Неочевидные риски при застройке участка: что нужно проверить
Автор:Андрей Олегович
По официальным данным, около 70% обращений за выдачей разрешений на строительство завершились отказом. При этом значительная часть отказов связана не с формальными ошибками, которые можно исправить, а в целом с невозможностью реализации строительства на конкретном участке.
Ниже — 6 реальных рисков, с которыми может столкнуться добросовестный застройщик.
Запрет строительства из-за нахождения в КРТ.
В ряде регионов под комплексное развитие территорий (КРТ) отведены значительные площади земель. Для застройщиков нахождение участка в КРТ – это один из наиболее негативных сценариев, поскольку строительство в таких зонах почти невозможно.
Крупная логистическая компания в октябре 2024 года приобрела участок в Новой Москве под строительство складов. Сделка была зарегистрирована, а собственность оформлена в ЕГРН.
Но на этапе получения разрешения на строительство застройщик получил отказ. Выяснилось, что участок расположен в территориальной зоне КРТ-22. В границах КРТ точечное строительство не допускается, а право застройки предоставлено инвесторам. Изменение статуса такой земли затруднительно и на практике почти невозможно.
Логистическая компания имела серьёзный административный ресурс, поэтому решила оспорить отказ в досудебном порядке и выйти из зоны КРТ. Однако всё равно получила отказ. Дальнейшее судебное обжалование, пройденное вплоть до кассации, не привело к положительному результату.
В результате компания приняла решение о продаже участка и поиске альтернативной площадки. При повторной продаже удалось выручить лишь 70% от первоначальной стоимости. Потенциальный покупатель заранее провёл аудит и учёл ограничения, связанные с нахождением в зоне КРТ.
Изъятие для нужд государства.
Даже при наличии зарегистрированного права на землю застройщик не застрахован от последующих рисков.
Индивидуальный предприниматель в 2023 году приобрёл участок под строительство «Пятёрочки» и планировал в будущем сдавать здание в аренду.
Спустя 8 месяцев, после начала земляных работ, ИП получил уведомление администрации об изъятии участка для муниципальных нужд. На территории планировалось сооружение автомобильной развязки. При этом инфраструктура была запроектирована и утверждена ещё за 2 года до приобретения участка. Вся информация содержалась в публичных документах: ПЗЗ, генплане и проекте межевания.
Выкупная стоимость, предложенная администрацией, составила 55% от первоначальной цены. ИП обратился к независимому оценщику и оспорил сумму в суде - добился увеличения компенсации до 78%. Однако фактически всё равно понёс миллионные убытки. Но главное, что предприниматель потерял время, более 1.5 лет, вложенное в покупку земли, строительство объекта на ней и споры с чиновниками по выкупу.
Расположение в приаэродромной территории.
Вокруг каждого аэродрома устанавливается приаэродромная территория (ПАТ) диаметров 30 км. В её границах действуют запреты и ограничения на застройку.
ООО приобрело в 2022 году в Сочи участок на возвышенности для строительства гостиницы. Компания заказала проект и провела инженерные изыскания. После подготовки пакета документов обратилась в администрацию за получением разрешения.
В выдаче согласования отказали, так как участок расположен в 61 секторе 3-й подзоны ПАТ аэропорта Сочи, где максимальная высота застройки 261 метр. Поскольку участок сам по себе находится на высоте 257 м на уровне моря, на нём допускалось строительство не выше 1 этажа (земная поверхность плюс 4 м). Застройщик же планировал 5-этажную гостиницу.
В итоге реализация проекта признана экономически нецелесообразной. ООО отказалось от строительства и приняло решение о продаже земли. И сосредоточилось на поиске альтернативной площадки, не обременённой ограничениями ПАТ.
С момента приобретения участка до его продажи и покупки новой стройплощадки прошло 14 месяцев. При правильном выборе земли ООО за это время могло бы уже вводить гостиницу в эксплуатацию.
Ограничения из-за подземных коммуникаций.
Подземные и наземные инженерные сети напрямую влияют на застройку землевладения. В первую очередь, из-за своей охранной зоны.
Олег в 2020 году приобрёл участок во Владимире под строительство загородного дома. Покупатель проверил, есть ли охранные зоны коммуникаций на участке через кадастровую карту. Они отсутствовали. На земле проходило только некое «сооружение».
В течение месяца после покупки Олег направил в администрацию уведомление о планируемом строительстве, но получил отказ.
Оказалось, что под участком проходит водопровод диаметром 200 мм. Трасса пересекала надел практически поперёк. Охранная зона не была официально внесена в ЕГРН. Но по закону у водопровода всё равно всегда есть охранная зона. И застройщики должны её соблюдать, несмотря на отсутствие сведений в ЕГРН.
Та доля участка, которая не входит в охранную зону, оказалась слишком мала для полноценного строительства ИЖС. Фактически у участка отсутствует градостроительный потенциал.
Олег не смог ничего построить, при этом остаётся собственником земли. Покупатели охотно соглашаются на просмотр, но после изучения документов отказываются от покупки.
Конечно, можно зарегистрировать дом по дачной амнистии. Однако это не гарантирует того, что спустя какое-то время собственник земли не станет ответчиком в суде по иску о сносе ИЖС.
Невозможность выкупа участка из аренды.
При намерении выкупа участка из аренды в собственность ключевое значение имеет соразмерность площади участка и зданий на нём.
ИП получил в начале 2024 года участок на торгах в аренду под строительство склада в Твери. Возведение склада рассматривалось как формальное основание для последующего выкупа в собственность по цене 20% от кадастровой стоимости.
Склад был построен и введён в эксплуатацию, однако в выкупе предпринимателю было отказано. Основание – несоблюдение требований к соразмерности. Такие требования закреплены в профильных сводах правил, но на практике этот риск часто не учитывается. Склад оказался слишком малым по отношению к размеру участка.
В результате ИП уже 2 года продолжает арендовать участок на условиях, сформированных по итогам аукциона. Арендная плата намного выше рынка, поскольку в ходе торгов конкуренты существенно повысили цену.
Единственным формальным способом решения проблемы является строительство склада, превышающего текущую площадь примерно в 6 раз, на что у предпринимателя нет финансовой возможности. Кроме того, большая часть земли находится за «красными линиями». И строительство там юридически невозможно.
Расположение участка в водоохранной зоне.
Земельные участки, расположенные в водоохранных зонах, имеют особый правовой режим.
Владимир и Захар в июне 2023 года приобрели землю на берегу Волги для строительства базы отдыха. Строительство заняло 1 год. И в 2024 году объект был введён в эксплуатацию. Бизнес функционировал успешно и приносил доход.
В начале 2024 года в отношении предпринимателей была проведена прокурорская проверка, по итогам которой установлено незаконное занятие береговой полосы. Это нарушение требований Водного кодекса РФ. Участки в пределах береговой полосы не могут находиться в собственности. Прокуратура обратилась в суд, и сделка была оспорена.
В результате предприниматели лишились собственности, утратили бизнес и фактически потеряли вложенные в приобретение земли многомиллионные средства.
