Неочевидные риски покупки квартиры в новостройке: что нужно проверить

Автор:
Андрей Олегович

В судах РФ ежегодно рассматривается свыше 20 тысяч споров, связанных с признанием недействительными сделок на рынке жилой недвижимости.
Далее - 6 практических рисков, с которыми покупатели сталкиваются на разных этапах сделки — при проверке квартиры в новостройке, заключении договора и прохождении государственной регистрации.

Незаконное строительство многоэтажки.

Начнём с рисков на этапе проверки квартиры. 
В первую очередь к ним относится легальность строительства дома: от самого начала до момента ввода в эксплуатацию.
Молодая семья, Владимир и Ольга, купили квартиру на этапе котлована в новостройке города Энгельса Саратовской области в 2021 году. Разрешение на строительство на момент сделки действовало, застройщик не находился в банкротстве, поэтому у покупателей не возникло сомнений в надёжности проекта.
Ввод дома в эксплуатацию был запланирован на 2022 год. Застройщик почти завершил строительство и провёл благоустройство двора. Однако за месяц до предполагаемой даты ввода региональный Минстрой приостановил действие разрешения на строительство. 
Формальное основание — несоответствие проекта требованиям к доступности социальной инфраструктуры: удалённости до школ, детских садов и медицинских учреждений. При этом ведомство сослалось на градостроительные регламенты, принятые уже после выдачи разрешения на строительство, и фактически применило их задним числом.
С 2022 года эта ситуация является предметом судебных разбирательств. Несмотря на фактическую готовность дома, у застройщика отсутствуют юридические основания для ввода объекта в эксплуатацию, а у дольщиков — для оформления права собственности и заселения. 
Судебный спор продолжается до сих пор, сроки его завершения неизвестны. И покупатели по-прежнему не могут ни зарегистрировать право, ни заехать в оплаченные квартиры.

Ненадёжность застройщика.

Очень важно, чтобы застройщик построил объект качественно и в срок. Но так бывает не всегда.
Сергей в мае 2023 года купил квартиру в новостройке Новой Москвы на стадии, когда дом был построен примерно наполовину. Цена была на 10 % ниже рынка. При этом девелопер не имел опыта строительства многоквартирных домов — это был его первый объект.
МКД ввели в эксплуатацию с просрочкой на 8 месяцев. После заселения выяснилось, что качество работ не соответствует заявленному: в стенах были трещины, сантехника установлена криво, входная дверь плохо закрывалась. Недостатки застройщик не признал и устранять их не стал.
Отдельные проблемы возникли с благоустройством. Вместо обещанных детской и спортивной площадок, парковки и зоны отдыха весь двор просто закатали в асфальт. Работы выполнялись в дождь, из-за чего покрытие начало быстро разрушаться. 
В итоге Сергей, пока ждал ввода дома в эксплуатацию, жил в арендованном жилье. А после заселения за свой счёт устранил недоделки в квартире. А вот проблема с благоустройством двора не решилась – родители с детьми вынуждены ходить гулять на площадку в 15 минутах от дома.

Ошибки при составлении договора для покупки квартиры.

Переходим к рискам на 2 этапе покупки - составлении договора. Практика показывает, что типовой договор из интернета или от застройщика не обеспечивает безопасность сделки и требует индивидуальной переработки.
В 2024 году молодожёны Кристина и Дмитрий покупали своё первое жильё – 1-комнатную квартиру в новостройке в Калуге. Они подписали договор с застройщиком без детального изучения его условий и ограничились поверхностным ознакомлением. 
В договоре содержался пункт, согласно которому оплата квартиры производилась до регистрации в Росреестре. Фактически покупатели передали деньги за воздух, так как договор ещё не внесён в ЕГРН.  
Средства были перечислены застройщику, однако регистрацию договора он не осуществил. Позднее выяснилось, что девелопер действовал недобросовестно, и Дмитрий с Кристиной были не единственными жертвами этой схемы.
Восстановить свои права удалось только через суд. Судебное разбирательство заняло 10 месяцев. Лишь после этого покупатель смог добиться регистрации. Это относительно счастливый финал, однако потраченные время и нервы на участие в суде девелопер не компенсировал.

Занижение суммы в договоре.

Занижение цены в договоре купли-продажи по-прежнему применяется как способ уменьшить налоговую нагрузку. Но при определённых условиях такая схема оборачивается для покупателя существенными потерями.
В марте 2025 года Виталий приобретал квартиру в новом доме в Омске. Продавцом выступала супружеская пара, которая получила право на эту квартиру годом ранее по ДДУ. По договорённости сторон в договоре купли-продажи была отражена только часть реальной цены — 64%. Согласие супруга на сделку было оформлено, однако стоимость квартиры в нём не указывалась.
После сделки бывший муж продавца обратился в суд с требованием признать продажу недействительной. Суд встал на его сторону, указав, что согласие на отчуждение недвижимости не содержало цену объекта.
В результате Виталий смог взыскать через суд лишь ту сумму, которая была зафиксирована в договоре, то есть 64% от фактической стоимости квартиры. Реальные потери покупателя составили 1,74 млн руб.

Доплата за фактический метраж квартиры.

На этапе регистрации сделки один из рисков — плата за дополнительные квадратные метры, если площадь квартиры изменилась после окончания строительства.
Марат приобрёл квартиру на этапе строительства в 2024 году в Казани. В договоре была указана проектная площадь квартиры — 45 кв. м, и на этот показатель он ориентировался при расчёте стоимости.
После завершения строительства дом был поставлен на кадастровый учёт, и по результатам обмеров фактическая площадь квартиры составила 48,3 кв. м. Застройщик потребовал доплатить за «лишние» 3,3 квадратных метра 253 тысячи рублей.
Проблема заключалась в том, что в договоре не было предусмотрено запрета на доплату за увеличение площади. Формально требования застройщика оказались законными. Если бы Марат на этапе подписания договора закрепил условие об отсутствии доплаты за отклонение фактического метража, он сохранил бы средства.

Недействительность доверенности.

Проверку действительности доверенности следует проводить на каждом этапе сделки, в том числе непосредственно при подаче документов в МФЦ.
Ольга в марте 2024 года приобретала квартиру в одном из только что построенных жилых комплексов Екатеринбурга. Продажей объекта занималась аффилированная с застройщиком компания - формально отдельное юридическое лицо, действующее по доверенности от основного застройщика. После подписания договора и передачи денежных средств стороны обратились в МФЦ для подачи документов на государственную регистрацию.
Спустя 2 дня Росреестр направил уведомление о приостановлении регистрационных действий, а через месяц последовал отказ в регистрации. Причиной стало признание доверенности недействительной.
Выяснилось, что основной застройщик аннулировал доверенность в электронном виде в ночь накануне сделки. С 2022 года такая отмена возможна через сайт нотариальной палаты.
Застройщик полученные средства не вернул и прекратил любое взаимодействие. Михаил добился положительного решения сначала в суде первой инстанции, затем в апелляции. Однако фактическое взыскание через ФССП оказалось невозможным - к этому времени девелопер уже был признан банкротом.

Перечисленные ситуации отражают лишь небольшую часть рисков, с которыми сталкиваются добросовестные покупатели новостроек. Именно поэтому при подготовке сделки важно проявлять осмотрительность и тщательно проверять как сам объект недвижимости, так и лицо, выступающее продавцом.