Купля-продажа квартиры с обременением: риски для обеих сторон в 2025 году

Купля-продажа недвижимости сопряжена с множеством рисков. Один из них – наличие явных и скрытых обременений. Под явными мы понимаем такие, которые могут быть выявлены при проверке квартиры путем анализа выписки из ЕГРН. То есть они зафиксированы в Росреестре. Скрытые же более серьёзны: информация о них есть в Пенсионном фонде РФ и управляющей компании, что усложняет процедуру проверки недвижимости.
Проанализируем, к каким последствиям может привести наличие явных обременений (сервитут мы не рассматриваем, так как к квартире он неприменим).

Продажа ипотечной квартиры.

Нахождение недвижимости в залоге у залогодателя, то есть банка, не является проблемой при проведении сделок. При этом, процедура проведения купли-продажи существенно отличается от стандартной. В первую очередь, необходимостью получения согласия банка и вероятностью отказа с его стороны по различным причинам.

После проведения сделки обременение с продавца снимается и возлагается на приобретающую сторону. Единственное исключение – досрочное погашение кредита перед куплей-продажей.

Арест квартиры и запрет на регистрационные действия.

При наличии судебного спора фемида своим решением запрещает все действия, связанные с внесением изменений в ЕГРН в отношении квартиры. Таким образом, зарегистрировать куплю-продажу невозможно. Единственное решение проблемы - это положительное разрешение судебного разбирательства.
Арест является санкцией службы судебных приставов при возбуждении в отношении текущего собственника исполнительного производства из-за долгов. Пока задолженность не погашена, арест не будет снят.

Скрытые обременения квартиры.

Главными из них являются:

1. Временное убытие зарегистрированных ранее лиц в места лишения свободы или армию. Узнать о таких гражданах возможно в справках двух форм из управляющей компании. Одну из них иногда выдают неохотно, поэтому требуется настоять. Если провести куплю-продажу, сделка будет зарегистрирована в Росреестре, но выбывший гражданин обладает полным правом пользования квартирой по прибытии.
2. Невыделение долей детям при использовании маткапитала. Проверка осуществляется при обращении в Пенсионный фонд РФ. Стоит иметь ввиду, что орган власти может в судебном порядке оспорить переход права.
3. Одно из прописанных лиц не воспользовалось правом на приватизацию. Если такой гражданин был прописан до 1991 года в квартире, то он сохраняет по закону легитимную возможность стать её собственником. Поэтому суд по иску такого лица может выделить ему долю в праве собственности.