Как продать долю несовершеннолетнего: порядок действий в 2025 году

Несовершеннолетние в силу закона (например, при использовании материнского капитала, вступлении в наследство или приватизации) или по инициативе родителей могут стать собственниками долей в квартире и иной недвижимости. 
При этом, порядок продажи доли ребенка существенно отличается от стандартного: помимо извещения о продаже, которая всегда направляется владельцам других долей, а также обращения к нотариусу, основную сложность представляет получение согласия органов опеки. Согласно ст. 37 ГК РФ, это является обязательным при любых сделках с недвижимостью с участием несовершеннолетних.
Правовые нюансы извещения сособственников, а также процедуру нотариального удостоверения договора, мы разбирали в рамках отдельных публикаций:

Особенности договора купли-продажи.

При несоблюдении некоторых общеправовых положений сделка может быть признана нелегитимной либо Росреестр откажет в регистрации прав. Особое внимание следует уделить сторонам купли-продажи, указанным в договоре:

• Дети до 14 лет не расписываются в договоре – за них это делают родители или опекуны. Участник сделки именуется следующим образом: «ФИО родителя в интересах ФИО ребенка».
• Несовершеннолетние с 14 до 18 лет самостоятельно расписываются в контракте, но его неотъемлемым приложением становится согласие законного представителя на продажу. ФИО несовершеннолетнего собственника указывается в договоре в стандартной форме.

Куда обращаться для получения согласия?

Органы опеки могут именоваться по-разному в регионах России: 

• Социальная защита;
• Департамент по социальной защите населения;
• Орган опеки.

Для посещения иногда требуется предварительная запись. В назначенное время и дату родители приходят с заранее подготовленным пакетом документов. В ряде регионов РФ возможна подача бумаг через МФЦ.

Документы для получения разрешения органов опеки.

Оба родителя заполняют заявление о предоставлении разрешения на продажу недвижимости. Предварительное заполнение не требуется – специалист на месте поможет разобраться с нюансами. Важный нюанс: с 14 лет обращение заполняется ребенком самостоятельно, а к нему прикладывается согласие на куплю-продажу от отца и матери.
К обращениям всегда прилагаются:

• Согласия от родителей (необходимы от обоих, но исключения мы перечислим ниже);
• Правоустанавливающие документы на недвижимое имущество (в большинстве случаев - выписка из ЕГРН);
• Копии паспортов граждан РФ;
• Свидетельство о рождении несовершеннолетнего.
• Бумаги, которые не всегда нужны:
• Постановление об опекунстве (если ранее опека была назначена);
• Технический паспорт на квартиру (если в выписке из ЕГРН нет экспликации квартиры).

Закон разрешает обращаться только одному родителю, но придется приложить один из подтверждающих статус документов:

• Решение суда о лишении родительских прав;
• Акты из полиции о содержании под стражей;
• Судебный акт о лишении свободы за совершение преступления, либо признание безвестно отсутствующим.

Разрешение выдается в течение 15 дней. В нём может быть как согласие на сделки в течение неограниченного периода времени, так и в определённые временные рамки.

Основания для отказа в выдаче разрешения.

Единственным законным основанием для отказа является ухудшение жилищных условий и материального положения ребенка. Однако трактуется оно максимально объёмно. На основе анализа практики причины могут быть следующие:

1. Выделение в новом жилье меньшей доли. Например, продаётся квартира площадью 40 кв. м, где у несовершеннолетнего ½ доля, т.е. 20 кв. м. Приобретается 34 кв. м. – если выделить 50%, т.е. 17 метров, возможен отказ. Решением проблемы является выделение большей доли, например 2/3 – тогда в пользовании опекаемого будет уже 22,66 квадратных метра, что больше 20.
2. Кадастровая стоимость новой квартиры ниже старой. Специалист может разрешить продажу, но с условием отложения разницы в стоимости на специальный детский счёт, доступ к которому появится по достижении совершеннолетия. Проверить кадастровую стоимость можно в выписке из ЕГРН и на публичной кадастровой карте.
3. Качество и расположения нового дома заметно хуже текущего. Это субъективная оценка – специалист принимает во внимание год постройки, аварийность, коммунальные удобства, площадь жилых комнат, переезд из города в малый населённый пункт.

Вышеуказанные положения могут быть проигнорированы, если возникла нестандартная критическая ситуация, связанная со здоровьем опекаемого. К примеру, необходимость дорогостоящего лечения, оплатить которое возможно только путем продажи квартиры. Или невозможность проживания в текущем жилье из-за плохой экологической обстановки.

Что делать после регистрации права?

Согласно условиям согласия, в орган власти, где оно выдавалось, в возможно короткий срок необходимо принести оригинал выписки из ЕГРН на новую недвижимость. Это подтверждение законности сделки и соблюдения условий органа опеки. Если какая-то часть средств была переведена на счёт несовершеннолетнего в банке, прикладывается выписка по счёту.