Как оформить самовольную постройку в 2025 году

Зарегистрировать право собственности возможно лишь в отношении недвижимости, возведённой в установленном законом порядке. При создании ИЖС, многоквартирного дома, общественного или промышленного здания без разрешительной документации, т.е самовольно, Росреестр откажет во внесении сведений в ЕГРН.

Предлагаем проанализировать:

• какие объекты считаются самовольными;
• виды ответственности за самовольное строительство;
• как оформить самострой.

Также мы опубликуем бланк и образец искового заявления в суд.

Самовольная постройка - определение. 

В силу ст. 222 ГК РФ, самовольная постройка – это строение или сооружение, которое отвечает следующим признакам:

1. Возведено на земле с неподходящим видом разрешённого использования;
2. Построено на участке, право на который отсутствует у застройщика;
3. Создано без получения необходимых разрешений или согласований, а также с нарушением норм в области градостроительства.

Подробное толкование вышеуказанных признаков содержится в постановлениях Пленума ВС РФ № 10, а также ВАС РФ от 29.04.2010 г. № 22.

Важный нюанс: самовольным может быть признано не только новое строительство, но и реконструкция существующего объекта.

Как узаконить самовольную постройку.

Рассмотрим, что нужно сделать владельцу нелегально возведённого здания, чтобы оформить его в регистрирующем ведомстве. Сразу скажем, что легализация возможна исключительно в судебной форме. Требуемый набор действий от застройщика:

1. Проверить возможность легализации на основании постановления № 22;
2. Соблюсти досудебные административные процедуры – подать заявление на получение разрешения на строительство (реконструкцию) с необходимым пакетом документов;
3. Получить отказ;
4. Подготовить заключения о соответствии ОКС противопожарным, строительным, санитарно-гигиеническим нормам в Роспотребнадзоре и специализированных организациях;
5. Составить исковое заявление и подать в районный либо арбитражный суд;
6. Во время разбирательства провести строительно-техническую и землеустроительную экспертизы;
7. Получить решение и обратиться в Росреестр.

Данный порядок хотя и является универсальным, может быть изменён в зависимости от специфики дела.

К примеру, если в суде уже находится иск о сносе, набор действий будет отличаться: потребуется направление возражений, объединение в единое производство и ускоренная подготовка необходимых бумаг.

Самовольное строительство дома.

Особые положения установлены для частных и садовых домов, а также пристроек к ним. До 2031 года в России действует «дачная амнистия», поэтому в обращении к фемиде нет необходимости. Требуется сделать технический план самовольно построенного дома и обратиться в регистрирующий орган.

Аналогичный порядок действует для дач, гаражей, бань и хозяйственных построек на участке под ИЖС.

Самовольный многоквартирный дом.

Если застройщик является правообладателем земли, а её вид разрешённого использования позволяет возводить многоэтажные жилые дома, то легализация происходит в общем порядке. Однако зачастую нелегальные МКД строят на земле с видом использования «ИЖС», что делает узаконивание практически невозможным. Для составления алгоритма действий требуется более детальное изучение ситуации.

Документы для самовольной постройки.

Соблюдение административной процедуры подразумевает, что застройщик в общем порядке обращается в орган, выдающий разрешения. Цель – получить отказ на основании того, что здание уже построено. Иные причины не должны быть указаны чиновниками, в том числе неполный комплект приложений.

Вместе с заявлением направляются все бумаги, указанные в ст. 51 ГрК, в том числе:

1. Градостроительный план;
2. Проектная документация;
3. Результаты инженерных изысканий;
4. ТУ на присоединение к коммуникациям, если в настоящее время нет договоров на поставку ресурсов (газ, свет, вода и т.п.);
5. Согласования с аэропортами.

Акты из 1, 3 и 5 пунктов возможно получить самостоятельно. Однако проект и изыскания разрабатывают только специализированные организации. 

По закону после обращения местная администрация или региональный Минстрой должны выдать ответ в течение 5 рабочих суток.

Параллельно с бумагами для административного отказа разумно сразу заняться сбором документов, которые понадобятся в будущем в суде:

1. Заключения Роспотребнадзора о соответствии санитарно-эпидемиологическим требованиям и экспертного заключения Центра гигиены и эпидемиологии;
2. Акта проверки соблюдения противопожарных норм и заключения о состоянии пожарной безопасности;
3. Технического паспорта и технического плана;
4. Схемы, отображающей расположение построенного объекта и сетей на участке.

Иск о признании самовольной постройки.

Когда все бумаги готовы, приступают к составлению искового заявления. Ответчиком по данной категории дел является орган, уполномоченный на выдачу разрешения. В большинстве случаев это местная администрация либо министерство строительство субъекта. В качестве третьего лица всегда привлекается Управление Росреестра по региону.

Подведомственность зависит от состава участников разбирательства. Если истец - гражданин (не ИП), то заявление направляется в районный суд. Если же застройщик – предприниматель или организация, то стоит выбрать арбитраж.

Размер госпошлины зависит от суда, рассматривающего материалы. Применяются правила расчёта по делам имущественного характера (пп. 1 ч. 1 ст. 333.21 НК РФ для арбитража и пп. 1 ч. 1 ст. 333.19 для общей юрисдикции). Сумма пошлины рассчитывается от цены иска, т.е. стоимости спорного имущества. Она может подтверждаться выпиской из ЕГРН с указанием кадастровой стоимости или заключением оценщика о текущей рыночной стоимости.

Пример расчёта госпошлины. Предприниматель намерен узаконить склад рыночной стоимостью 3 млн руб. Материалы рассматриваются в арбитражном суде. Считаем по формуле 33 000 руб. + 0,5% от суммы свыше 2 млн руб. Получаем 38 000 руб.

Образец иска о признании права на самовольную постройку.

Нашими юристами подготовлен универсальный шаблон искового заявления, который необходимо заполнить исходя из особенностей ситуации:

Если в отношении субъекта, осуществившего самовольное строительство, подан иск о сносе, необходимо в возражениях использовать аргументы, аналогичные тем, которые мы приводим ниже. 

В шапке важно указать:

• наименование суда;
• цену иска и размер госпошлины;
• ФИО и наименования истца, ответчика и третьих лиц, их адреса и контактные данные.

Категория иска – «о признании права на самовольную постройку». В первом абзаце необходимо сообщить, на каком земельном участке находится спорный объект, а также когда и с какой целью он был возведён.

Перед приведением аргументов в защиту своей позиции рекомендуем привести общие положения ст. 222 ГК, которые подтверждают возможность оформления самовольного здания в суде.

Далее начинается самый важная часть – доказательная. Первый довод касается декларации права на возведение любых строений собственником землевладения при соблюдении градостроительных и земельных норм.

Второй аргумент касается соответствия ОКС Правилам землепользования и застройки, а именно виду разрешённого использования земли.

Следующая группа доводов апеллирует к п. 26 постановления ВС РФ № 10/22. Суд при рассмотрении обращения о легализации самостроя обязан проверить:

• не нарушает ли объект прав третьих лиц;
• не создаёт ли угрозу здоровью и жизни граждан.

Иными словами, нужно доказать соответствие здания санитарно-эпидемиологическим, строительным и противопожарным нормам.

Весомым доказательством являются заключённые договоры на поставку ресурсов. Если здание только построено, вместо них предоставляются технические условия, которые говорят о возможности подключения.


Заключительный блок доказательной части посвящён соблюдению досудебных процедур. Надо подробно описать, что сформированный пакет документов подан, но уполномоченный орган вынес решение об отказе.

В заключение формируется прошение к суду о признании права с указанием точного наименования, адреса и площади спорной недвижимости.

Перечень приложений. Практически обо всех документах мы говорили выше. Список не универсальный – в зависимости от нюансов он может измениться.

Признание судом самовольной постройки.

В ходе первых заседаний судья с большой вероятностью назначит проведение строительно-технической и землеустроительной экспертизы. Изначально бремя её оплаты ляжет на истца. При успешном исходе дела сумму можно позже взыскать с ответчика. Как правило, длительность судебных разбирательств по данной категории от 2 до 6 месяцев. 

Результатом является решение. Для регистрации права на самострой необходимо обратиться в Росреестр с его оригиналом, на котором имеется отметка о вступлении в силу. В течение 1 рабочей недели регистратор осуществит кадастровый учёт здания и внесёт сведения о собственнике. Госпошлина составит 22 000 для организаций и 2000 рублей для граждан и ИП.

Штраф за самовольную постройку. 

Если не заняться оформлением права на самострой, велика вероятность привлечения к ответственности за строительные работы без разрешения (статьи КоАП РФ – 7.1, 8.8 и 9.5). Применение норм зависит от специфики ситуации.

Наиболее часто применяемая санкция – статья 9.5. Приведём размеры штрафов в рублях в виде таблицы:

	Граждане	Должностные лица	ИП	Организации
Строительство без разрешения (но без фактического использования)	2000 – 5000	20 000 — 50 000	20 000 — 50 000	500 000 — 1 млн.
Эксплуатация без разрешения на ввод	2000 – 5000	20 000 — 50 000	-	500 000 — 1 млн.

Следует добавить, что для предпринимателей также предусмотрена ответственность в виде приостановки работы до 90 суток.

Если строительные работы были осуществлены на земельном участке, на который у застройщика отсутствует зарегистрированное право, деяние также квалифицируется по ст. 7.1 КоАП (самовольное занятие и использование земли). 

	Штраф, если определена кадастровая стоимость, руб.	Штраф, если КС не определена, руб.
Граждане	1-1.5% от КС, не менее 5 000	5 000 — 10 000
Должностные лица	1.5-2% от КС, не менее 20 000	20 000 — 50 000
Организации и ИП	2-3%, не менее 100 000	100 000 — 200 000

Если самовольное сооружение создано только на части участка, то размер санкции рассчитывается как доля от вышеуказанных сумм.

Кроме того, при создании ОКС на земле с неподходящим назначением, застройщик может быть привлечён по статье 8.8 (нецелевое использование участка).

	Штраф, если определена КС, руб.	Штраф, если КС не определена, руб.
Физические лица	0.5-1% от КС, не менее 10 000	10 000 — 20 000
Должностные лица	1-1.5% от КС, не менее 20 000	20 000 — 50 000
Фирмы и ИП	1.5-2%, не менее 100 000	100 000 — 200 000

Помимо этого, владелец самовольного сооружения несёт бремя расходов по сносу и судебным издержкам, а также не может совершать сделки с подобной недвижимостью (к примеру, продавать, сдавать в аренду, дарить) и включать её в наследственную массу.

Ипотека на самострой в 2025 году.

Недавно один из наших клиентов задал интересный вопрос – можно ли оформить ипотеку на строительство самовольно возведённого объекта. Предполагаем, что этот момент волнует определённую часть застройщиков.

Ответ предельно простой – банки осуществляют ипотечное кредитование зданий, возведённых самовольно. Причины две: нелегальный характер постройки и отсутствие сведений об объекте недвижимости в ЕГРН.

Варианты, которые доступны правообладателю земли под «самоволкой», следующие:

1. Оформить потребительский кредит. Разумеется, ставка по нему гораздо выше, однако не нужно доказывать легальность ОКС.
2. Признать право на «самострой» через суд, а затем оформить ипотеку. Это более сложная опция, поскольку успех не может быть гарантирован. Всё зависит от позиции судьи.