Проверка частного дома

Проверка частного дома — это комплексная юридическая экспертиза объекта, направленная на выявление правовых рисков и скрытых дефектов перед покупкой. 
Основная цель — убедиться, что продавец действительно имеет право на сделку, дом и участок не обременены запретами, нет судебных споров, а технические характеристики соответствуют документам.
Проверка особенно актуальна при покупке:

• дома с участком в городе или сельской местности, особенно при цене ниже рыночной;
• по доверенности или при большом количестве сособственников;
• в регионах с большим количеством самовольно возведённых домов.

Без квалифицированной проверки покупатель рискует:

• потерять право собственности по суду из-за оспаривания сделки;
• оказаться владельцем объекта, возведённого незаконно, либо с характеристиками, отличных от внесённых в ЕГРН;
• понести затраты на легализацию ИЖС или судебные споры с соседями и третьими лицами.

Чек-лист по проверке дома.

На основании практики нашими юристами выработан список проверок, которые обязательно должны проводиться покупателем при поиске подходящего варианта частного дома:

1. Факт кадастрового учёта и регистрации;
2. Законность продажи (иногда продавец не является собственником, продаёт по истекшей доверенности либо не вправе отчуждать имущество без согласия банка, супруга и органов опеки);
3. Соответствие характеристик дома (высота, площадь, этажность, конфигурация) сведениям в ЕГРН;
4. Как часто перепродавался дом;
5. Является ли самовольной постройкой;
6. Наличие особых отметок в выписке;
7. Имеются ли официальные арендаторы;
8. Риски по оспариванию купли-продажи в перспективе;
9. Прописанные лица;
10. При вступлении продавца в наследство – соблюдена ли процедура;
11. Действительность гражданского паспорта продавца;
12. Его нахождение в розыске;
13. Его ФИО в перечне террористов;
14. Факт дееспособности (можно проверить, если продавец предоставит справку из медицинского учреждения);
15. Банкротство в прошлом и вероятность процедуры в будущем;
16. Наличие исполнительных производств в ФССП из-за задолженностей;
17. Участие продавца и дома в судах, изучение фабул дел;
18. Обременения, которые официально зарегистрированы: ипотека, арест, запреты, залог;
19. Задолженность по ЖКУ, капитальному ремонту (при предоставлении чеков и квитанций, «платёжек»);
20. Не нарушены ли интересы несовершеннолетних при выделении доли маткапитала.

Также есть краткий список проверок, который касается проверки участка под домом. Соответствие вида использования;

1. Отсутствие охранных зон, которые бы препятствовали бы размещению жилья;
2. Изучение подземных коммуникаций (при наличии геодезической съёмки);
3. Наличие границ, оформленных в ЕГРН;
4. Ограничения для будущего строительства нового дома или реконструкции существующего;
5. Расположение за «красными линиями», то есть на территории общего пользования.

Это не полный перечень. При необходимости рекомендуем ознакомиться с ним в рамках нашей отдельной услуги по проверке участка.

Срок проверки дома юристом.

Проверка занимает несколько дней. В зависимости от индивидуальных особенностей срок может быть, как увеличен, так и сокращён. Если заказчик сообщает нам о срочности вопроса, возможно сделать аудит перед покупкой в сжатые сроки. Мы предостерегаем от предложений, когда юрист обещает сделать экспресс-проверку за 1 день. Как правило, такое исследование носит крайне поверхностный характер.

Стоимость проверки частного дома.

Цена аудита жилого дома зависит от нескольких вводных:

• срочность вопроса;
• месторасположение (адрес);
• нужно ли дополнительно проверять участок.

Стоимость всегда согласуется до начала работы. Если заказчик и юрист согласны, начинается юридическое изучение частного домовладения. Оплата услуг производится только после окончания работы и предоставления результата клиенту.

Документы для проверки частного дома.

Далее приведён перечень информации и документации, которая нужна для проведения проверки ИЖС: 

1. Кадастровый номер дома (в крайнем случае – адрес);
2. Выписка из ЕГРН, если она уже имеется на руках у покупателя (если нет, юрист её закажет самостоятельно);
3. Технический паспорт (при наличии);
4. Как зовут продавца и его паспортные данные;
5. Правоустанавливающие акты текущего владельца (договор, судебное решение и т.п.);
6. Квитанции об оплате потреблённых ресурсов;
7. Справка о дееспособности для подтверждения нормального психического здоровья хозяина и его права распоряжаться имуществом.

Список не закрытый. Каждая проверка индивидуальна, поэтому юрист запросит документы, нужные в конкретной ситуации.

Форма направления документов.

Ввиду того, что проверка полностью проходит в онлайн-формате, нет нужды в том, чтобы приносить бумажные оригиналы документации к нам в офис. Всё возможно отправить на электронную почту или в один из мессенджеров.

Отчёт по проверке частного дома.

Результат работы юриста – письменное правовое заключение в формате отчёта. Это документ, состоящий из отдельных смысловых блоков. Каждый блок – это пункт, который анализировался специалистом:

• зарегистрированные права;
• обременения;
• проверка продавца и т.п.

Финальная часть заключения – выводы, где мы перечисляем наиболее важные моменты, к которым пришли в рамках проверки. Последнее предложение в отчёте – это рекомендация или нерекомендация к покупке. 

Срок действия отчёта для покупки дома.

Как и любая информация, заключение со временем устаревает. Мы рекомендуем использовать информацию в отчёте в течение нескольких дней. В случае критически важных правовых сведений не стоит рассчитывать, что со временем ничего не изменилось. Цена ошибки – потеря денег и права собственности.
Далее перечислим сведения, которые могут измениться в любой момент, даже через неделю после проверки:

• регистрация аренды;
• оформление обременения в виде ипотеки, иного залога или ареста;
• отчуждение другому лицу (так называемая «двойная продажа»).

Наиболее разумный вариант – это заказ проверки дома непосредственно перед сделкой за несколько дней. Таким образом, покупатель будет чувствовать себя уверенно в плане юридической чистоты домовладения.