Задаток при покупке квартиры: в каких случаях нужен, отличия от аванса, как правильно оформить

Приобретение квартиры – это многоэтапная процедура. На этапе выбора недвижимости покупатель для подтверждения своих намерений может внести задаток продавцу. Если всё правильно оформить, текущий собственник уже не сможет продать квартиру другому лицу. Средства могут быть использованы в том числе для заказа выписок ЕГРН, подготовки справок и других нужных бумаг. 
Важно понимать, что задаток является частью общей стоимости жилья. К примеру, цена объекта недвижимости 1 млн. рублей. Передан задаток в сумме 50 000 руб., значит останется заплатить при подписании договора ещё 950 000 руб.

Как оформить задаток?

Статья 380 устанавливает только письменную форму.  Составляется несколько документов:

• предварительный договор купли-продажи с соглашением в его составе;
• расписка на передачу денежных средств. Допускаются как наличные банкноты, так и электронные платежи.

Пункты договора фиксируют условия, которые должны соблюсти стороны: передачу покупателем в последующем оставшихся средств и подписание договора. 

От содержания акта зависят правовые последствия в случае спорной ситуации. Поэтому в нём обязательно находят отражение следующие базовые моменты:

• адрес, кадастровый номер и характеристики квартиры;
• срок, до которого надо зарегистрировать право;
• полная стоимость жилья. 

Мы рекомендуем дополнить соглашение дополнительными положениями, где подробно разъясняется, что происходит с деньгами при возникновении непредвиденных обстоятельств (во избежание споров в дальнейшем):

• Покупателю банк не одобрил ипотеку;
• Орган опеки не разрешил реализацию квартиры, где прописаны или имеют в собственности доли несовершеннолетние;
• Продавец не успевает выписать зарегистрированных лиц;
• Внезапно обнаружатся обременения, аресты, незаконные перепланировки, о которых ранее текущий правообладатель не упоминал.

Нотариальное заверение бумаг не требуется. Оно может быть применено только, если надо максимально обезопасить себя и проверить документы. Стоимость услуги нотариуса начинается от 6 000 руб.

Когда покупатель может вернуть задаток?

Правовой статус регламентирован ст. 380, 381 и 416 ГК РФ.
Если покупатель передумал приобретать квартиру по своей инициативе, а не по вине продавца, то задаток не возвращается. Единственный вариант в данном случае – это попытаться договориться о добровольном возврате средств. Но текущий собственник этого делать не обязан.
Возврат задатка всегда осуществляется, если:

• это добровольное решение, принятое участниками сделки;
• обязательство прекращено по причине, не зависящей ни от одного из участников. К примеру: разрушение дома из-за взрыва, затопление строения из-за наводнения, смерть собственника или потеря дееспособности.

Если же продавец по своей воле решил не реализовывать жилплощадь или продал другому гражданину или организации, то ему придётся вернуть двойную сумму задатка покупателю (200%).
Предусмотрено, что виновная в незаключении сделки сторона возмещает противоположной убытки и расходы, которая та понесла после заключения предварительного соглашения. На практике к ним могут относиться заказ сведений из ЕГРН, медицинские справки о дееспособности, нотариальные услуги и т.п. Пункт подлежит расширительному толкованию, поэтому надо исходить из специфики ситуации.

Отличия задатка от аванса.

Главное отличие состоит в том, что задаток возвращается покупателю только в строго определённых случаях. Аванс же всегда подлежит возврату, вне зависимости от вины сторон (ст. 481 ГК РФ) и не предполагает возмещение убытков и расходов добросовестной стороне при наличии вины противоположной.
Субъективный момент при внесении аванса заключается в том, что участники сделки не ответственны перед друг другом за точное исполнение обязательства - не будет нарушением, если текущий собственник продаст жильё третьему лицу.
Гражданское законодательство говорит, что всегда является авансом:

• прямо не называющееся в документах правоотношение (нет слова «задаток»);
• несоблюдение письменной формы.

Как взыскать задаток в судебном порядке?

Если договориться между собой не получилось, в том числе путём досудебной претензии, придётся прибегнуть к судебному разбирательству. Законом не установлена обязанность по досудебному регулированию спора – можно сразу подавать исковое заявление в участок мирового судьи (суммы до 50 000) или в районный суд (более 50 000). Размер госпошлины рассчитывается в зависимости от цены иска по правилам п. 1 ч. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса.