Порядок приемки объектов в эксплуатацию в 2025 году

Финальная стадия строительства – это приемка объекта у подрядчика заказчиком. После этого оформляется разрешение на ввод в эксплуатацию и происходит регистрация прав в Росреестре. 
В данной публикации мы ответим на главные вопросы, связанные с приемкой объекта:

• зачем она нужна;
• какие требования к процедуре;
• каковы порядок и правила приемки;
• каковы сроки;
• как принимать по этапам;
• что говорит о приемке свод правил и закон.

Обращаем внимание, что в статье речь пойдет не о получении разрешения на ввод в эксплуатацию, а именно о приемке по договору подряда между строителями и тем, кто заказывал работы.

Организация приемки оконченных строительством объектов.

Приемка результата работ по договору строительного подряда является обязательной процедурой в силу ст. 720 ГК РФ. В ней говорится, что заказчик обязан принять результат от подрядчика по завершении строительства.
Организация приемки является обязанностью застройщика. Его может заменять технический заказчик, если тот уполномочен на это официальным приказом о передаче соответствующих функций от девелопера.
В ходе приемки происходит:

• проверка соответствия результата строительства проекту, исполнительной и рабочей документации, строительным требованиям, регламентам и правилам;
• наладка и пуск оборудования;
• запуск пробного производственного процесса;
• комплектование документации для органов государственной власти;
• взаимодействие с госстройнадзором.

Важный нюанс. Всё, что указано в статье, применимо для всех видов построенных объектов, за исключением индивидуальных жилых домов, гаражей и иной недвижимости, для создания которой не требуется получать разрешение.

Приемка законченных реконструкцией объектов.

К реконструированному недвижимому имуществу применяются абсолютно те же правила, что и для вновь возведённого. Строительство и реконструкция регламентируется со стороны Градостроительного кодекса на равной основе, в том числе и в ст. 55.
Вместе с тем, содержание документов для объектов после реконструкции будет отличаться. Как правило, в актах для приемки отсутствуют земляные работы, заливка фундаментов и другие виды деятельности, которые характеры только для строительства.

Порядок приемки объекта.

Алгоритм действий следующий:

1. Заполнить общий и специальные журналы, авторского надзора;
2. Подрядчик направляет заказчику заявление о соответствии, к которому прикладывает журналы, ранее подписанные акты КС, испытаний и освидетельствования скрытых работ, сертификаты и паспорта на стройматериалы, материалы проверок ГСН, извещения о начале строительства и проверке промежуточных этапов;
3. Заказчик договаривается о дате визита на площадку, после чего проверяет соответствие результата проекту, иной документации, а также требованиям закона в строительной сфере;
4. При отсутствии нарушений подписываются акты по форме КС-2, КС-3 и общий акт приемки с СП 68.13330.2017 (приложение Г);
5. При наличии разногласий заинтересованная сторона готовит и направляет официальную претензию с указанием срока для исправления и иными требованиями. Если это не помогло, нужно обращение в суд;
6. Специалисты Госстройнадзора приглашаются на стройплощадку посредством извещения об окончании строительства для выдачи заключения о готовности к вводу.

Подробнее о перечне документов для приемки мы говорили в рамках отдельной статьи:

 
Это общий порядок. В него могут вноситься изменения исходя из специфики ОКС. Мы рекомендуем перед началом приемки обратиться к юристу для консультации.
 

Положение о приемке в эксплуатацию.

Положение о приемке официально именуется Сводом правил 68.13330.2017 и начало действие 28 января 2018 года. Минстрой РФ предписал использовать документ для всех приемочных процессов, за исключением ИЖС и иных объектов, законно возводящихся без разрешения.

Правила приемки.

Свод правил содержит ряд фундаментальных требований к процессу приемки до подписания актов:

• заказчик должен предварительно подсоединить инженерно-технические сети в соответствии с ТУ;
• запрещается проживание лиц и использование зданий для коммерческих и производственных целей (это возможно только после внесения информации о недвижимости в ЕГРН);
• в отношении жилых многоквартирных домов разрешается на дату проверки не полностью комплектовать их инженерным оборудованием (раковины, ванные, унитазы, розетки) и проводить частичную отделку;
• в зимний период можно отложить работы, которые невозможно выполнить из-за температурных условий (озеленение, благоустройство, асфальтирование проездов и пешеходных дорожек).

Мы привели лишь основные требования. Остальные более детальные прописаны в своде правил, указанном выше.

Комиссия по приемке объектов строительства.

Приемка между заказчиком и подрядчиком именуется рабочей. При этом также существует и государственная приемочная комиссия. В неё также входят представители органов строительного надзора и муниципальных администраций.
Деятельность комиссий регулируется 3 документами:

• административным регламентом, принятом на местном уровне;
• разделом 4 СП 68.13330.2017;
• постановлением Совета министров СССР от 23.01.1981 г. № 165.

Комиссия осматривает результат строительства или реконструкции после подписания акта приемки заказчиком. Это можно назвать в определенном роде вторым этапом ввода. 
Чиновники проверяют:

• велись ли работы в соответствии с разрешением и проектом;
• исправлены ли претензии госорганов, если они были ранее;
• соответствует ли новое строение строительным, санитарным, пожарным и техническим нормам.

Следует понимать, что при выдаче отказа застройщик не сможет обратиться в администрацию или Минстрой за выдачей разрешения на ввод.

 

Сроки приемки объекта.

В случае государственной приемки, чиновники обязаны назначить дату выезда не позднее 7 дней с момента получения заявления от застройщика о готовности.
Приемочные процедуры между строителями и девелоперами должны осуществлять в разумный срок и согласно положениям заключенного договора подряда. Допустим, если в контракте сказано, что приемка производится не позднее 10 дней с момента окончания строительства, нельзя выходить за этот период без уважительных причин.

Этапы приемки.

Закон разрешает принимать ОКС с разбивкой на отдельные этапы. Приведем примеры исходя из назначения объекта капитального строительства – жилого, коммерческого и производственного:

• многоквартирный дом разделяется на блок-секции по подъездам;
• сначала возводится и принимается первая очередь торгового центра, затем вторая и т.п.;
• завод или иное производство разделяется на пусковые комплексы, каждый из которых может действовать автономно.

Разделение строительства на этапы должно быть официально предусмотрено в ранее выданном разрешении. Самовольная разбивка без документального подтверждения запрещена.