Проверка коммерческой недвижимости — это аудит объекта перед покупкой, арендой, инвестированием или иными сделками. Цель — выявить юридические риски, которые могут привести к убыткам, потере права собственности или оспариванию сделки. Проверка проводится в совокупности в отношении помещений, зданий и земельных участков, которые планируется использовать для предпринимательских целей.
Аудит проводится:
- перед покупкой офиса, склада, производства, торговой площади и др.;
- при заключении долгосрочной аренды;
- перед вступлением в долю в проекте или бизнесе.
По итогам проверке принимается решение о целесообразности сделки либо отказе от неё и поиске другого варианта.
Чек-лист по проверке бизнес-недвижимости.
Юрист работает по выработанному в ходе практики алгоритму и проверяет:
- Легальность права продавца;
- Действительность доверенности (к примеру, директора на реализацию недвижимости организации);
- Как часто переходила из рук в руки собственность и периодичность смены арендаторов, зарегистрированных в ЕГРН;
- Вероятность обжалования в суде и признания перехода недействительным;
- Есть ли зарегистрированная аренда и субаренда в настоящее время;
- Залог, в частности ипотека;
- Арест;
- Запрет регистрационных действий;
- Признан ли ИП/ООО-собственник банкротом или проходит ли процедуру признания несостоятельным в настоящее время;
- Судебная история продавца (по каким делам принимал участие; имелись ли споры, связанные с недвижимостью);
- Наличие исполнительных производств в отношении продающего лица;
- Расположение в объекте культурного наследия;
- Законность перевода из жилого в нежилое в прошлом (при необходимости);
- Выписаны ли все жильцы при изменении статуса;
- Незаконные перепланировки и переустройство;
- Зарегистрировано ли право на землю, если покупается здание;
- Расположение в охранных, санитарных, оползневых, подтопляемых зонах и иных ЗОУИТ;
- Привязано ли строение к участку в ЕГРН;
- Вероятность изъятия для муниципальных нужд;
- Соответствие назначения постройки виду использования участка;
- Риски при градостроительном освоении участка (что можно строить, в каких параметрах, какие есть ограничения);
- Есть ли разрешение на ввод в эксплуатацию.
Перечень не исчерпывающий. Точный список формируется после обсуждения с доверителем целей проверки и намерений по использованию недвижимости.
Срок проверки коммерческой недвижимости.
Среднее время аудита – 4-5 рабочих дней. Оно может быть увеличено, если надо:
- дополнительно проверить земельные вопросы наряду со зданием;
- подробнее изучить правовую историю собственника;
- запросить дополнительные документы, которые изначально не предоставлены или не находятся в общедоступных источниках.
Мы работаем по срочным запросам. Бывает, что до сделки остаётся 2-3 дня, и требуется оперативно проверить объект. Стоимость в этом случае немного выше стандартной, однако клиент в оперативном порядке получает полный отчёт с описанием результатов.
Стоимость проверки коммерции.
Начальная цена услуги – 20 000 рублей. Окончательная стоимость, которую мы озвучиваем в форме коммерческого предложения, формируется исходя из:
- типа имущества;
- местоположения;
- срочности проверки;
- объёма пунктов для анализа.
Оплата работы производится после предоставления результата – правового заключения в формате PDF, в течение 3 дней. Мы работаем официально, поэтому права и обязанности сторон изначально закреплены в соглашении.
Документы для проверки коммерческой недвижимости.
Мы запрашиваем у доверителя следующие сведения:
- кадастровый номер (либо адрес, если № неизвестен);
- наименование продавца-ООО или ИП (либо реквизиты общегражданского паспорта, если продаёт обычное физическое лицо);
- как планируется использовать площади;
- планируется ли новое строительство или реконструкция;
- если да, то в каких параметрах и с каким назначением.
Что касается документов, то в базовом наборе юрист запросит:
- выписки из ЕГРН (если имеются на руках);
- технические паспорта;
- акты о собственности текущего правообладателя (договоры, решения судов и т.п.);
- бланк соглашения по текущей сделке;
- планы и схемы.
Если указанной выше документации нет в наличии, это не критично. Но она повышает точность и глубину проверки.
Форма предоставления документов.
Все бумаги отправляются на электронную почту компании либо в личных сообщениях в мессенджере. Наша работа проводится полностью в дистанционном формате. Сразу после получения документации специалист начинает проверку.
Признаки плохой коммерческой недвижимости.
Ключевая цель юриста – ответить на вопрос, является ли приобретение имущества для бизнеса целесообразным или безопаснее найти другой вариант. Далее приводим перечень проблемных ситуаций, при которых разумно отказаться от покупки:
- Отсутствие зарегистрированного права;
- Доверенность на отчуждение просрочена или никогда не действовала;
- Серьёзные обременения – арест, запреты, а также залог (ипотека) при отсутствии согласия залогодержателя на реализацию;
- Наличие судебных споров, которые говорят о неблагонадёжности собственника;
- Риск оспаривания сделки по различным причинам (например, занижение стоимости при факте банкротства в прошлом);
- Самовольный характер строительства (нет разрешения на ввод в эксплуатацию строения);
- Незаконная перепланировка;
- Нарушения при переводе из жилого в нежилое, а также при приватизации в прошлом;
- На месте строения предполагается строительство инфраструктурных объектов, для чего имущество изымается для государственных нужд;
- Несоответствие вида использования назначению ОКС (есть нюансы, в некоторых случаях это некритично);
- Невозможность возведения нового объекта или реконструкции старого, если это требуется;
- Банкротный статус правообладателя, который не позволяет отчуждать активы.
Это только самые основные моменты. На практике оснований для отказа от сделки гораздо больше.
Отчёт по проверке.
После завершения юридического исследования подготовленный результат представляется в формате PDF. Это удобный и совместимый формат, открываемый на большинстве устройств.
Правовое заключение структурировано по тематическим разделам, каждый из которых охватывает отдельный аспект проверки, включая:
- наличие и юридическую чистоту права;
- зарегистрированные обременения;
- статус продавца;
- градостроительные характеристики.
Если в ходе анализа выявлены риски или негативные факторы, указывается их значимость и возможность устранения.
Финальный раздел содержит сводные выводы: перечислены все обнаруженные проблемы и даны рекомендации по целесообразности заключения контракта.
Основная задача документа — оценить допустимость сделки и предупредить о возможных рисках.
Срок действия отчёта по итогам проверки.
Данные, содержащиеся в итоговом заключении, со временем утрачивают актуальность. Некоторые сведения могут измениться уже в течение нескольких дней после проведения исследования.
В связи с этим рекомендуем проводить проверку непосредственно перед заключением договора купли-продажи или аренды. К числу юридически значимой информации, которая быстро изменяется, относится:
- переход права в результате реализации третьему лицу;
- снятие с кадастрового учёта и изменение иных характеристик в ЕГРН;
- наложение новых обременений, таких как ипотека или запрет на регистрацию;
- возникновение исполнительных производств.
