Проверка частного дома — это комплексная юридическая экспертиза объекта, направленная на выявление правовых рисков и скрытых дефектов перед покупкой.
Основная цель — убедиться, что продавец действительно имеет право на сделку, дом и участок не обременены запретами, нет судебных споров, а технические характеристики соответствуют документам.
Проверка особенно актуальна при покупке:
- дома с участком в городе или сельской местности, особенно при цене ниже рыночной;
- по доверенности или при большом количестве сособственников;
- в регионах с большим количеством самовольно возведённых домов.
Без квалифицированной проверки покупатель рискует:
- потерять право собственности по суду из-за оспаривания сделки;
- оказаться владельцем объекта, возведённого незаконно, либо с характеристиками, отличных от внесённых в ЕГРН;
- понести затраты на легализацию ИЖС или судебные споры с соседями и третьими лицами.
Чек-лист по проверке дома.
На основании практики нашими юристами выработан список проверок, которые обязательно должны проводиться покупателем при поиске подходящего варианта частного дома:
- Факт кадастрового учёта и регистрации;
- Законность продажи (иногда продавец не является собственником, продаёт по истекшей доверенности либо не вправе отчуждать имущество без согласия банка, супруга и органов опеки);
- Соответствие характеристик дома (высота, площадь, этажность, конфигурация) сведениям в ЕГРН;
- Как часто перепродавался дом;
- Является ли самовольной постройкой;
- Наличие особых отметок в выписке;
- Имеются ли официальные арендаторы;
- Риски по оспариванию купли-продажи в перспективе;
- Прописанные лица;
- При вступлении продавца в наследство – соблюдена ли процедура;
- Действительность гражданского паспорта продавца;
- Его нахождение в розыске;
- Его ФИО в перечне террористов;
- Факт дееспособности (можно проверить, если продавец предоставит справку из медицинского учреждения);
- Банкротство в прошлом и вероятность процедуры в будущем;
- Наличие исполнительных производств в ФССП из-за задолженностей;
- Участие продавца и дома в судах, изучение фабул дел;
- Обременения, которые официально зарегистрированы: ипотека, арест, запреты, залог;
- Задолженность по ЖКУ, капитальному ремонту (при предоставлении чеков и квитанций, «платёжек»);
- Не нарушены ли интересы несовершеннолетних при выделении доли маткапитала.
Также есть краткий список проверок, который касается проверки участка под домом. Соответствие вида использования;
- Отсутствие охранных зон, которые бы препятствовали бы размещению жилья;
- Изучение подземных коммуникаций (при наличии геодезической съёмки);
- Наличие границ, оформленных в ЕГРН;
- Ограничения для будущего строительства нового дома или реконструкции существующего;
- Расположение за «красными линиями», то есть на территории общего пользования.
Это не полный перечень. При необходимости рекомендуем ознакомиться с ним в рамках нашей отдельной услуги по проверке участка.
Срок проверки дома юристом.
Проверка занимает несколько дней. В зависимости от индивидуальных особенностей срок может быть, как увеличен, так и сокращён. Если заказчик сообщает нам о срочности вопроса, возможно сделать аудит перед покупкой в сжатые сроки. Мы предостерегаем от предложений, когда юрист обещает сделать экспресс-проверку за 1 день. Как правило, такое исследование носит крайне поверхностный характер.
Стоимость проверки частного дома.
Цена аудита жилого дома зависит от нескольких вводных:
- срочность вопроса;
- месторасположение (адрес);
- нужно ли дополнительно проверять участок.
Стоимость всегда согласуется до начала работы. Если заказчик и юрист согласны, начинается юридическое изучение частного домовладения. Оплата услуг производится только после окончания работы и предоставления результата клиенту.
Документы для проверки частного дома.
Далее приведён перечень информации и документации, которая нужна для проведения проверки ИЖС:
- Кадастровый номер дома (в крайнем случае – адрес);
- Выписка из ЕГРН, если она уже имеется на руках у покупателя (если нет, юрист её закажет самостоятельно);
- Технический паспорт (при наличии);
- Как зовут продавца и его паспортные данные;
- Правоустанавливающие акты текущего владельца (договор, судебное решение и т.п.);
- Квитанции об оплате потреблённых ресурсов;
- Справка о дееспособности для подтверждения нормального психического здоровья хозяина и его права распоряжаться имуществом.
Список не закрытый. Каждая проверка индивидуальна, поэтому юрист запросит документы, нужные в конкретной ситуации.
Форма направления документов.
Ввиду того, что проверка полностью проходит в онлайн-формате, нет нужды в том, чтобы приносить бумажные оригиналы документации к нам в офис. Всё возможно отправить на электронную почту или в один из мессенджеров.
Отчёт по проверке частного дома.
Результат работы юриста – письменное правовое заключение в формате отчёта. Это документ, состоящий из отдельных смысловых блоков. Каждый блок – это пункт, который анализировался специалистом:
- зарегистрированные права;
- обременения;
- проверка продавца и т.п.
Финальная часть заключения – выводы, где мы перечисляем наиболее важные моменты, к которым пришли в рамках проверки. Последнее предложение в отчёте – это рекомендация или нерекомендация к покупке.
Срок действия отчёта для покупки дома.
Как и любая информация, заключение со временем устаревает. Мы рекомендуем использовать информацию в отчёте в течение нескольких дней. В случае критически важных правовых сведений не стоит рассчитывать, что со временем ничего не изменилось. Цена ошибки – потеря денег и права собственности.
Далее перечислим сведения, которые могут измениться в любой момент, даже через неделю после проверки:
- регистрация аренды;
- оформление обременения в виде ипотеки, иного залога или ареста;
- отчуждение другому лицу (так называемая «двойная продажа»).
Наиболее разумный вариант – это заказ проверки дома непосредственно перед сделкой за несколько дней. Таким образом, покупатель будет чувствовать себя уверенно в плане юридической чистоты домовладения.
