Новое жилье взамен аварийного – как получить в 2024 году

На протяжении последнего десятилетия в России действует программа по расселению ветхого жилищного фонда. Взамен непригодной для жизни недвижимости собственникам или нанимателям предоставляются новые квартиры либо компенсация.
В одной из предыдущих публикаций мы анализировали, что нужно сделать для оформления денежной компенсации. Сегодня мы предлагаем алгоритм действий для получения равнозначного жилья – у процедуры имеется множество правовых нюансов, на которые мы хотели бы обратить внимание.

Получение новой квартиры – порядок действий.

Чтобы въехать во вновь построенный дом вместо ветхого придётся выполнить следующий набор действий, который зависит от специфики ситуации в конкретном регионе РФ:

1. Проверить соответствие заявителя критериям (анализ);
2. Сообщить местной администрации о способе переселения;
3. Заключить с администрацией договор о переселении;
4. Получить ключи от квартиры в ходе жеребьёвки (этап не для каждого субъекта РФ);
5. При возникновении нарушений обратиться в суд с иском.

Можно ли получить новую квартиру взамен аварийной?

Законодательство, в частности федеральный закон № 185-ФЗ и ст. 32 ЖК РФ, закрепляет ограничения на получение жилья взамен аварийного для некоторых категорий переселенцев. Всё зависит от того, на каком праве гражданину принадлежит жилплощадь – собственности или социального найма.
Начнём с ситуации, когда проживающее лицо является нанимателем по договору социального найма. Иными словами, оно не является владельцем квартиры, а лишь проживает там по соглашению с муниципалитетом, который и является собственником. В данном случае рассчитывать можно только на предоставление равноценного недвижимого имущества – компенсацию получить нельзя.

 
Другая ситуация для владельцев ветхого жилфонда. Оформить право на квартиру допускается, только если многоквартирный жилой дом включён в региональную программу по переселению. Проверить это можно на официальном сайте министерства, отвечающего за строительную отрасль в субъекте России. Например, в Самарской области это Министерство строительства, в Ростовской – Министерство строительства, архитектуры и территориального развития.
Если МКД в этом списке нет, то владелец не вправе рассчитывать на предоставление равноценного жилья. Положена только денежная компенсация.
Другой важный критерий для расселения – признано ли жильё аварийным на основании постановления органа местного самоуправления и решения межведомственной комиссии. Это самое первое, что нужно проверить. Реестр домов, как правило, публикуется на сайте местной администрации и регулярно обновляется. Если МКД там нет, то сначала нужно заняться включением в реестр, а затем уже выбором способа расселения.

Заключение договора о переселении.

В каждой административно-территориальной единице свои правила подготовки соглашения. Так или иначе, когда дом признают аварийным, и принято распоряжение о мероприятиях по отселению, на двери подъезда или в других публичных местах размещаются объявления об этом.
Там указывается срок, в течение которого дом будет снесён. Обычно в течение этого периода чиновниками проводится работа по взаимодействию с проживающими лицами. В первую очередь, выбирается способ переселения – денежное возмещение или предоставление квартиры.
Важно понимать, что, если человек имеет право на получение недвижимости, чиновники не вправе настаивать на компенсации. Судебная практика содержит тысячи спорных случаев, когда жильцы обращались к фемиде с понуждением органов власти предоставить им квадратные метры вместо выплаты возмещения.
Когда проекты соглашений подготовлены, они направляются переселяемым лицам для подписи. В случае, если имеется несогласие с предлагаемым вариантом, подписывать бумаги нельзя, так как подпись автоматически означает согласие с предложенными условиями.

Требования к новой квартире взамен аварийного жилья.

Закон прямо устанавливает условия, которым должно соответствовать жильё. Оно не может быть с меньшими характеристиками, нежели изымаемый вариант. Иными словами, должны остаться такими же или быть больше:

• общая площадь;
• количество комнат;
• наличие удобств.

На практике для переселенцев строят многоквартирные дома по специализированным программам. Застройщик сначала возводит здание, после чего муниципалитет или региональный минстрой выкупает часть квартир, которые передаёт гражданам.
Однако в некоторых субъектах ввиду отсутствия вновь построенных МКД, жильцов расселяют во вторичный жилой фонд. Единственное условие, которое здесь должно соблюдаться, - отсутствие ветхости такой недвижимости.
Если квадратные метры предоставляется по договору социального найма, переселенцы не вправе выбирать район населённого пункта. Главное требование закона – не переселять в другой город, если нет письменного согласия. Другие условия действуют для собственников – они могут выбирать из предложенных вариантов, если имеется такая возможность.
Ключи от квартир передаются как в торжественной обстановке, так и при простом приёме в органах власти. Иногда проводится жеребьёвка: из барабана ведущий церемонии вынимает «вслепую» ключ от квартиры. В данном случае весь массив жилья, который разыгрывается, равнозначный – то есть все квартиры одинаковой площади, однако располагаются на разных этажах.

Судебная практика по предоставлению квартир.

Споры, который были решены в суде, разделяются на несколько видов:

1. Жильцы имели право на получение квартиры, однако чиновники настаивали только на компенсации.
2. Полученные квадратные метры не отвечали принципу равнозначности – было меньшее количество комнат или площадь ниже предыдущей.
3. Органы власти пытались переселить граждан в другой населённый пункт без их письменного согласия.

При построении грамотной позиции по делу суды нередко встают на сторону переселенцев. Так, к примеру, в решении Волжского районного суда г. Саратова от 29.05.2020 г. по делу № 2-589/2020 жительница Саратова настояла на предоставлении ей жиплощади того же качества, как и изъятая недвижимость. Аналогичное решение было принято и Саратовским областным судом 11.12.2019 г. по делу № 2-3069/2019.  

Программа переселения из аварийного жилья в 2024 году.

Программа продолжает действовать. Для удобства она разделена на определённые этапы – текущий этап закончится в следующем (2025) году. В порядок расселения регулярно вносятся изменения. Сейчас средства на переселение состоят из федеральной и региональной доли. Размер части, которую, вносит субъект из своего бюджета, составляет 18%.
В настоящий момент в Правительстве РФ рассматривают вопрос об увеличении средств, которые именно регионы должны тратить на расселение. Для граждан, которые ждут ликвидации аварийного фонда, данные нововведения вряд ли имеют значение, поскольку затрагивают административные механизмы между бюджетами разных уровней.
Что касается целевых показателей: чиновники заявляют, что новые квартиры в 2024 году получат 509 тыс. человек. Будет ликвидировано 9 000 033 аварийных квадратных метров.