Порядок перераспределения земельных участков

Автор:
Анастасия Андреевна

Порядок перераспределения участков включает в себя несколько важных стадий. В зависимости от особенностей и нюансов изменения конфигурации земли набор действий будет различным. В данной статье мы постараемся разобрать, что делать, если:

• Собственники (или один собственник) смежных участков хотят изменить их конфигурацию между собой (к примеру, поменяться частями наделов для более удобного использования недвижимости);
• Владелец намерен присоединить к своему наделу часть муниципальной или государственной территории.

Порядок перераспределения земельных участков.

Вне зависимости от специфики ситуации первый этап – это анализ и проверка законности планируемых манипуляций. Только после этого следует приступать непосредственно к практическим шагам.
В случае, если это присоединение муниципальной земли:

1. Разработать схему расположения после перераспределения (либо проект межевания);
2. Направить в муниципалитет заявление об утверждении и получить соответствующее постановление;
3. Разработать межевой план и осуществить учёт;
4. Подать в орган местного самоуправления заявление о заключении соглашения о перераспределении;
5. Подписать соглашение и оплатить выкупную стоимость;
6. Внести в ЕГРН информацию о собственнике.

При работе с двумя и более частными владениями порядок немного проще, так как предварительных согласований не требуется:

1. Подписать соглашение о перераспределении между всеми правообладателями;
2. Разработать межевой план;
3. Обратиться в Росреестр для изменения сведений в ЕГРН.

Возможно ли перераспределение земельных участков.

Приводим чек-лист основных моментов, которые важно проанализировать, чтобы понять о законности и возможности перераспределения:

• Располагаются ли участки в одной территориальной зоне и принадлежат ли к одной категории земель;
• Не пересекаются ли границы населенного пункта, лесничества и лесопарки, природные охраняемые резервации;
• Соблюдаются ли нормы о максимальной (минимальной) площади, установленные градостроительными регламентами в местных ПЗЗ, после перераспределения;
• Не является ли «присоединяемая земля» территорией общего пользования, т.е. не располагаются ли на ней согласно официальным документам улицы, проезды, площади, набережные и т.п.
• Имеются ли обременения недвижимости, которые могут помешать перераспределению.

Разработка схемы расположения для перераспределения.

При добавлении к существующему наделу муниципальных квадратных метров потребуется подготовка схемы у кадастрового инженера. Список требований к ней закреплен в приказе Росреестра от 19 апреля 2022 г. № П/0148. Если специалист опытный и следит за изменениями в законодательстве, то серьёзные ошибки вряд ли будут допущены, однако проверка лишней не будет.
Что обязательно должно быть указано в графической и текстовой частях:

• условный номер;
• масштаб (в наибольшем количестве случаев – 1:500);
• площадь нового надела в кв. м;
• границы существующих владений, в том числе смежных с заявителем;
• используемая система координат;
• номер квартала;
• таблица поворотных точек с координатами.

Документ необходимо попросить у инженера как на компакт-диске, так и на бумажном носителе. В большинстве населённых пунктов до сих пор утверждение происходит путем проставления печати и подписи на бумаге.
Для согласования в местную администрацию подаётся заявление об утверждении. К нему прилагаются:

• компакт-диск и бумажная версия схемы в нескольких экземплярах;
• согласие на обработку данных;
• копии паспорта и доверенности;
• выписки из ЕГРН, в том числе на все строения.

В течение 30 суток принимается решение об утверждении или отказе в этом. Положительный результат оформляется в виде постановления, где заявителю предписывается осуществить учёт.
Важно понимать, что подготовка схемы допускается только для садовых и дачных хозяйств, а также под индивидуальное жилищное строительство. Однако в отношении коммерческих и производственных объектов, а также многоквартирных жилых домов придётся создавать проект межевания. Это более объёмный и дорогостоящий акт. Кроме того, сам период его утверждения иногда превышает 2-3 месяца.

Разработка межевого плана и кадастровый учет.

Чтобы поставить новообразованную землю на кадастр, нужен документ-основание. Им выступает межевой план. Изготавливается он также у инженера. Форма – электронная, на диске. В файл добавляется образ утверждённой схемы и постановления администрации. Если перераспределяются два частных владения, то добавляется образ соглашения между собственниками.
Осуществить учёт можно в МФЦ или непосредственно в офисе Росреестра. Срок процедуры – от 3 до 7 рабочих дней. Результатом будет появление участка на публичной карте и новая выписка на объект.

Перераспределение земельных участков

Соглашение о перераспределении земельных участков.

Когда учёт в регистрирующем органе осуществлён, приступают к следующему этапу – подаче заявления на заключение соглашения о перераспределении. Форма обращения урегулирована административным регламентом, который принят в каждом муниципалитете.
Список приложений:

• утверждённые схема и постановления;
• копии паспорта и доверенности;
• выписка из реестра.

Важный момент состоит в том, что подавать соответствующую заявку разумно только после появления в ЕГРН информации о кадастровой ценности перераспределённой земли. Иначе специалисты администрации не смогут посчитать выкупную цену.
Срок для работы специалистов 30 дней. В течение этого времени готовится проект решения с расчётом цены в качестве приложения. Заявителю по готовности на руки выдаётся документ для подписания. В течение 1 месяца требуется поставить свою подпись на всех экземплярах, а также оплатить в региональное казначейство выкуп.
Подписанные экземпляры передаются в орган власти. На них проставляется отметка об оплате. Другой вариант развития событий – выдача справки о поступлении на счёт средств выкупа. Этот акт понадобится на завершающем этапе – регистрации прав.

Стоимость перераспределения земельного участка.

Выкупная стоимость формируется на основании принятой в регионе методики. Формула расчёта следующая: кадастровая стоимость x определённый %. Процентный показатель индивидуален: к примеру, в Саратовской области – 15%, а в Московской – 50%.

Приведём пример. У гражданина был участок в 1 000 кв. м – после перераспределения к нему были прибавлены 100 метров. Соответственно, общая площадь составила 1 100 кв. м. В процентном отношении новая часть надела 100/1100=9%. Стоимость всего надела 2 млн. рублей, значит цена присоединяемой части 2 000 000 x 9% = 180 000 рублей. Если в регионе принята ставка в 15%, то итоговая сумма, которую придётся заплатить, составит 27 000 (180 000 x 15%).

Регистрация права.

Крайняя стадия – подача документов в службу регистрации и картографии для добавления сведений о правообладателе. Услуга облагается пошлиной (350 рублей для ИЖС и садоводства, 2 000 для всех других ВРИ).
Заполнение заявления происходит непосредственно в МФЦ. С собой необходимо взять паспорт, оригиналы соглашения и справки об отсутствии претензий по оплате.
В течение 10 дней сведения о собственнике будут внесены в реестр. С этого момента лицо или организация становятся полноправными правообладателями.

Отказ в перераспределении. 

Иногда может последовать отказ в заключении. Единственными законными причинами, предусмотренными ст. 39.29 ЗК РФ, являются, в том числе:

• основание не подпадает под закрытый перечень, утверждённый в ст. 39.28;
• при наличии обременений не представлены согласия данных лиц;
• земля ограничена в обороте, изъята из него или зарезервирована для госнужд;
• несоответствие предельным параметрам;
• ранее уже принято решение о предварительном согласовании размещения другому лицу;
• ошибки в форме и содержании кадастровых документов.

Всего в перечне 13 оснований. При возникновении спора необходимо убедиться в необоснованности отказа со стороны уполномоченного ведомства. И только после этого в судебном порядке доказывать свою точку зрения.