Это ваш город

Нет
9:00 - 18:00
Обжалование отказа в регистрации

Отказ в государственной регистрации прав: основания и как не допустить

16/01/2023

После поступления заявления о регистрации права на объект недвижимости регистратор начинает работу. При выявлении оснований для отказа заявителю выдаётся уведомление о приостановке регистрационных действий. В течение трёх месяцев, по общему правилу, у нового собственника или арендатора есть возможность исправить ошибки и дополнительно направить исправленные документы. По завершению их рассмотрения в ЕГРН вносится информация о правообладателе либо выдаётся отказ. 
Предлагаем проанализировать, какие предусмотрены легальные основания для отказа, как не допустить отрицательного результата и что делать, если он получен.

Основания для отказа в регистрации и примеры ситуаций.

Все действия Росреестра основываются на действующих нормативных актах. Причины, по которым могут отказать в оформлении прав на недвижимость, перечислены в ст. 26 закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ. Их более 30. Важно понимать, что при иной мотивировке отказа действия органа власти можно признать незаконными.

  1. Обращение ненадлежащего лица. К примеру, представителя с истекшим сроком доверенности или лица, не указанного в договоре купли-продажи квартиры. 
  2. Наличие противоречий между существующими и заявленными правами. В качестве иллюстрации можно привести ситуацию: был заключен договор уступки требования по ДДУ на квартиру, однако уступающая сторона не зарегистрирована в ЕГРН в качестве имеющей право требования.
  3. Отсутствие необходимых документов. Исправить это легко – необходимо донести требуемые бумаги в зависимости от ситуации. Требовать иные акты, кроме указанных в ФЗ-218, незаконно.
  4. Поступление в Росреестр сведений из суда или правоохранительных органов о подложности документации. Другими словами, осуществлена подделка или подлог.
  5. Не соблюдена форма заявления. Это решается повторной подачей обращения, заполненного по форме.
  6. Правоустанавливающие документы подписаны лицами, не имеющими правомочий. Положение трактуется широко: от истекшего срока доверенности представителя покупателя или продавца до совершения сделки недееспособным лицом без ведома опекуна.
  7. В регистрирующее ведомство уже поступило обращение в отношении оформления прав на тот же объект. Наиболее популярно при т.н. «задвоенных продажах», когда недобросовестный продавец несколько раз реализует один и тот же объект в течение короткого периода.
  8. Распорядительный акт муниципалитета или Росимущества признаны судебной инстанцией недействительными (постановление о предоставлении участка в собственность, как образец). Используется и иная формулировка: решение издано госорганом вне своей компетенции.
  9. Проведение ничтожной сделки (покупка у недееспособного продавца или аренда у арендатора с таким же статусом; уход от налогов и проведение сделки купли-продажи под видом дарения). Трактование субъективно и может зависеть как от поступившей из полиции информации, так и от позиции регистратора.
  10. Нет согласия иных собственников или арендаторов имущества, если оно требуется. Классическая ситуация – отсутствие одобрения супруга на реализацию квартиры в общей собственности. Более редкий пример – согласие нотариуса на отчуждении зданий или помещений, если это ухудшает положение детей.
  11. Не представлено согласие банка на переход прав к новому покупателю для ипотечной квартиры или здания;
  12. Предметом государственной регистрации не является объект недвижимости. Причина отрицательного решения правомочна, если предметом сделки является строение или сооружение, подпадающее под признаки ст. 130 ГК РФ.
  13. Ошибки в техническом или межевом плане от кадастрового инженера, а также несоблюдение их формы. Бывает, что недочёты допущены в текстовой части в виде неправильных ФИО, адреса, кадастровых номеров. В графической части могут быть указаны некорректные координаты.

  1. Наложение границ участка на соседние земельные наделы. Зачастую это ошибка кадастрового инженера в межевом плане либо существующая реестровая ошибка в отношении соседнего землевладения. Существует похожее основание: пересечение территориальной зоны или границ населённого пункта. По закону участок располагается только в одной зоне и в пределах города, села  и т.п.
  2. Несоответствие здания установленному виду разрешённого использования. Исключение сделано, если получено разрешение на условный ВРИ. Образец ситуации: на земле для ИЖС построили магазин.
  3. Правообладание участком не предполагает размещение на нём капитальных строений. Допустим, земля была передана арендатору муниципалитетом по договору, который не разрешал капительное строительство.
  4. Нарушен порядок согласования границ земельного участка: не получены согласия от соседей или в средствах массовой информации не публиковались объявления о вновь образуемом/изменяемом наделе.
  5. При образовании новой земли и регистрации прав на неё блокируется доступ к смежным наделам (требуется установить сперва сервитут).

  1. Наложение ареста на недвижимость или обеспечительных мер в виде запрета на регистрационные действия. Сначала снимаются аресты и запреты.
  2. Одна из сторон сделки находится в реестре террористов, экстремистов или занимается отмыванием денежных средств.
  3. При реализации доли в праве – не приложены отказы других владельцев от преимущественного приобретения прав. Аналогично при продаже комнаты в коммунальной квартире отсутствуют согласия от владельцев других комнат.
  4. Характеристики помещения, здания или сооружения в договоре отличаются от содержащихся в ЕГРН: площадь, адрес, кадастровый номер и т.п.
  5. При строительстве нового здания не был соблюдён уведомительный порядок для ИЖС или получено разрешение на ввод в эксплуатацию для иных строений.
  6. Несоответствие разрешения на ввод и технического плана: разница в площадях, конфигурации помещений и других характеристиках.
  7. Нет информации об оплате государственной пошлины. Стоит проверить по описи, прилагалась ли квитанция или чек к заявлению. Если нет, подтверждение транзакции доносится в рамках дополнительного визита.

Обжалование отказа в регистрации в суде.

Часть 12 ст. 29 ФЗ-218 позволяет прямое обращение в суд после получения отказа или уведомления о приостановке. Административный порядок не требуется.
Истцом является новый правообладатель, ответчиком – региональное управление Росреестра. Граждане подают иск в районный суд, предприниматели и организации – в Арбитражный суд субъекта РФ.
Требование формулируется как в признании отказа незаконным, так и в понуждении к регистрационным действиям.

Обратите внимание, что подать жалобу допускается только в течение 3 месяцев со дня получения отказа. Дата подтверждается штампами на конверте или почтовым извещением. При пропуске установленного срока можно попытаться его восстановить, доказав уважительность причины (болезнь, нарушение со стороны АО «Почта России»).
Основная стратегия в ходе судебного разбирательства заключается в доказывания факта незаконного отказа: либо он не предусмотрен ст. 26 вышеуказанного закона, либо позиция Росреестра не соответствует действительности. Ответчик, скорее всего, будет доказывать обратное.
После принятия положительного решения, вступившего в силу, фемида самостоятельно направляет его в Росреестр – в течение 3 дней с момента регистрации заявляемому правообладателю поступит извещение о начале работы. Подавать дополнительных заявлений не требуется.

Оставить заявку
Оставьте заявку прямо сейчас.Укажите свои контактные данные и специалист свяжется с вами:
Рейтинг: 0/5 - 0 голосов
21
0

Обсуждение

Ни одного комментария не оставлено, Будьте первым!

Читайте также

Налог на имущество юридических лиц
В России 3 налога являются региональными - на имущество юридических лиц (НИЮЛ) один из них. Его плательщиками являются организации в отношении недвижимости, стоящей на балансе в качестве основного средства.  До 2019 года сбор распространялся и на движимое…
27/01/2023
33 0
Налог на имущество физических лиц
Налог на имущество физических лиц является местным, т.е. поступает в бюджет муниципальных образований, а не федеральный. Его платят граждане, у которых в собственности находится любая недвижимость, право на которую зарегистрировано в ЕГРН. Предлагаем…
27/01/2023
29 0
Могут ли самозанятые сдавать в аренду
Статус самозанятого начал вводиться в качестве эксперимента в 2019 году в некоторых регионах РФ. В настоящее время физические лица во всех субъектах могут его оформить и платить фиксированную ставку налога в размере 4% или 6%. Главный вопрос – какие именно…
27/01/2023
18 0
Аренда со множественностью лиц
Аренда предполагает временное пользование имуществом за плату (ст. 606 ГК РФ). Закон не запрещает сдавать в имущественный найм вещи и недвижимость нескольким арендаторам, которые будут ими пользоваться одновременно. Это называется арендой со множественностью…
27/01/2023
17 0
Можно ли продать долю без согласия
Отношения между собственниками долей в квартире или доме не всегда являются благополучными. Иногда совладельцы не согласны на продажу определённой доли другим правообладателем. Однако ситуация не является безвыходной – предлагаем алгоритм действий для…
27/01/2023
15 0
×
Меню
×