтировал 2 капитальные стены и переоборудовал офис в формат «опенспейс».
По итогам рассмотрения суд обязал ООО возместить расходы на судебную экспертизу в размере 82 000 руб. и привести коммерческую недвижимость в первоначальное состояние путём восстановления демонтированных стен.
Крайний пункт оказался наиболее проблемным. Кроме восстановления капитальных конструкций, ООО пришлось в течение 3 месяцев провести полный ремонт офиса. В результате покупатель приобрёл помещение в одной конфигурации, а эксплуатирует его в другой, которую изначально не рассматривал бы для покупки.
Нередко новые собственники даже не осведомлены о том, что в ЕГРН зафиксирована иная конфигурация помещения или здания. И выясняется, что средства за особенную планировку фактически были оплачены продавцу напрасно.

Банкротство продавца.

При анализе финансовой чистоты продавца обычно ограничиваются реестром банкротств. При наличии там соответствующей информации, от сделки отказываются. Однако риск возникает раньше: на дату сделки продавец может ещё не числиться в реестре, хотя заявление о его несостоятельности уже принято судом.
В январе 2024 года ИП купил здание кафе в Люберцах. Продавец — физическое лицо не вызывал подозрений. Переход права зарегистрировали в Росреестре, после чего покупатель приступил к подготовке бизнеса к открытию. Спустя 3 месяца собственность была оспорена в суде, а сделка признана недействительной.
Выяснилось, что за 2 дня до заключения договора продавец кафе обратился в суд с заявлением о банкротстве. К моменту сделки его данные ещё не были отражены в реестре, из-за чего создавалось формальное впечатление отсутствия рисков.
При этом юридический процесс фактически начался (заявление принято судом). В дальнейшем финансовый управляющий оспорил отчуждение здания из-за подозрения на вывод недвижимости из конкурсной массы. Вернуть средства не удалось: покупатель остался и без бизнеса, и без денег.
Таким образом, ни полный расчёт по договору, ни наличие регистрационной записи в ЕГРН не гарантируют отсутствия проблем. 
Судебная практика также показывает, что сделки с продавцами, находящимися в предбанкротном состоянии из-за долгов, относятся к категории повышенного риска.

Ошибки при составлении договора купли-продажи.

Переходим ко 2 этапу покупки — оформлению договора. Шаблонный договор из интернета практически не обеспечивает защиту сделки и нуждается в персонифицированной доработке.
Индивидуальный предприниматель приобрёл с целью инвестиций торговое помещение в Краснодаре, в котором был арендатор. В договор купли-продажи включили пункт о том, что арендатор продолжает использовать магазин, пока не истечет договор аренды. Переход права был зарегистрирован в ЕГРН, а арендатор остался в помещении и продолжил деятельность.
Через 4 месяца арендатор обратился в суд с требованием перевести на него права покупателя и оспорить предыдущую сделку. В ходе разбирательства выяснилось, что в ранее заключённом договоре аренды предусмотрено преимущественное право арендатора на выкуп. При этом продавец был обязан направить арендатору официальное предложение о выкупе с указанием цены и условий сделки. И получить отказ либо дождаться истечения 10 дней с момента направления уведомления. Эти требования выполнены не были.
Суд удовлетворил требования: сделка признана действительной, а покупатель утратил право. 
Осложнило ситуацию, что старый владелец магазина отказался возвращать деньги. В рамках ещё одного судебного разбирательства фемида удовлетворила требования о возврате средств. Однако фактически этого сделать не удалось, так как приставы не нашли у старого владельца имущества, которое можно было бы реализовать. А деньги, вырученные от продажи магазина, он потратил.

Занижение суммы в договоре.

Указание в контракте заниженной стоимости по-прежнему применяется для уменьшения налоговых обязательств. Однако в совокупности с другими факторами это оборачивается неприятными последствиями.
В феврале 2022 года Игорь купил автосервис в пригороде Ярославля. Стороны условились, что впишут в договор только 55% от настоящей цены. Продавец представил согласие супруги, однако стоимость сделки там указана не была.
Впоследствии бывшая супруга продавца обжаловала сделку. И суд встал на её сторону: согласие на отчуждение должно отражать цену недвижимости.
В результате Игорю удалось взыскать в судебном порядке лишь сумму, указанную в договоре - 55% от фактической. Потери составили 1,23 млн руб.

Недееспособность продавца коммерческой недвижимости.

При регистрационных действиях одним из существенных рисков является психическое состояние сторон. Свежую медицинскую справку нужно запрашивать не только у пожилых лиц, но и у продавцов любого возраста.
В 2025 году по решению судьи у Владислава изъяли помещение пекарни, купленное у пенсионера в Воронеже. Несмотря на имеющуюся справку о дееспособности, в ходе процесса было установлено заболевание, из-за которого пенсионер не мог осознавать правовые последствия сделки.
Что примечательно, справка была выдана медицинской клиникой, не включённой в федеральный реестр медицинских организаций (ФРМО).
Правовой смысл имело не наличие справки само по себе, а то, кто её выдал. В подобных спорах принимаются во внимание документы только от медицинских организаций, включённых в ФРМО.
Если бы Владислав заранее проверил клинику по этому реестру, разбирательства в суде и потери времени можно было бы избежать. Стоимость покупки пекарни удалось вернуть, но расходы на выполненный ремонт суд не возместил.

Недействительность доверенности.

Факт легальности доверенности нужно проверять на всех стадиях купли-продажи или аренды коммерческой недвижимости. В том числе непосредственно во время обращения в МФЦ с подписанным договором.
В сентябре 2023 года партнёры Иван и Сергей покупали вскладчину СТО в Новосибирске. Продавцом была дочь собственника, которая действовала по доверенности. Через 2 дня после визита сторон в центр «Мои документы», Росреестр отказал в переходе прав.
Выяснилось, что доверенность была отменена самим владельцем СТО в онлайн-режиме на сайте нотариальной палаты. Так можно делать с 2022 года.
Служба регистрации и картографии отказала из-за недействительной доверенности. Продавец решил не возвращать переданные ему деньги, а позже и вовсе отключил телефон. Иван и Сергей добились успеха в ходе судебного разбирательства – им выдали положительное решение суда. Однако в реальности получить назад деньги им не удалось: служба судебных приставов просто не нашла у недобросовестного продавца имущества и источников дохода.

Вышеуказанные примеры – это только небольшая часть рисков, которые напрямую влияют на законопослушных приобретателей коммерческих объектов. Поэтому при намерении купить или арендовать недвижимость необходимо проявлять максимальную осмотрительность и досконально изучить юридическую чистоту продавца и имущества.