Как сдать квартиру в аренду: пошаговый алгоритм

14/02/2023

В обиходе сдачу жилой площади часто именуют «арендой», хотя юридически грамотно называть данные правоотношения «наймом». Для удобства и понимания в статье мы будем использовать оба понятия.
Важно не только привести недвижимость в нормальное состояние, избавиться от лишних вещей и договориться с соседями. Гораздо большее внимание стоит уделить подготовке документов, без которых сделка может быть признана недействительной.
В самом общем виде процедуру сдачи можно разделить на следующие этапы:

Подготовка жилья и размещение объявления на информационных площадках;
Получение согласия банка, если оформлена ипотека (при необходимости);
Оформление доверенностей от совладельцев жилья, если собственность не единоличная;
После выбора арендатора – оформление договора найма;
Регистрация в Росреестре, если это требуется.

Пропустим первый пункт, так как он не входит в юридическую процедуру.

Аренда ипотечной квартиры.

В зависимости от условий ипотеки возможно 4 варианта действий:

Банк разрешает сделку без получения согласия и без уведомления;
Необходимость письменно уведомить кредитное учреждение;
Обязанность получить согласие на сдачу в наём;
Запрет на аренду жилья.

Финансовые организации практикуют различные подходы – для выбора своего необходимо внимательно ознакомиться с положениями действующего контракта. При наличии запрета ничего не поделать, так как санкцией за неправомерную сделку может явиться требование досрочно погасить долг и расторгнуть ипотечное соглашение.
Согласие оформляется по заявлению в большинстве онлайн-банков, а также очно в отделении. Сроки индивидуальны, но не более 2-3 недель. Уведомление направляется также в определённый после заключения соглашения срок – как правило, от 5 до 10 дней.

Доверенность на сдачу квартиры.

Если гражданин является не единственным собственником недвижимости, то придётся оформить доверенности от других владельцев. Закон не устанавливает обязательного требования к нотариальной форме: вполне подойдёт документ, написанный от руки и напечатанный на компьютере. Содержание свободное, главное указать следующие моменты:

ФИО доверителя и доверенных лиц;
Полный адрес объекта недвижимости;
Кадастровый номер;
Площадь и количество комнат;
Период, на который разрешается сдать в наём (возможен бессрочный вариант).

При этом, при возможных спорах гораздо более убедительным доказательством для суда будет доверенность, полученная у нотариуса.

Форма договора аренды квартиры.

Согласно ст. 161 и 674 ГК РФ, наём оформляется исключительно в письменной форме. Устные договорённости не допускаются. Поэтому предварительно стоит подготовить проект договора аренды и желательно согласовать его содержание с юристом во избежание проблем в дальнейшем.
Главные риски при отсутствии письменного соглашения:

Вероятность взыскания с нанимателя просроченных платежей и материального ущерба в суде сильно уменьшается;
Необходимость предоставления дорогостоящих и трудно оформляемых доказательств: электронной переписки или расписок о приёме денежных средств.

Как правильно оформить договор аренды квартиры?

Каждая ситуация уникальна, поэтому использовать образцы из мало проверенных источников не стоит. Содержание свободное, однако есть существенные условия, без которых он будет нелегитимен – их обязательно нужно указать в тексте:

ФИО наймодателя и нанимателя;
Адрес, кадастровый номер, площадь;
Стоимость аренды и периодичность платежей.

Срок соглашения не является существенным условием: если он не указан, то законом предполагается, что стороны желают сдать недвижимость на максимально разрешённый период – 5 лет.
Если выбран срок до 1 года, то регистрация в Росреестре не требуется. При любом периоде свыше 1 года и менее 5 лет внесение сведений в ЕГРН об обременении обязательно.
Далее мы приведём перечень положений, которые, на наш взгляд, стоит указать для минимизации негативных последствий:

Запрет на субаренду (защищает от недобросовестных квартиросъёмщиков, которые хотят сдавать арендованные метры посуточно);
Разрешаются ли домашние питомцы, их количество и особенности;
Количество проживающих с нанимателем лиц;
Предусмотрен ли обеспечительный платёж во избежание поломок мебели и техники;
Санкции за просрочку: размер пени;
Порядок расторжения, разрешается ли односторонний отказ;
Период, за который арендатор должен уведомить о желании съехать;
Запрет на ведение предпринимательской деятельности и использования не для целей проживания;
Возможность досрочного расторжения при ведении незаконной деятельности (наркопритон, услуги проституции и т.п.);
Включены ли коммунальные платежи в стоимость или оплачиваются отдельно по факту, кто их платит;
Дата заезда (возможно заключить контракт, к примеру, 1 февраля, а заехать 5 числа).

В дополнение к договору составляется акт приёма-передачи, который является его неотъемлемой частью. В нём перечисляется мебель, техника, движимое имущество, которое остаётся в жилье. Важно отметить его состояние, возможные сколы, трещины, царапины, неработающие замки на дверях, текущий кран и т.п. Вышеуказанный документ является важным доказательством любых поломок, появившихся по вине арендаторов.
Документы подписываются обеими сторонами – каждому полагается свой экземпляр.

Юрист в сфере недвижимости

Регистрация договора аренды в Росреестре.

Как мы уже отметили, регистрации подлежат только соглашения от 1 года. Для этого обе стороны приходят в МФЦ или Росреестр и подают заявление о внесении изменений в сведения об объекте в ЕГРН. Размер государственной пошлины – 2000 рублей.
В течение 10 рабочих дней в выписке из ЕГРН появится раздел про обременение в виде аренды.

Какие налоги платят за аренду?

Сдача жилья предполагает получение регулярного дохода. У собственника имеется 2 варианта налогообложения:

НДФЛ по стандартной ставке 13%;
Как самозанятые по НПД со ставкой 4%.

Скрывать прибыль мы не советуем – ФНС имеет широкую базу инструментов для отслеживания незаявленных доходов: вплоть до отчётов банков о платежах от сдачи и информаторов-соседей. Штраф составляет 20% от неучтённой суммы, если деяние совершено неумышленно, и 40%, если умышленно. При повторном нарушении могут взыскать всю незаявленную сумму.
Распространённое заблуждение, что при аренде до 1 года платить налоги не требуется. Это не так. Срок не имеет значения – важен сам факт получения доходов.
Гораздо выгоднее и удобнее оформить режим самозанятости и в приложении формировать отчётность. Первое время, пока не будет израсходован аванс в 10 000 рублей, ставка будет 3%. Подробно о том, как платить налог с аренды самозанятым, мы обсуждали в статье блога:

Могут ли самозанятые сдавать недвижимость в аренду