Порядок объединения нескольких земельных участков в один в 2024 году

Объединение нескольких участков в один является популярной юридической процедурой. Единого порядка действий не предусмотрено, так как существует много факторов, которые влияют на количество согласований. 

Порядок объединения земельных участков.

Алгоритм зависит от того, в чьей собственности находится земля – частной или муниципальной. В первом случае, всё намного серьёзнее и требуется гораздо больший набор действий.
Алгоритм для муниципальной (государственной) земли выглядит следующим образом:

1. Проанализировать наличие ограничений для объединения;
2. Разработать схему расположения на КПТ или проект межевания;
3. Утвердить их в местной администрации;
4. Подготовить межевой план;
5. Зарегистрировать право и осуществить учёт в Росреестре.

Если статус частный, то всё несколько проще:

1. Анализ ситуации;
2. Разработать и подписать решение об объединении;
3. Составить меж. план;
4. Подать документы в Росреестр.

Рассмотрим все вышеперечисленные этапы – как видно, они частично пересекаются в обоих случаях.

Условия объединения.

Чтобы не понести напрасные финансовые и временные затраты, следует детально изучить условия для объединения. Иными словами, имеются ли факторы, которые помешают получить согласование и внести информацию в ЕГРН.
Перечислим основные из них:

1. Территориальная зона. Важно, чтобы она была едина для всех объединяемых наделов. К примеру, «для индивидуального жилищного строительства» или «многоэтажной жилой застройки».
2. Категория земель. При различном статусе последует отказ, то есть не получится воссоединить территорию населённого пункта и поля с/х назначения.
3. Располагаются ли наделы в одном населённом пункте. Проверить это можно, открыв публичную кадастровую карту или местные ПЗЗ.
4. Право, на котором происходит владение. Пункт 5 ст. 11.6 ЗК РФ прямо запрещает объединение земли, используемой на праве бессрочного или безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения.
5. Требования градостроительного регламента к максимальной (минимальной) площади. Например, предельная площадь для  ИЖС устанавливается в 1 200 кв. м. Значит, объединить два владения по 700 кв. м не получится.

Есть ещё дополнительный момент: соответствие размера и планируемого к размещению объекта. Допустим, застройщик планирует возвести на объединённом владении банный комплекс. Согласно специализированному своду правил, устанавливается минимальная площадь земли в зависимости от мощности бани. Следовательно, надо проверить, будет ли достаточно размера объединённого надела для строительства здания определённого типа.

Схема объединения земельных участков.

Этот этап нужен только для муниципальной земли – например, если правообладатель сейчас её арендует у государства. В данном случае получение согласия на объединение обязательно.
Схема разрабатывается кадастровым инженером. В её графической части отражается текущее положение недвижимости и планируемый результат. В текстовой части важно правильно указать координаты поворотных точек – внешние границы должны быть идентичны существующим в настоящее время наделам.

Чтобы согласовать схему, требуется подать в местный орган власти заявление об её утверждении. К нему прилагаются:

• Компакт-диск от инженера (возможно, бумажный вариант также понадобится);
• Копии паспортов и доверенности.

На работу чиновников отводится 30 дней. По истечении этого периода издаётся распорядительный акт, в котором происходит утверждение либо отказ.
Важно понимать, что в некоторых случаях согласовать объединение будет возможно только через проект межевания территории. Перечень таких ситуаций закреплён в ст. 11.3 ЗК РФ:

• нахождение внутри элемента планировочной структуры, застроенного МКД;
• расположение на территории перспективного развития или в садовом (огородническом) товариществе.

Особенностью согласования через ПМТ является то, что процедура становится дольше на 2-3 месяца из-за необходимости подготовки проекта и его вынесения на общественные обсуждения. Кроме того, возрастает риск отказа, если составить ПМТ в стандартном порядке и не учесть местные особенности в текстовой части.

 

Межевой план для объединения участков.

Когда документы об утверждении получены, приступают ко второй части процедуры – подготовке межевого плана. В случае с частной землёй это будет первым этапом. 
Этот документ также имеет право создавать только кадастровый инженер с лицензией. В состав в обязательном порядке должны быть включены:

• решение об объединении от всех собственников (даже если правообладатель всего один);
• постановление об утверждении.

Срок разработки составляет от нескольких дней до пары недель, в зависимости от месторасположения земли и сложностей в конфигурации.

Результат оформляется на компакт-диске, в состав которого также входит файл электронной подписи инженера-разработчика. Этот диск понадобится при подаче заявления в Росреестр.

Учёт и регистрация объединённого участка.

Крайняя стадия – внесение в единый реестр недвижимости сведений о вновь образованном наделе. Для этого требуется оплатить государственную пошлину и приложить к заявлению диск.
Срок внесения информация в ЕГРН от 5 до 10 рабочих дней. Если у регистратора возникнут какие-либо вопросы, то заявителю позвонят по номеру телефона, указанному в заявлении. 
Итогом работы будет свежая выписка из ЕГРН. При этом, «старые» наделы в юридическом смысле перестают существовать и снимаются с учёта (п. 1 ст. 11.6 кодекса).
Важный нюанс: если до объединения какой-то участок был обременён залогом, то по окончании преобразований новое владение также становится объектом залога. Это надо учесть при оценке рисков ситуации.

Стоимость объединения земельных участков.

Примерный объём расходов складывается из юридической работы и стоимости разработки обязательных бумаг. Цена услуг юриста индивидуальна и зависит от сложности дела.
Что касается документов, то объём затрат следующий (в рублях):

• Схема на КПТ (от 3 000);
• Проект межевания (от 100 000, при необходимости);
• Межевой план (от 5 000 рублей);
• Почтовые расходы;
• Государственная пошлина в Росреестр (для физических лиц – 350 руб. на ИЖС и садовую землю, и 2 000 руб. – для остальных видов использования; юридических лиц – 22 000).

Объединение участков в 2024 году – какие особенности предусмотрены.

Правовая база, регулирующая вопрос объединения земельных наделов, осталась в 2024 г. прежней. Все рекомендации, приведённые выше, не потеряли актуальности. 
Со своей стороны мы хотели бы обратить внимание на частое изменение градостроительных регламентов, которые, в частности, фиксируют предельную (минимальную и максимальную) площадь надела. Перед подачей документов рекомендуем ещё раз ознакомиться с актуальной версией Правил землепользования для населённого пункта.