Юридическая проверка недвижимого имущества

При выборе недвижимости важно убедиться в её юридической чистоте. Проверка позволяет выявить недобросовестного продавца и выявить скрытые недостатки имущества. 
Юрист проведёт комплексную правовую экспертизу и предоставит заключение о безопасности покупки.

Когда необходимо проверять недвижимое имущество.

В большинстве ситуаций проверка требуется перед заключением сделки: покупкой или арендой. Логика продавца практически всегда заключается в ускоренной продаже объекта и заверении покупателя, что у участка, квартиры или здания нет скрытых недостатков.
На практике же почти любая недвижимость имеет «подводные камни». Вопрос в том, какие последствия они вызывают. К примеру, при нахождении квартиры в ипотеке сделка будет легальной при получении письменного согласия банка. Это обременение не является критическим, хотя встречается примерно у половины жилых помещений. В то же время расположение участка в охранной зоне коммуникаций существенно осложняет строительные возможности. Поэтому наши специалисты считают это ограничение критически важным.
Другая группа случаев, когда требуется проверка, касается земельных участков. Застройщики намерены проверить землю на предмет градостроительных ограничений и понять, что можно построить и в каких параметрах. При этом, к специалисту обращаются как при подготовке к сделке, так и с уже оформленным правом на стройплощадку.
Таким образом, проверка нужна для минимизации рисков при покупке / аренде и последующем использовании объекта:

• утраты права;
• потери уплаченных по договору денег;
• судебных разбирательств;
• невозможности полноценного использования объекта.  

Чек-лист по проверке недвижимости.

Пункты для изучения различаются в зависимости от типа имущества – квартиры, земельного участка, коммерции, дачи и т.д. Далее приведён универсальный перечень моментов, которые всегда исследуются специалистом:

1. Является ли продавец законным правообладателем;
2. Как часто перепродавался и пересдавался в аренду объект;
3. Есть ли особые отметки в реестре;
4. Каковы риски оспаривания права текущего продавца;
5. Есть ли арендаторы и субарендаторы, которые внесены в ЕГРН;
6. Действителен ли гражданский паспорт собственника;
7. Находится ли он в федеральном розыске и перечне террористов;
8. Проходил ли продавец процедуру банкротства в прошлом, занимается ли этим сейчас, и каковы шансы признания его несостоятельным в будущем;
9. Имеются ли сведения об исполнительных производствах в ФССП;
10. Участие правообладателя в судебных разбирательствах;
11. Залог;
12. Арест;
13. Запрет регистрации;
14. Задолженность по потреблению ресурсов и другим платежам (при предоставлении документов второй стороной сделки);
15. Проверка адреса на массовую регистрацию юридических лиц;
16. Имеется ли официальное согласие супруга, банка и иных субъектов на отчуждение.

Как мы уже упомянули, для каждого типа недвижимости список проверок уникальный. 
К примеру, в отношении участка важно также проверить:

• его градостроительные ограничения (что можно и нельзя построить, в каких параметрах);
• расположение в охранных зонах;
• риски изъятия со стороны муниципалитета или государства и т.п.

Что касается квартиры и других жилых помещений, проводится анализ в том числе:

• степени износа дома и аварийности;
• сроков капремонта;
• незаконной перепланировки;
• расположения в объекте культурного наследия.

Аналогичные особенные пункты существуют для загородных жилых домов, коммерции, дач. При необходимости рекомендуем ознакомиться с соответствующими материалами на нашем сайте – ссылки приведены в верхней части страницы.

Срок проверки недвижимого имущества.

Для составления правового заключения необходимо несколько дней. Поэтому мы рекомендуем обращаться как минимум за 4-5 суток до даты планируемого подписания договора. Это позволит юристу выполнить экспертное исследование, проработав все возможные пункты.
В отдельных случаях мы можем предоставить результат уже через 2-3 дня. В других – 1-2 недель. Всё зависит от конкретной ситуации и намерений доверителя. 

Стоимость юридической проверки недвижимости.

Цена услуг юриста зависит от нескольких обстоятельств:

• типа недвижимости;
• необходимости в срочной проверке;
• целей (покупка и использование, будущее строительство, последующая перепродажа).

Наша компания является гибкой в плане ценообразования. При проверке сразу нескольких объектов мы готовы сделать скидку. Стоимость проверки направляется сразу же после обращения в рамках коммерческого предложения.

Список документов для проверки недвижимости.

Мы разделяем перечень документации на 2 блока:

• обязательные;
• дополнительные.

В список обязательных входят:

• паспорт клиента (для составления договора);
• кадастровый номер.

Кроме того, мы запрашиваем следующие сведения:

• для каких целей нужна проверка (заключение сделки, последующее строительство и т.п.);
• нюансы освоения участка и строений на нём (в случае проверки земли и зданий на ней).

Дополнительные документы нужны для более глубокого исследования юристом. Если их нет на руках у доверителя, это не критично, однако повышает углубленность проверки. К ним относятся:

• паспорт продавца (для изучения его правового статуса);
• выписка из ЕГРН (юрист её закажет в любом случае, однако предоставление клиентом ускорит процесс);
• любые предварительные документы для сделки (договоры, соглашения);
• правоустанавливающие акты о текущем праве продавца (договор, свидетельство о наследстве, судебное решение и т.п.);
• геодезическая съёмка, ГПЗУ (для земельных участков под строительство).

Как предоставить документы для проверки.

Услуга по проверке недвижимого имущества оказывается полностью дистанционно. Мы обсуждаем ситуацию удобным способом (телефон, мессенджер, видеосвязь) и направляем коммерческое предложение.
Далее при согласии на сотрудничество мы запрашиваем указанные в блоке выше документы. Прислать их можно в Ватсап, Телеграм, на электронную почту.
Сразу же после получения бумаг специалист приступает к проверке.

Красные флаги при покупке недвижимости.

Данный пункт содержит ситуации, при которых стоит отказаться от приобретения недвижимого имущества и найти другой вариант:

1. Продавец не является собственником или арендатором;
2. Продажа по сомнительной и нелегитимной доверенности;
3. Нахождение второй стороны договора в списке розыска МВД, перечне экстремистов; 
4. Наличие прав третьих лиц, о которых умалчивает продающее лицо;
5. Нарушение порядка приватизации или выделения долей детям в счёт материнского капитала;
6. Серьёзные обременения в виде ареста либо запрета регдействий;
7. Возможное оспаривание сделки в суде из-за нарушений 3-х лиц;
8. Самовольный характер возведения здания без разрешения;
9. Риск изъятия недвижимости государством и сноса строения;
10. Участие объекта в качестве предмета судебного разбирательства в прошлом (требуется изучение фабулы дела).

Это только наиболее общие и универсальные основания. В случае конкретных видов недвижимого имущества добавляются свои специфические причины для поиска иного объекта.

Отчёт по проверке недвижимости.

Результат проверки любого имущества – правовое заключение. Оно оформляется в формате PDF и направляется сразу же после окончания исследования юриста. Документ разделён на пункты. Их количество варьируется от 15 до 20. 
В конце отчёта юрист даёт рекомендации о целесообразности покупки или аренды в блоке «Выводы». В случае негативной рекомендации указываются причины для такого мнения. Также перечисляются действия, которые могут улучшить правовой статус недвижимости и снять ряд проблем.
Последний этап нашего взаимодействия – устное обсуждение отчёта о проверке. Юрист ответит на все возникшие вопросы, разъяснит сложные моменты и предложит помощь по процедурам, которые требуются в дальнейшем.

Как долго действует отчет по итогам проверки.

Мы рекомендуем использовать информацию из правового заключения в самое ближайшее время после его получения. Со временем актуальность сведений теряется, и некоторые моменты могут измениться. К примеру, собственник в тайне сдал недвижимость в аренду другому лицу. Либо взял кредит по залог имущества. Такие случае редки, однако не следует недооценивать вероятность их возникновения.
Разумный срок для использования отчёта юриста по итогам проверки недвижимости – 1-2 недели.