Оформление прав на недвижимость

Оформление собственности или аренды на недвижимое имущество юридически именуется регистрацией. Основанием для процедуры является один из документов, установленных федеральным законом от 13.07.2015 года № 218-ФЗ.
При ошибках в заполнении бумаг или их неполном комплекте возможно 2 варианта: 

• Отказ в принятии заявления;
• Вынесение уведомления о приостановлении регистрационных действий, а затем уведомление об отказе.

Для успешного оформления необходимо подготовить полный пакет бумаг и подать его правильным образом в Росреестр или МФЦ. Подробно о процедуре визита в МФЦ и действиях там, а также что происходит после подачи заявления, мы рассказывали в рамках отдельной публикации. 
Сейчас предлагаем подробно проанализировать документы для оформления, а также особенности процедур в некоторых случаях.

Документы для регистрации недвижимости.

Регистратор может внести в ЕГРН сведения о новом правообладателе лишь на основании списка актов, указанного в ст. 14 федерального закона № 218.

1. Договор. Является подтверждением проведённой сделки между двумя сторонами. Кроме установленных общеправовых требований к соглашениям, придётся соблюсти и специализированные нормы в зависимости от типа договора и недвижимого имущества. Иногда обязателен визит к нотариусу, который удостоверяет контракт.
2. Свидетельство о наследстве. Его выдаёт нотариус в доказательство того, что наследник имеет легитимную возможность на вступление в наследство.
3. Судебный акт. В регистрационное ведомство представляется решение, на котором имеется отметка о вступлении в законную силу. Кроме актов судов общей юрисдикции Росреестром признаются и решения, вынесенные третейскими судами.
4. Распоряжения и постановления от органов власти. Ими преимущественно выступают муниципальные администрации и ТУ Росимущества в регионе.
5. Разрешение на ввод в эксплуатацию. Кадастровый учёт производит выдавший орган самостоятельно, а оформление правообладания лежит на собственнике.

Регистрация прав без кадастрового учета.

При подаче заявления специалист интересуется, какой тип обращения используется: только для оформления права, или с одновременным кадастровым учётом. Чтобы определиться с этим, стоит обратиться к уже упомянутому ФЗ. Только регистрационные действия проводятся в следующих случаях:

• Это новое здание, помещение или участок, и ранее он уже был учтён;
• Переход прав (случай, подходящий для сделок между сторонами по продаже, аренде, мене, дарении и т.п.);
• Подтверждение возникшего до 1997 года права;
• Установление или снятие обременений.

Перечень исчерпывающий: других оснований не предусмотрено.

Кадастровый учёт с одновременной регистрацией.

Здесь перечень случаев намного шире:

• Многоквартирный жилой дом и помещения в нём, если квартиры ещё никому не проданы;
• Создание здания, для которого не требуется разрешение на строительство;
• Здание, незавершённое строительством.

Регистрация права общей собственности.

При оформлении недвижимости, находящейся в общей собственности, действуют особые нормы. Они перечислены в ст. 42 ФЗ-218, ключевые из них:

• Большинство сделок требует посещения нотариуса;
• При изменении соотношения долей заявление подают все лица одновременно, чьи доли затрагиваются (кроме ситуации, когда это произошло по решению суда – тогда разрешается обращение одного из них);
• Если право регистрируется впервые, то может обратиться один из будущих правообладателей, если того не запрещает соглашение о распределении, которое они заключили;
• При оформлении доли третьего лица (то есть ранее не владевшего данным объектом) к заявке прикладываются извещение о продаже или отказы иных совладельцев на покупку).

Регистрация ДДУ в Росреестре.

Квартиры в домах, находящихся на стадии возведения, приобретаются на основании договора долевого участия. Законом предусмотрено немалое количество нюансов оформления сделки:

• Если покупатель – первый, то вместе с обращением он прикладывает копию разрешения на строительство и план дома с разбивкой на квартиры и нежилые помещения;
• Требуется визит в МФЦ одновременно представителя застройщика и нового владельца помещения;
• Регистратор дополнительно обязан провести экспертизу поданных бумаг – если выяснится, что квартира фактически отсутствует на плане, то выдаётся уведомление о приостановке;
• В выписке из ЕГРН после оформления будут также указаны дополнительные графы: наименование банка, открывшего застройщику счёт эскроу, и список лиц, являющихся поручителями по обязательствам девелопера.