Неочевидные риски покупки участка: что нужно проверить

Автор:
Анастасия Владимировна

Ежегодно российская судебная система рассматривает тысячи дел, связанных с обжалованием сделок на земельном рынке.
Мы приводим 6 неочевидных рисков, с которыми есть шанс столкнуться на всех этапах покупки или аренды: во время проверки участка, подписании договора и регистрационных действиях.

Изъятие для нужд государства.

Начнём с опасностей на стадии проверки земли. 
Даже полностью проведённая регистрация не гарантирует сохранность собственности в будущем. Земля может быть изъята для государственных или муниципальных нужд: строительства дорог, жилья и социальной инфраструктуры.
Михаил в 2020 году приобрел землю в Екатеринбурге под строительство магазина. Спустя год после ввода здания в эксплуатацию он получил уведомление о планируемом изъятии надела. Администрация хотела построить в этом районе дорожную развязку. 
Оказалось, что эти намерения ещё в 2018 году были закреплены в генеральном плане города, а участок переведён в функциональную зону транспортной инфраструктуры. Позже был утверждён проект планировки территории с детальной трассировкой дороги. 
По итогам выкупа администрация заплатила Михаилу всего 74% от стоимости участка, оплаченной в 2020 году по договору. Если бы покупатель заранее проверил Правила землепользования, генеральный план и утверждённые проекты межевания, такой ситуации бы не произошло.

Банкротство продавца участка.

При анализе личности продавца обычно ориентируются на реестр банкротств: наличие записи там считается основанием для отказа от сделки. Однако фактический риск возникает раньше: на момент заключения договора продавец может ещё не значиться в реестре, при том, что заявление о признании его банкротом уже принято судом.
Алексей купил землю с домом в Самаре в июне 2024 года. Продавец не вызывал сомнений. Куплю-продажу провели в Росреестре, и покупатель заехал в дом. Но через 4 месяца его право обжаловали в суде и признали договор недействительным.
Выяснилось, что недобросовестный продавец за 2 дня до сделки обратился с иском в суд о признании себя банкротом. На момент, когда подписывался договор, в реестре банкротств его ещё не было. И это создавало иллюзию формальной чистоты сделки.
Однако процесс признания его несостоятельным уже начался, так как суд принял иск. Немного позднее арбитражный управляющий оспорил отчуждение участка и дома. Основание – незаконный вывод недвижимости из конкурсной массы. В итоге, взыскать деньги с продавца не получилось. И покупатель остался без дома и без средств.
В результате, даже наличие записи о собственности в ЕГРН не исключает возможных проблем в будущем. 
Кроме того, опасны сделки с продавцами в предбанкротном состоянии. Причина повышенного риска в большом объёме долгов.

Ошибки при составлении договора для покупки участка.

Переходим к рискам на следующем этапе – разработке и подписании договора. Доказано, что стандартный договор из интернета не приближает стороны к безопасной сделке, а скорее наоборот. Каждое соглашение должно составляться под конкретную ситуацию. 
В 2022 году молодожёны Елена и Вадим покупали 2-этажный дом и участок под ним в Новосибирске. Пара при проверке проблем не выявила. Договор загрузили с одного из юридических сайтов. Продавец согласился с текстом контракта. Вадим передал деньги, что было зафиксировано распиской. Документы подали в центр «Мои документы». 
Но Росреестр вынес отказ в переходе права. Основание - «в договоре отсутствует список обременений и ограничений, либо указание на их отсутствие». И ведомство было право – требование к указанию этой информации есть в ст. п. 17 ч. 1 ст. 26 ФЗ-218. Подобные требования не содержатся в едином списке и разделены по кодексам и ФЗ. Молодожёны этот момент не учли. 
Продавец наотрез отказался корректировать договор и отдавать назад деньги. Елена и Вадим обратились в суд и одержали победу - с продавца взыскали долг. Однако проблема оказалась в исполнении решения судьи. У должника не было имущества, которое можно было бы реализовать для погашения обязательства. Кроме того, он не был официально трудоустроен. Взыскать деньги через ФССП не удалось. 

Занижение суммы в договоре.

Стороны сделок часто прибегают к следующему методу уменьшения налоговых обязательств – указывают в договоре сумму гораздо меньшую, чем в реальности. Но в совокупности с другими обстоятельствами такой ход может привести к необратимым последствиям.
В марте 2023 года Арина покупала участок под автомойку в Новой Москве. В ДКП указали лишь 62% от цены. Продавец заранее получила письменное согласие мужа. Но в нём не была прописана цена сделки. 
Через 3 месяца экс-супруг обжаловал отчуждение автомойки. И суд был на его стороне: в согласии на продажу стоимость обязательно должна быть указана.
В итоге Алина добилась через суд возвращения только той суммы, которая указана в договоре (62% от фактической). Она потеряла 1,91 млн руб.

Недееспособность продавца участка.

Крайне важно на стадии регистрационных действий проверить, действительно ли продавец является психически здоровым и осознаёт, что делает. Инструмент такой проверки – медицинская справка. Её необходимо запрашивать вне зависимости от возраста и уровня внешнего благополучия владельца земли.
В 2024 году суд изъял участок у Виктора из Красноярска, приобретённый у молодой пенсионерки. Несмотря на то, что справка доказывала психическую дееспособность, суд посчитал иначе. Экспертиза установила заболевание, которое ограничивало продавца в понимании последствий отчуждения участка.
Наиболее важный факт - справка была выдана малоизвестным медицинским учреждением, которого не было в федеральном реестре медицинских организаций (ФРМО).
Таким образом, правовое значение имел статус медицинской организации. В случае возможного спора признаются только клиники из  ФРМО.
Если бы Виктор сверил название клиники с реестром, разбирательства и временных потерь удалось бы избежать. Деньги получилось вернуть назад. Однако расходы на выравнивание и засыпку щебнем суд не компенсировал.

Недействительность доверенности.

Полномочия представителя должны контролироваться на протяжении всей сделки, в том числе при передаче документов в центры государственных услуг («Мои документы»).
В марте 2025 года Михаил покупал землю в Краснодарском крае. Продавал её племянник хозяина, действовавший по доверенности. Через 2 дня после посещения МФЦ, Росреестр не согласовал регистрацию.
Как выяснилось, доверитель отменил доверенность через сайт нотариальной палаты за день до МФЦ. Уже 5 лет так можно сделать и это вполне законно.
Росреестр отказал из-за доверенности, которая на момент действий регистратора уже не была действительной. Продавец средства не вернул. Более того, выключил телефон и игнорировал звонки Михаила.
К слову, покупатель выиграл дело сразу в 2 инстанциях. Но вернуть деньги службе судебных приставов не удалось из-за того, что у должника отсутствовал какой-либо доход и место работы.

Приведённые примеры отражают лишь незначительную часть угроз, с которыми сталкиваются законопослушные приобретатели участков. По этой причине требуется повышенная осмотрительность и всесторонняя проверка как самого участка, так и продавца.