Градостроительство – одна из наиболее сложных отраслей российского законодательства. Из-за регулярной актуализации норм и их обширности, застройщики должны соблюдать множество правовых процедур, включая получение разрешений на строительные работы.
Необходимость в оформлении согласований затрагивает как ИП и юридических лиц в отношении коммерческих и производственных объектов, так и простых граждан, которые хотят возвести дачу или частный дом. Однако порядок согласования таких объектов разный.
Зачем нужно разрешение?
Для сферы строительства характерен разрешительный порядок. Это значит, что перед началом определённых действий необходимо получить согласование от государства или муниципальной власти.
Разрешения являются единственным легальным основанием для:
- начала строительства;
- ввода в эксплуатацию;
- отклонения от стандартных нормативов застройки.
Однако согласование нужно не всегда. В некоторых случаях возможно построить объект и зарегистрировать право на него без дополнительных юридических процедур.
Поэтому задача юриста перед началом строительства – провести всесторонний анализ ситуации:
- нужно ли получать разрешение;
- каковы сроки согласования;
- какие риски могут встретиться на пути;
- можно ли оформить объект в упрощённом порядке;
- как упростить бюрократические процессы и сэкономить время и деньги застройщика.
Порядок оформления строительства.
Каждый случай индивидуален. Однако в большинстве ситуаций оформление строительства подразумевает:
- Правильный выбор земли под застройку с учётом категории, территориальной зоны, вида использования, предельных процентов застройки и озеленения, лицевого и боковых отступов;
- Проведение исследования о допустимости строительства здания определённой конфигурации и с нужными технико-экономическими параметрами (этажность, высота, назначение, количество парковочных мест и т.п.);
- Выбор порядка оформления – через разрешение, уведомления, без согласований по «дачной амнистии» или же в качестве вспомогательного объекта к основному;
- Получение градостроительного плана;
- Оформление технических условий от ресурсоснабжающих компаний на подключение воды, света, газа, тепла и канализации;
- Согласование размещения ОКС с собственниками аэродромов, в полосы воздушных подходов или приаэродромную территорию которых входит землевладение;
- Сопровождение разработки проектной документации и результатов инженерных изысканий (проверка, составление замечаний проектантам, анализ соответствия постановлению Правительства № 87, экспертиза);
- Направление извещений в Госстройнадзор – о начале строительства и его окончании, а также о возникновении происшествий — требуется не для всех объектов;
- Подача заявления и приложений для получения разрешения на строительство;
- Сопровождение в Госстройнадзоре – требуется для объектов свыше 1500 кв. м площади либо с массовым пребыванием людей;
- Сбор нужных бумаг для ввода в эксплуатацию (схемы, техплана, актов о выполнении техусловий, заключения стройнадзора);
- Оформление ввода.
Нестандартные ситуации по оформлению строительства потребуют особых действий со стороны юриста. К примеру:
- Регистрация самовольной постройки в суде;
- Получение согласия на отклонение от предельных параметров строительства;
- Оформление сервитута в случае проблем с проходом или проездом к участку;
- Сбор разрешительных писем для сноса зелёных насаждений на стройплощадке.
Направления помощи юриста по строительству.
Строительный юрист оказывает помощь застройщику по нескольким направлениям:
- Анализирует возможность строительства и корректирует параметры будущего здания;
- Заранее предупреждает о возможных рисках и дополнительных расходах;
- Готовит документы и сопровождает работы на всех этапах, начиная от выбора участка и заканчивая регистрацией в Росреестре;
- Берёт на себя взаимодействие с подрядчиками (кадастровыми инженерами, проектными организациями, геодезистами) и чиновниками регулирующих ведомств (Госстройнадзора, подразделениями администраций по градостроительным вопросам, Росреестром, ресурсоснабжающими организациями и т.д.);
- При необходимости – представляет интересы в суде для решения спора.
Юрист по строительству частного дома.
Возведение частного дома наравне с дачей, баней и другими хозяйственными постройками ведётся в упрощённом порядке. Поэтому перед юристом стоят задачи, отличные от указанных выше:
- изучить регламенты на предмет минимальных отступов от забора и границы с соседями;
- проанализировать, входит ли землевладение в зоны охраны источников питьевого водоснабжения;
- выявить вероятность сноса в будущем в целях реализации генерального плана (например, для строительства дороги или многоэтажных микрорайонов).
На нашей практике, много споров возникает между собственниками частных домов и соседями, а также с органами муниципального контроля. Причина в том, что процедура регистрации построенного дома максимально упрощена. Некоторые ключевые моменты не важны для Росреестра, однако имеют значение при возникновении спора или проведении проверки земельным контролем.
Как проходит консультация строительного юриста.
Первый этап взаимодействия юриста и доверителя – это консультация. Юридическая компания «Содействие» проводит консультирование в различных формах:
- в офисе;
- онлайн;
- по телефону.
Алгоритм консультации выглядит так:
- Физическое лицо или организация обращаются к нам с кратким описанием вопроса;
- Мы запрашиваем нужные документы и сведения;
- В течение 2-3 дней анализируем возможность успешной реализации проекта – к примеру, победу в суде или получение разрешения;
- Готовим письменное правовое заключение и направляем его доверителю;
- Затем в рамках устной консультации описываем результат аудита с отражением этапов работы, сроков и возможных рисков;
- Направляем официальное коммерческое предложение, где указываем стоимость услуг юриста и порядок оплаты.
Чтобы консультация юриста по строительству прошла комфортно, мы рекомендуем:
- Предварительно собрать имеющиеся на руках бумаги;
- Описать предшествующие события в хронологическом порядке;
- Знать адрес и кадастровый номер земельного участка, примерные технико-экономические параметры здания (высоту, этажность, площадь);
- Не утаивать информацию о наличии судебных споров, касающихся объекта недвижимости или застройщика.
Как правило, наша консультация бесплатна. Если требуется изучение большого объёма актов или составление письменного заключения юриста по строительному вопросу, наш специалист заранее сообщит о стоимости услуги.
Когда требуется адвокат по строительству.
Адвокат – это юрист с особым статусом. Рядовые ситуации не требуют обращения к нему. Однако в особенных случаях в силу своих полномочий может помочь только член адвокатского образования:
- Застройщик является стороной по уголовному делу (защита подозреваемых или подсудимых в силу УПК РФ простому юристу запрещена);
- Представление интересов во время обысков, ареста или даже допроса в качестве свидетеля;
- Получение определённой информации возможно только по адвокатскому запросу. Это нужно, когда требуется гарантированно получить сведения или документы в короткие сроки.
«Содействие» сотрудничает с опытными адвокатами, специализацией которых являются споры в сфере строительства. Далее мы приводим наиболее распространённые составы преступлений, по которым обвиняют застройщиков:
| Статья УК РФ |
Суть деяния |
| 171 |
- Деятельность строительный фирмы без регистрации в ЕГРЮЛ;
- Работа проектной организации, кадастрового инженера, геодезиста без получения лицензии и членства в СРО.
|
| 159 |
- Хищение бюджетных средств при строительстве объекта;
- Растрата денег дольщиков при возведении многоквартирных домов.
|
| 160 |
Растрата или хищение оборудования подрядчиком или субподрядчиком. |
| 216 |
Причинение вреда здоровью, смерть людей или крупный ущерб, вызванные нарушением правил безопасности на стройплощадке. |
| 217 |
То же самое при работах на опасных производствах. |
| 143 |
Нарушение правил охраны труда в строительных компаниях. |
Как проходит сопровождение строительства юристом.
Являясь представителями, мы берём на себя все административные и судебные процедуры:
- собираем нужные документы;
- добиваемся восстановления нарушенных прав;
- минимизируем финансовые расходы и потерю времени.
Наше взаимодействие строится на правах и обязанностях, которые перечислены в договоре оказания услуг по сопровождению строительства. Клиент в самом начале знает план действий юриста, а специалисты стараются не беспокоить доверителя по малозначительным вопросам.
Стоимость сопровождения строительства.
У нас есть стандартные пакеты по юридическому сопровождению строительных работ. Цена услуг зависит от:
- Характера ситуации (стандартное получение разрешительной документации в административном порядке или оформление бумаг через суд);
- Объёма помощи (иными словами, количества этапов – только выдача разрешения или же полное сопровождение от анализа вопроса и до регистрации здания в Росреестре).
В стоимость сопровождения не включены дополнительные расходы на подготовку проекта, изысканий, оплату государственных пошлин и судебных процедур.
Споры по строительству.
Не всегда правовые процессы проходят гладко. Различные споры регулярно сопровождают строительную отрасль. Мы систематизировали их и привели в виде таблицы:
| Субъекты спора |
О чём спорят строители |
| С органами власти |
- Получение, продление или изменение разрешений;
- Выдача градостроительной документации (ГПЗУ, выписки, уведомления, справки);
- Оспаривание отказов и выявленных нарушений на стройплощадке.
|
| С подрядчиками |
- Оплата услуг;
- Ошибки и недочёты в результатах строительства;
- Порядок использования имущества и оборудования.
|
| С ресурсоснабжающими организациями |
- Выдача технических условий и актов на подключение;
- Обжалование отказа в техническом присоединении;
- Споры о стоимости подключения.
|
Часть проблем решается в несудебном порядке путём переговоров и направления претензий. Если это не помогает, решение конфликта переходит в судебную плоскость.
Частые ошибки при строительстве.
Мы предостерегаем лиц, осуществляющих строительство, от ошибочных и необдуманных действий. Далее приведён список наиболее распространённых ошибок при строительстве:
- Самовольное проведение работ;
- Отклонение от проекта (надстройка дополнительного этажа, изменение площади, высоты потолков, корректировка внутренней конфигурации зданий);
- Взаимодействие с недобросовестными подрядчиками и субподрядчиками, в том числе не имеющими лицензий;
- Анализ утратившей силу градостроительной документации;
- Захват земли, права на которую отсутствуют;
- Строительство на участке с некорректным видом использования, в зоне действия особых условий и санитарных зонах;
- Выход за «красные линии».
Последствия вышеуказанных моментов обширные:
- Невозможность получить разрешительный документ;
- Привлечение к административной или уголовной ответственности;
- Штрафы и приостановление деятельности ИП/юридического лица;
- Снос постройки или приведение её в первоначальное состояние (при незаконной реконструкции).
Какие могут быть ошибки при проектировании.
Особое внимание хотим уделить ошибкам, которые возникают на стадии проектирования. Недобросовестные или малоопытные проектанты нередко:
- Неправильно рассчитывают количество парковочных мест и площадь озеленения;
- Используют муниципальные нормативы градостроительного проектирования вместо региональных;
- Руководствуются старой версией постановления Правительства № 87 о содержании и комплектности разделов проекта (в мае 2022 года требования были пересмотрены коренным образом);
- Ссылаются на Своды правил и СНиП, которые утратили действие;
- Допускают опечатки и приводят неверные адрес, кадастровые номера, назначение ОКС.
Строительные юристы «Содействия» всегда проверяют проект и при необходимости направляют разработчику замечания для исправления. Только когда имеется полная уверенность в качестве документации, она подаётся в уполномоченный орган.
Правовые проблемы при строительстве.
Законодательство в сфере градостроительства, несмотря на свою обширность, довольно подробно регулирует процессы. Большинство возникающих проблем появляется в силу незнания правовых норм или их неправильного толкования. Именно поэтому так важно заручиться поддержкой специалиста в области сопровождения строительства.
До сих пор остаются неурегулированными следующие моменты:
- Можно ли строить одно здание сразу на 2 и более участках;
- Допускается ли возвести 2 индивидуальных жилых дома на 1 землевладении;
- Как правильно оспорить отказ военного аэродрома в согласовании размещения недвижимости (схемы и профильные приказы засекречены);
- На каком основании многие регионы «приостанавливают» разрешение на строительство (в Градостроительном кодексе РФ такое понятие отсутствует).
Итоговое решение по ним зависит от практики в конкретном муниципальном образовании и позиции чиновников.
