Порядок раздела земельного участка

Разделить участок может потребоваться в силу различных обстоятельств. Наиболее популярными из них являются прекращение долевой собственности и обретение владельцами индивидуальной на свою часть земли, а также раздел с целью строительства двух и более зданий на участках.
Также обращаем внимание, что раздел и выдел – это разные юридические категории. В первом случае исходный участок прекращает своё существование, во втором – продолжает, но в уменьшенном виде. Если в настоящее время земля находится в общей долевой собственности, мы рекомендуем сразу провести раздел, чтобы каждый из владельцев одновременно обрёл индивидуальное право на свой надел.

Порядок раздела земельного участка.

Порядок раздела зависит, в первую очередь, от того, на каком праве правообладателю принадлежит владение – аренде или собственности.
Алгоритм для надела, принадлежащего муниципалитету или государству, следующий:

1. Провести детальный анализ возможности раздела;
2. Разработать схему расположения, подписать соглашение о разделе и подать заявление в орган власти;
3. Получить постановление об утверждении;
4. Подготовить межевой план и поставить участки на кадастровый учет;
5. Внести изменения в договор аренды и внести в ЕГРН сведения о владельце.

Если участок находится в частной собственности, то всё будет немного проще:

1. Сделать анализ ситуации;
2. Создать соглашение о разделе и подписать его всем собственникам (если их несколько);
3. Разработать межевой план и внести изменения в сведения в реестре недвижимости.

Минимальный размер земельного участка при разделе.

Это основной параметр, который требует проверки на начальном этапе работы. В каждом населённом пункте приняты Правила землепользования и застройки, делящие всю территорию на зоны. Для каждой территориальной зоны градостроительными регламентами установлены свои минимальные и максимальные площади. Поэтому новообразованные участки после раздела не должны выходить за установленные рамки.
Приведём пример: земля площадью 1 000 кв. метров находится в долевом владении у 4 граждан. Они намерены поровну разделить надел таким образом, чтобы у каждого было по 250 кв. м. Однако градостроительный регламент закрепляет для зоны «ИЖС» минимальный показатель в 300 кв. м. Таким образом, разделить землю в такой конфигурации не получится. 
Что ещё следует проверить:

• Будут ли ширина и длина разделённых участков соответствовать установленным показателям (к примеру, минимальная ширина – 10 метров);
• Соблюдение отступов от объектов капитального строительства до лицевой и боковых границ (забора);
• Не обременена ли недвижимость таким образом, что любые манипуляции могут проводиться только с разрешения залогодержателя;
• Если раздел проводится для будущего строительства – позволят ли параметры земли соблюсти специализированные Своды правил в отношении определённых объектов.

Схема раздела земельного участка.

В отношении муниципального участка потребуется разработать схему раздела у кадастрового инженера. После её разработки мы рекомендуем проверить документ на соответствии основным положениям приказа Росреестра от 19 апреля 2022 г. № П/0148.
Самый важный момент – верно ли отражены границы существующего участка и наделов, которые планируется из него образовать. К графической части всегда прилагается таблица с координатами каждой поворотной точки (угла).

Результат оформляется на компакт-диске и распечатывается на бумажном носителе в цветном формате и в нескольких экземплярах. Их точное количество зависит от принятого в городе порядке: иногда число доходит до 10.
Утверждение происходит путем подачи заявления в местную администрацию. Форма направления зависит от возможностей электронных сервисов в регионе: где-то помимо личного визита в МФЦ и орган власти доступна и онлайн-подача через «Госуслуги».
Перечень приложений к обращению:

• схема на диске и на бумажном носителе;
• согласие на работу с персональными данными;
• соглашение о разделе между правообладателями (подробная инструкция по составлению в следующем пункте);
• копии паспортов и доверенностей;
• выписки из ЕГРН на существующий участок и строения на нём.

Срок для принятия решения об утверждении – 30 суток. В некоторых регионах он может быть сокращён или немного увеличен. Всё зависит от содержания принятого административного регламента предоставления услуги.
Постановление об утверждении является результатом согласования раздела. Но это не последний этап, так как требуется обращение в регистрирующее ведомство.

Соглашение о разделе земельного участка.

Как мы уже упоминали, к заявлению на утверждение прилагаются в том числе согласия всех владельцев участка (не важно, арендаторы они или собственники).
Документ составляется в свободной форме, поэтому допускается как составить один общий, где распишутся все лица, так и от каждого лица отдельно. Поэтому наименование акта может быть «согласие» или «соглашение». Составить его можно как в рукописном варианте, так и напечатать на компьютере.
Главное, что стоит указать в документе:

• ФИО и паспортные данные подписывающих лиц;
• кадастровый номер, площадь разделяемого участка.

Кадастровый учёт участков после раздела.

Следующий шаг – разработать межевой план. Этим может заняться тот же инженер. С юридической стороны план нужен для обращения в Росреестр, как основание для учёта.
В нашей практике нередко возникают ситуации, когда межевой план и бумажный вариант утверждённой схемы приходится заверять электронной квалифицированной подписью главы администрации. Всё зависит от принятых в муниципальном образовании правил.
В состав включаются скан-образы:

• схемы;
• постановления;
• копий доверенностей и т.п.

Осуществить учёт можно как при посещении МФЦ, так и придя в офис Росреестра. Заявление заполняется на месте. Срок для появления участков на публичной карте до 7 рабочих дней.

Заключение нового договора аренды.

Поскольку объект по старому договору перестаёт существовать с юридической точки зрения, то потребуется заключить новый с указанием кадастрового номера новообразованного участка.
В местную администрацию пишется обращение о предоставлении участка. В качестве приложения направляется копия постановления о согласовании. Распорядительным актом должностного лица лицу предоставляется новый участок и заключается новый контракт на аренду.
В соответствии с ним, в Росреестр вносятся сведения о новом правообладателе. В большинстве случаев это делает уполномоченный орган самостоятельно, но лучше уточнить этот момент. Возможно, потребуется ещё один визит в МФЦ для подачи заявления.