После поступления заявления о регистрации права на объект недвижимости регистратор начинает работу. При выявлении оснований для отказа заявителю выдаётся уведомление о приостановке регистрационных действий. В течение трёх месяцев, по общему правилу, у нового собственника или арендатора есть возможность исправить ошибки и дополнительно направить исправленные документы. По завершению их рассмотрения в ЕГРН вносится информация о правообладателе либо выдаётся отказ.
Предлагаем проанализировать, какие предусмотрены легальные основания для отказа, как не допустить отрицательного результата и что делать, если он получен.
Основания для отказа в регистрации и примеры ситуаций.
Все действия Росреестра основываются на действующих нормативных актах. Причины, по которым могут отказать в оформлении прав на недвижимость, перечислены в ст. 26 закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ. Их более 30. Важно понимать, что при иной мотивировке отказа действия органа власти можно признать незаконными.
- Обращение ненадлежащего лица. К примеру, представителя с истекшим сроком доверенности или лица, не указанного в договоре купли-продажи квартиры.
- Наличие противоречий между существующими и заявленными правами. В качестве иллюстрации можно привести ситуацию: был заключен договор уступки требования по ДДУ на квартиру, однако уступающая сторона не зарегистрирована в ЕГРН в качестве имеющей право требования.
- Отсутствие необходимых документов. Исправить это легко – необходимо донести требуемые бумаги в зависимости от ситуации. Требовать иные акты, кроме указанных в ФЗ-218, незаконно.
- Поступление в Росреестр сведений из суда или правоохранительных органов о подложности документации. Другими словами, осуществлена подделка или подлог.
- Не соблюдена форма заявления. Это решается повторной подачей обращения, заполненного по форме.
- Правоустанавливающие документы подписаны лицами, не имеющими правомочий. Положение трактуется широко: от истекшего срока доверенности представителя покупателя или продавца до совершения сделки недееспособным лицом без ведома опекуна.
- В регистрирующее ведомство уже поступило обращение в отношении оформления прав на тот же объект. Наиболее популярно при т.н. «задвоенных продажах», когда недобросовестный продавец несколько раз реализует один и тот же объект в течение короткого периода.
- Распорядительный акт муниципалитета или Росимущества признаны судебной инстанцией недействительными (постановление о предоставлении участка в собственность, как образец). Используется и иная формулировка: решение издано госорганом вне своей компетенции.
- Проведение ничтожной сделки (покупка у недееспособного продавца или аренда у арендатора с таким же статусом; уход от налогов и проведение сделки купли-продажи под видом дарения). Трактование субъективно и может зависеть как от поступившей из полиции информации, так и от позиции регистратора.
- Нет согласия иных собственников или арендаторов имущества, если оно требуется. Классическая ситуация – отсутствие одобрения супруга на реализацию квартиры в общей собственности. Более редкий пример – согласие нотариуса на отчуждении зданий или помещений, если это ухудшает положение детей.
- Не представлено согласие банка на переход прав к новому покупателю для ипотечной квартиры или здания;
- Предметом государственной регистрации не является объект недвижимости. Причина отрицательного решения правомочна, если предметом сделки является строение или сооружение, подпадающее под признаки ст. 130 ГК РФ.
- Ошибки в техническом или межевом плане от кадастрового инженера, а также несоблюдение их формы. Бывает, что недочёты допущены в текстовой части в виде неправильных ФИО, адреса, кадастровых номеров. В графической части могут быть указаны некорректные координаты.
- Наложение границ участка на соседние земельные наделы. Зачастую это ошибка кадастрового инженера в межевом плане либо существующая реестровая ошибка в отношении соседнего землевладения. Существует похожее основание: пересечение территориальной зоны или границ населённого пункта. По закону участок располагается только в одной зоне и в пределах города, села и т.п.
- Несоответствие здания установленному виду разрешённого использования. Исключение сделано, если получено разрешение на условный ВРИ. Образец ситуации: на земле для ИЖС построили магазин.
- Правообладание участком не предполагает размещение на нём капитальных строений. Допустим, земля была передана арендатору муниципалитетом по договору, который не разрешал капительное строительство.
- Нарушен порядок согласования границ земельного участка: не получены согласия от соседей или в средствах массовой информации не публиковались объявления о вновь образуемом/изменяемом наделе.
- При образовании новой земли и регистрации прав на неё блокируется доступ к смежным наделам (требуется установить сперва сервитут).
- Наложение ареста на недвижимость или обеспечительных мер в виде запрета на регистрационные действия. Сначала снимаются аресты и запреты.
- Одна из сторон сделки находится в реестре террористов, экстремистов или занимается отмыванием денежных средств.
- При реализации доли в праве – не приложены отказы других владельцев от преимущественного приобретения прав. Аналогично при продаже комнаты в коммунальной квартире отсутствуют согласия от владельцев других комнат.
- Характеристики помещения, здания или сооружения в договоре отличаются от содержащихся в ЕГРН: площадь, адрес, кадастровый номер и т.п.
- При строительстве нового здания не был соблюдён уведомительный порядок для ИЖС или получено разрешение на ввод в эксплуатацию для иных строений.
- Несоответствие разрешения на ввод и технического плана: разница в площадях, конфигурации помещений и других характеристиках.
- Нет информации об оплате государственной пошлины. Стоит проверить по описи, прилагалась ли квитанция или чек к заявлению. Если нет, подтверждение транзакции доносится в рамках дополнительного визита.
Обжалование отказа в регистрации в суде.
Часть 12 ст. 29 ФЗ-218 позволяет прямое обращение в суд после получения отказа или уведомления о приостановке. Административный порядок не требуется.
Истцом является новый правообладатель, ответчиком – региональное управление Росреестра. Граждане подают иск в районный суд, предприниматели и организации – в Арбитражный суд субъекта РФ.
Требование формулируется как в признании отказа незаконным, так и в понуждении к регистрационным действиям.
Основная стратегия в ходе судебного разбирательства заключается в доказывания факта незаконного отказа: либо он не предусмотрен ст. 26 вышеуказанного закона, либо позиция Росреестра не соответствует действительности. Ответчик, скорее всего, будет доказывать обратное.
После принятия положительного решения, вступившего в силу, фемида самостоятельно направляет его в Росреестр – в течение 3 дней с момента регистрации заявляемому правообладателю поступит извещение о начале работы. Подавать дополнительных заявлений не требуется.
