Новое жилье взамен аварийного – как получить

На протяжении последнего десятилетия в России действует программа по расселению ветхого жилищного фонда. Взамен непригодной для жизни недвижимости собственникам или нанимателям предоставляются новые квартиры либо компенсация.
В одной из предыдущих публикаций мы анализировали, что нужно сделать для оформления денежной компенсации. Сегодня мы предлагаем алгоритм действий для получения равнозначного жилья – у процедуры имеется множество правовых нюансов, на которые мы хотели бы обратить внимание.

Получение новой квартиры – порядок действий.

Чтобы въехать во вновь построенный дом вместо ветхого придётся выполнить следующий набор действий, который зависит от специфики ситуации в конкретном регионе РФ:

1. Проверить соответствие заявителя критериям (анализ);
2. Сообщить местной администрации о способе переселения;
3. Заключить с администрацией договор о переселении;
4. Получить ключи от квартиры в ходе жеребьёвки (этап не для каждого субъекта РФ);
5. При возникновении нарушений обратиться в суд с иском.

Можно ли получить новую квартиру взамен аварийной?

Законодательство, в частности федеральный закон № 185-ФЗ и ст. 32 ЖК РФ, закрепляет ограничения на получение жилья взамен аварийного для некоторых категорий переселенцев. Всё зависит от того, на каком праве гражданину принадлежит жилплощадь – собственности или социального найма.
Начнём с ситуации, когда проживающее лицо является нанимателем по договору социального найма. Иными словами, оно не является владельцем квартиры, а лишь проживает там по соглашению с муниципалитетом, который и является собственником. В данном случае рассчитывать можно только на предоставление равноценного недвижимого имущества – компенсацию получить нельзя.

 
Другая ситуация для владельцев ветхого жилфонда. Оформить право на квартиру допускается, только если многоквартирный жилой дом включён в региональную программу по переселению. Проверить это можно на официальном сайте министерства, отвечающего за строительную отрасль в субъекте России. Например, в Самарской области это Министерство строительства, в Ростовской – Министерство строительства, архитектуры и территориального развития.
Если МКД в этом списке нет, то владелец не вправе рассчитывать на предоставление равноценного жилья. Положена только денежная компенсация.
Другой важный критерий для расселения – признано ли жильё аварийным на основании постановления органа местного самоуправления и решения межведомственной комиссии. Это самое первое, что нужно проверить. Реестр домов, как правило, публикуется на сайте местной администрации и регулярно обновляется. Если МКД там нет, то сначала нужно заняться включением в реестр, а затем уже выбором способа расселения.

Заключение договора о переселении.

В каждой административно-территориальной единице свои правила подготовки соглашения. Так или иначе, когда дом признают аварийным, и принято распоряжение о мероприятиях по отселению, на двери подъезда или в других публичных местах размещаются объявления об этом.
Там указывается срок, в течение которого дом будет снесён. Обычно в течение этого периода чиновниками проводится работа по взаимодействию с проживающими лицами. В первую очередь, выбирается способ переселения – денежное возмещение или предоставление квартиры.
Важно понимать, что, если человек имеет право на получение недвижимости, чиновники не вправе настаивать на компенсации. Судебная практика содержит тысячи спорных случаев, когда жильцы обращались к фемиде с понуждением органов власти предоставить им квадратные метры вместо выплаты возмещения.
Когда проекты соглашений подготовлены, они направляются переселяемым лицам для подписи. В случае, если имеется несогласие с предлагаемым вариантом, подписывать бумаги нельзя, так как подпись автоматически означает согласие с предложенными условиями.

Требования к новой квартире взамен аварийного жилья.

Закон прямо устанавливает условия, которым должно соответствовать жильё. Оно не может быть с меньшими характеристиками, нежели изымаемый вариант. Иными словами, должны остаться такими же или быть больше:

• общая площадь;
• количество комнат;
• наличие удобств.

На практике для переселенцев строят многоквартирные дома по специализированным программам. Застройщик сначала возводит здание, после чего муниципалитет или региональный минстрой выкупает часть квартир, которые передаёт гражданам.
Однако в некоторых субъектах ввиду отсутствия вновь построенных МКД, жильцов расселяют во вторичный жилой фонд. Единственное условие, которое здесь должно соблюдаться, - отсутствие ветхости такой недвижимости.
Если квадратные метры предоставляется по договору социального найма, переселенцы не вправе выбирать район населённого пункта. Главное требование закона – не переселять в другой город, если нет письменного согласия. Другие условия действуют для собственников – они могут выбирать из предложенных вариантов, если имеется такая возможность.
Ключи от квартир передаются как в торжественной обстановке, так и при простом приёме в органах власти. Иногда проводится жеребьёвка: из барабана ведущий церемонии вынимает «вслепую» ключ от квартиры. В данном случае весь массив жилья, который разыгрывается, равнозначный – то есть все квартиры одинаковой площади, однако располагаются на разных этажах.

Судебная практика по предоставлению квартир.

Споры, который были решены в суде, разделяются на несколько видов:

1. Жильцы имели право на получение квартиры, однако чиновники настаивали только на компенсации.
2. Полученные квадратные метры не отвечали принципу равнозначности – было меньшее количество комнат или площадь ниже предыдущей.
3. Органы власти пытались переселить граждан в другой населённый пункт без их письменного согласия.

При построении грамотной позиции по делу суды нередко встают на сторону переселенцев. Так, к примеру, в решении Волжского районного суда г. Саратова от 29.05.2020 г. по делу № 2-589/2020 жительница Саратова настояла на предоставлении ей жиплощади того же качества, как и изъятая недвижимость. Аналогичное решение было принято и Саратовским областным судом 11.12.2019 г. по делу № 2-3069/2019.