Неочевидные риски покупки квартиры на вторичке: что нужно проверить

Автор:
Анастасия Андреевна

Ежегодно в российских судах рассматривается около 21 тыс. дел, связанных с оспариванием сделок на вторичном рынке жилья.
Ниже — 6 реальных рисков, с которыми покупатели сталкиваются на всех этапах сделки: проверке квартиры, подписании договора и регистрации.

Незаконная перепланировка.

Начнём с рисков на этапе проверки объекта. 
По данным Сбербанка, около 100 тыс. квартир на рынке имеют неузаконенную перепланировку. Риэлторы, как правило, ограничиваются формальной проверкой. При этом на практике покупатель может в любой момент стать ответчиком по иску управляющей компании или соседей.
Тимур в 2020 году приобрел квартиру в Казани в новом на тот момент ЖК. Спустя 4 года управляющая компания подала на него в суд и потребовала привести квартиру в исходное состояние. При покупке этот риск не проверялся. Покупатель считал, что проблемы с перепланировками характерны только для старого жилфонда.
В ходе судебного разбирательства экспертиза установила расхождения между конфигурацией в ЕГРН и фактической. Прежний собственник снёс несущие стены между кухней и гостиной, и между лоджией и спальней. 
По итогу судья обязал Тимура:

• оплатить штраф 5 000 руб. по ст. 7.21 КоАП;
• возместить стоимость судебной экспертизы - 65 000 руб.;
• привести всё в исходное состояние, восстановив стены.

Последний пункт оказался особо сложным. Помимо восстановления несущих конструкций, пришлось сделать ремонт с нуля. Тимур оплатил штраф и экспертизу, а ремонт занял 4 месяца. В итоге он остался с неудобной планировкой, которую изначально не стал бы покупать. 
Часто новые владельцы даже не знают, что в ЕГРН зарегистрирована иная конфигурация квартиры. И оказывается, что деньги за «улучшенную» планировку уплачены прежнему собственнику зря.

Банкротство продавца квартиры.

При проверке продавца обращаются к реестру банкротств — если сведения там есть, от сделки отказываются. Но риск глубже: продавца может ещё не быть в реестре, но заявление о признании банкротом уже подано в суд.
Алексей купил 2-комнатную квартиру в Мытищах в июне 2024 года. Продавец казался порядочным, документы были безупречны. Сделку зарегистрировали в Росреестре, и покупатель заехал в квартиру.
Но через 4 месяца его право оспорили в суде и признали сделку недействительной.
Оказалось, что продавец подал иск о банкротстве за 2 дня до подписания договора. На момент сделки его ФИО ещё не было в реестре, что создавало формальную видимость отсутствия рисков.
При этом процедура уже была запущена: заявление принято судом. Позже финансовый управляющий оспорил продажу квартиры как вывод имущества из конкурсной массы. Взыскать деньги с продавца не удалось - покупатель остался без квартиры и без денег.
Таким образом, даже полная оплата по договору и регистрация права в ЕГРН не исключают последующих проблем. 
Кроме того, практика показывает: сделки с продавцами в предбанкротном состоянии из-за долгов также относятся к зоне повышенного риска.

Ошибки при составлении договора для покупки квартиры.

Переходим к рискам на 2 этапе покупки - составлении договора. Практика показывает, что типовой договор из интернета не обеспечивает безопасность сделки и требует индивидуальной переработки.
В 2023 году молодожёны Анна и Руслан покупали первое жильё – 1-комнатную квартиру в Самаре. Пара при проверке объекта проблем не выявила. Договор скачали с юридического сайта. Продавец согласовал условия. Расчёт провели наличными по расписке и подали документы в МФЦ.
Но Росреестр отказал в регистрации. Основание отказа - «в договоре отсутствует список лиц, сохраняющих право проживания». И ведомство было право – требование к указанию этого списка есть в ст. 558 Гражданского кодекса. Подобные требования не собраны в единый перечень и разбросаны по кодексам и федеральным законам. Стороны же этот момент проигнорировали или не учли. 
Продавец отказался вносить изменения и возвращать деньги. Анна и Руслан пошли в суд и выиграли дело - с продавца взыскали стоимость квартиры. Проблема оказалась в исполнении решения суда. У продавца не было имущества, официального дохода и работы. Поэтому взыскать деньги через приставов не удалось. 

Занижение суммы в договоре.

Занижение суммы в договоре купли-продажи до сих пор используется для снижения налогов. Однако в сочетании с иными обстоятельствами такая экономия нередко приводит к серьёзным последствиям.
В мае 2022 года Алина покупала 3-комнатную квартиру в Горно-Алтайске. По соглашению сторон в договоре указали лишь 60% от реальной стоимости. Продавец, молодая женщина, получила согласие супруга, но без указания цены сделки. 
Позже бывший муж оспорил продажу, и суд его поддержал: в согласии на отчуждение стоимость объекта должна быть указана.
В итоге Алина смогла через суд вернуть только сумму, указанную в договоре - 60% от реальной стоимости. Фактически она потеряла 1,45 млн руб.

Недееспособность продавца вторичной квартиры.

На этапе регистрации сделки один из ключевых рисков — психическое состояние продавца. Запрашивать актуальную справку необходимо не только у пожилых, но и с виду дееспособных лиц.
В 2024 году суд изъял квартиру у Олега и Елены из Красноярска, приобретённую у пенсионерки. Несмотря на предоставленную справку о дееспособности, в ходе разбирательства установили заболевание, не позволявшее продавцу осознавать последствия сделки.
А главное, справка была выдана медицинским центром, отсутствующим в федеральном реестре медицинских организаций (ФРМО).
Юридическое значение имел не сам факт наличия справки, а статус выдавшей медицинской организации: в споре учитываются только учреждения, включённые в ФРМО.
Если бы покупатели сверили данные клиники с ФРМО, судебного спора и потери времени удалось бы избежать. Деньги за квартиру удалось взыскать. Однако расходы на ремонт, который Олег успел сделать, суд не компенсировал.

Недействительность доверенности.

Действительность доверенности необходимо проверять на всех этапах сделки, включая подачу документов в МФЦ.
В марте 2025 года Михаил покупал квартиру в Краснодаре у сына собственника, действовавшего по доверенности. Через 2 дня после передачи денег и сдачи документов в МФЦ, Росреестр отказал в регистрации.
Оказалось, что собственник отменил доверенность онлайн в ночь до сделки. С 2022 года это можно сделать через сайт нотариальной палаты.
Росреестр отказал в регистрации из-за недействительной доверенности. Продавец деньги не вернул и перестал выходить на связь. Михаил выиграл дело в 1-й инстанции и апелляции, но взыскать средства ФССП не удалось - у должника не было имущества и доходов.

Выше приведена лишь малая часть рисков, с которыми могут столкнуться добросовестные покупатели. Поэтому, планируя сделку, надо быть предельно осторожным и детально изучать недвижимость и её продавца.