Могут ли самозанятые сдавать в аренду: анализ законодательства в 2025 году

Автор:
Андрей Олегович

Статус самозанятого начал вводиться в качестве эксперимента в 2019 году в некоторых регионах РФ. В настоящее время физические лица во всех субъектах могут его оформить и платить фиксированную ставку налога в размере 4% или 6%. Главный вопрос – какие именно доходы подлежат налогообложению по льготным ставкам, и входит ли сюда сдача недвижимости в найм. Предлагаем разобраться более детально.

Какой деятельностью могут заниматься самозанятые?

Закон от 27.11.2018 г. № 422-ФЗ не конкретизирует разрешённые виды деятельности – он содержит лишь список исключений, которые не могут облагаться НПД:

• Продажа недвижимости и автомобилей;
• Заработная плата по трудовому договору;
• Аренда помещений и другого недвижимого имущества сроком от 5 лет;
• Оплата в натуральном виде (не деньгами, а вещами или продуктами);
• Работа по гражданско-правовым договорам на бывшего работодателя, если с момента увольнения прошло менее 2 лет;
• Адвокаты, нотариусы, оценщики, арбитражные управляющие, медиаторы.

Указанный выше список неполный – мы привели ключевые моменты.
Таким образом, сдавать в аренду квартиру, помещение, здание или землю самозанятым разрешается, если срок аренды по соглашению менее 5 лет.
Изначально режим самозанятости разрабатывался преимущественно для вывода «из тени» арендодателей квартир. Поэтому обложение арендной платы ставкой в 4 или 6% является поощрительной мерой для легализации данных отношений.
Есть и обратная сторона: самозанятому невозможно оформить налоговый вычет, как это делается с НДФЛ. Поэтому перед регистрацией в системе стоит просчитать все выгоды.

Самозанятый – размер налога.

Стандартный сбор по НДФЛ составляет 13% от полученной прибыли. У самозанятых налог на профессиональный доход (НПД) заменяет НДФЛ – использовать одновременно оба статуса невозможно. 
Ставки следующие: 

• При поступлении средств от физических лиц придётся уплатить 4%, 
• Транзакции от юридических лиц или ИП облагаются 6%. 

При регистрации статуса авансом предоставляется сумма вычета в 10 000 рублей. Пока она не будет исчерпана, объём взимаемых средств составит 3% вместо 4% и 4% вместо 6%.
Приведём пример расчёта налога:
Михаил только что оформил самозанятость и начал сдавать в аренду молодой семье квартиру за 20 000 рублей в месяц. Стандартная ставка 4%, значит с каждого поступления средств придётся платить 20 000 x 0,04 = 800 рублей. 
Однако первые несколько месяцев, пока не будет израсходован вычет в 10 000 руб., ставка равна 3%, и ежемесячный сбор составит 20 000 x 0,03 = 600 руб. При сохранении стоимости аренды в 20 000 рублей Михаил сможет пользоваться льготной ставкой 3% ещё 50 месяцев (20 000 x 0,01 = 200 руб.; 10 000 руб. (аванс) : 200 руб. = 50).

Налоговый юрист

Как сформировать чек самозанятому в «Мой налог» за аренду?

После передачи денежных средств в приложении заполняются следующие поля (с примерами):

1. Наименование товара/услуги: «Арендная плата за январь 2023 года». Формулировки здесь не важны, можно написать просто  «квартплата».
2. Стоимость: «15 000». Важный нюанс: с эту графу вписывается только цена пользования помещением, коммунальные платежи сюда не входят.
3. Внизу выбрать кнопку для статуса контрагента: гражданин или организация. Если компания зарегистрирована не в России, то отмечаем пункт «иностранная организация».
4. Нажимаем на кнопку «выдать чек».

Штраф за сокрытие доходов.

Облегчённый режим предполагает наказание для самозанятых, кто решит скрыть от государства часть полученной прибыли. Важно понимать, что после оформления статуса самозанятого ко всем транзакциям человека ФНС будет проявлять пристальное внимание. 
Если обнаружится, что часть средств не была заявлена, в первый раз санкцией будет штраф в 20% от сокрытого дохода. При повторном нарушении в течение 6 месяцев с предыдущего придётся передать государству дополнительно всю сумму прибыли. Административная и судебная практика данный факт подтверждают.

Обжалование налоговых начислений