Порядок приемки объектов в эксплуатацию в 2024 году
Евгений Николаевич
Финальная стадия строительства – это приемка объекта у подрядчика заказчиком. После этого оформляется разрешение на ввод в эксплуатацию и происходит регистрация прав в Росреестре.
В данной публикации мы ответим на главные вопросы, связанные с приемкой объекта:
- зачем она нужна;
- какие требования к процедуре;
- каковы порядок и правила приемки;
- каковы сроки;
- как принимать по этапам;
- что говорит о приемке свод правил и закон.
Обращаем внимание, что в статье речь пойдет не о получении разрешения на ввод в эксплуатацию, а именно о приемке по договору подряда между строителями и тем, кто заказывал работы.
Организация приемки оконченных строительством объектов.
Приемка результата работ по договору строительного подряда является обязательной процедурой в силу ст. 720 ГК РФ. В ней говорится, что заказчик обязан принять результат от подрядчика по завершении строительства.
Организация приемки является обязанностью застройщика. Его может заменять технический заказчик, если тот уполномочен на это официальным приказом о передаче соответствующих функций от девелопера.
В ходе приемки происходит:
- проверка соответствия результата строительства проекту, исполнительной и рабочей документации, строительным требованиям, регламентам и правилам;
- наладка и пуск оборудования;
- запуск пробного производственного процесса;
- комплектование документации для органов государственной власти;
- взаимодействие с госстройнадзором.
Важный нюанс. Всё, что указано в статье, применимо для всех видов построенных объектов, за исключением индивидуальных жилых домов, гаражей и иной недвижимости, для создания которой не требуется получать разрешение.
Приемка законченных реконструкцией объектов.
К реконструированному недвижимому имуществу применяются абсолютно те же правила, что и для вновь возведённого. Строительство и реконструкция регламентируется со стороны Градостроительного кодекса на равной основе, в том числе и в ст. 55.
Вместе с тем, содержание документов для объектов после реконструкции будет отличаться. Как правило, в актах для приемки отсутствуют земляные работы, заливка фундаментов и другие виды деятельности, которые характеры только для строительства.
Порядок приемки объекта.
Алгоритм действий следующий:
- Заполнить общий и специальные журналы, авторского надзора;
- Подрядчик направляет заказчику заявление о соответствии, к которому прикладывает журналы, ранее подписанные акты КС, испытаний и освидетельствования скрытых работ, сертификаты и паспорта на стройматериалы, материалы проверок ГСН, извещения о начале строительства и проверке промежуточных этапов;
- Заказчик договаривается о дате визита на площадку, после чего проверяет соответствие результата проекту, иной документации, а также требованиям закона в строительной сфере;
- При отсутствии нарушений подписываются акты по форме КС-2, КС-3 и общий акт приемки с СП 68.13330.2017 (приложение Г);
- При наличии разногласий заинтересованная сторона готовит и направляет официальную претензию с указанием срока для исправления и иными требованиями. Если это не помогло, нужно обращение в суд;
- Специалисты Госстройнадзора приглашаются на стройплощадку посредством извещения об окончании строительства для выдачи заключения о готовности к вводу.
Подробнее о перечне документов для приемки мы говорили в рамках отдельной статьи:
Это общий порядок. В него могут вноситься изменения исходя из специфики ОКС. Мы рекомендуем перед началом приемки обратиться к юристу для консультации.
Положение о приемке в эксплуатацию.
Положение о приемке официально именуется Сводом правил 68.13330.2017 и начало действие 28 января 2018 года. Минстрой РФ предписал использовать документ для всех приемочных процессов, за исключением ИЖС и иных объектов, законно возводящихся без разрешения.
Правила приемки.
Свод правил содержит ряд фундаментальных требований к процессу приемки до подписания актов:
- заказчик должен предварительно подсоединить инженерно-технические сети в соответствии с ТУ;
- запрещается проживание лиц и использование зданий для коммерческих и производственных целей (это возможно только после внесения информации о недвижимости в ЕГРН);
- в отношении жилых многоквартирных домов разрешается на дату проверки не полностью комплектовать их инженерным оборудованием (раковины, ванные, унитазы, розетки) и проводить частичную отделку;
- в зимний период можно отложить работы, которые невозможно выполнить из-за температурных условий (озеленение, благоустройство, асфальтирование проездов и пешеходных дорожек).
Мы привели лишь основные требования. Остальные более детальные прописаны в своде правил, указанном выше.
Комиссия по приемке объектов строительства.
Приемка между заказчиком и подрядчиком именуется рабочей. При этом также существует и государственная приемочная комиссия. В неё также входят представители органов строительного надзора и муниципальных администраций.
Деятельность комиссий регулируется 3 документами:
- административным регламентом, принятом на местном уровне;
- разделом 4 СП 68.13330.2017;
- постановлением Совета министров СССР от 23.01.1981 г. № 165.
Комиссия осматривает результат строительства или реконструкции после подписания акта приемки заказчиком. Это можно назвать в определенном роде вторым этапом ввода.
Чиновники проверяют:
- велись ли работы в соответствии с разрешением и проектом;
- исправлены ли претензии госорганов, если они были ранее;
- соответствует ли новое строение строительным, санитарным, пожарным и техническим нормам.
Следует понимать, что при выдаче отказа застройщик не сможет обратиться в администрацию или Минстрой за выдачей разрешения на ввод.
Сроки приемки объекта.
В случае государственной приемки, чиновники обязаны назначить дату выезда не позднее 7 дней с момента получения заявления от застройщика о готовности.
Приемочные процедуры между строителями и девелоперами должны осуществлять в разумный срок и согласно положениям заключенного договора подряда. Допустим, если в контракте сказано, что приемка производится не позднее 10 дней с момента окончания строительства, нельзя выходить за этот период без уважительных причин.
Этапы приемки.
Закон разрешает принимать ОКС с разбивкой на отдельные этапы. Приведем примеры исходя из назначения объекта капитального строительства – жилого, коммерческого и производственного:
- многоквартирный дом разделяется на блок-секции по подъездам;
- сначала возводится и принимается первая очередь торгового центра, затем вторая и т.п.;
- завод или иное производство разделяется на пусковые комплексы, каждый из которых может действовать автономно.
Разделение строительства на этапы должно быть официально предусмотрено в ранее выданном разрешении. Самовольная разбивка без документального подтверждения запрещена.
Рубрика: Строительство
Теги: Приемка, Ввод в эксплуатацию, Порядок, Сроки, Правила, Требования, Положение, 2024 год