Алгоритм образования земельных участков

Автор:
Анастасия Владимировна

Чтобы образовать земельный участок, придётся совершить ряд действий, важных с юридической стороны для достижения успешного результата. При этом, комплекс процедур при изменении границ уже существующего надела и при создании абсолютно нового будет немного разным.
В данной статье мы сделаем упор именно на согласовании создания участка, которого ранее не существовало, так как данная ситуация включает наибольшее количество шагов. 

Порядок образования участков.

Общий порядок действий для создания надела выглядит следующим образом:

1. Разработать схему расположения участка или проект межевания территории;
2. Получить постановление об их утверждении;
3. Подготовить межевой план;
4. Внести изменения в ЕГРН.

Разработка схемы или проекта межевания: что выбрать.

Законодательство предусматривает 2 варианта утверждения границ будущего надела: через ПМТ или через схему расположения на КПТ. Причём первый вариант является более простым с точки зрения временных и финансовых затрат. Оба документа разрабатываются кадастровым инженером, имеющим лицензию и состоящим в СРО.
Согласно п. 3 статьи 11.3 Земельного кодекса РФ, образование участка через проект межевания происходит всегда, если он находится в рамках:

• городского квартала, застроенного многоквартирными домами;
• территории комплексного развития;
• садового или огороднического товарищества.

Кроме того, иногда ПМТ нужен и для индивидуальных домов, но только возводимых с привлечением средств граждан-участников долевого строительства. 
Проект подготавливается всегда в электронном виде. Однако может понадобиться и бумажный вариант: в некоторых муниципалитетах до сих пор необходимо сдать экземпляр на физическом носителе.
Во всех остальных ситуациях будет достаточно схемы. Порядок её подготовки урегулирован ст. 11.10 ЗК РФ и приказом Росреестра от 19.04.2022 г. № П/0148. Форма только электронная. Но это не исключает вероятной необходимости распечатать документ из-за местных особенностей в некоторых регионах.

Утверждение схемы расположения участка.

В местную администрацию направляется заявление вместе с приложенными:

• компакт-диском (возможно придётся донести и на бумажном носителе);
• копией паспорта и доверенности (при необходимости);
• выписками на строения на участке (если имеются).

Отправка в большинстве случаев возможна как через МФЦ или на личном приеме, так и почтой. Иногда доступно онлайн-заявление на «Госуслугах».
Время для работы над обращением – 30 дней. По итогу орган власти должен принять решение: либо утвердить образование участка, либо отказать в этом. В итоговом распорядительном акте, в соответствии с п. 14 ст. 11.10 ЗК РФ, обязательно указываются адрес (адресный ориентир), площадь в кв. м, кадастровый номер (если имеется), а также территориальная зона и категория земель. Срок действия акта – 2 года.
Однако само постановление от администрации ещё не подтверждает право собственности на новый объект недвижимости. Важно обратиться в Росреестр и подать обращение для учёта и регистрации прав на участок.

Утверждение схемы расположения участка на КПТ

Утверждение проекта межевания территории.

Рассмотрим другой вариант развития событий – если образование земли происходит через ПМТ. Здесь процедура более сложная и долгая, поскольку администрация вправе утвердить только проект, который прошёл через публичные слушания или общественные обсуждения.
Слушания подразумевают организацию специальной комиссии и сбор общественного мнения (жителей, бизнеса, архитектурного сообщества) в форме писем, собраний или пожеланий на официальном сайте. В среднем процедура занимает около 2 месяцев с момента подачи заявления, так как комиссия собирается относительно нечасто (один или два раза в месяц).
По итогу глава администрации подписывает постановление об утверждении проекта. Иногда его позиция расходится с собранными в ходе слушаний мнениями. Поэтому даже при относительно негативной реакции жителей можно надеяться на положительный исход, и наоборот.

Разработка и утверждение проекта межевания территории

Разработка межевого плана.

Для того, чтобы подать заявку в Росреестр на внесение информации в ЕГРН, необходимо подготовить у кадастрового инженера ещё один документ – межевой план. В него вшивается копия постановления, которое доказывает законность образования участка.
Нюансы и особенности создания регулируются приказом Росреестра от 14.12.2021 г. № П/0592. Проверка содержания документа и соблюдения требований к его форме гарантирует регистрацию без приостановки и замечаний специалиста.

Разработка межевого плана

Внесение сведений в ЕГРН.

Последний этап – добавление информации о новой недвижимости и её владельце в единый реестр. Государственная услуга платная и облагается госпошлиной: 350 рублей для земли под ИЖС и 2 000 рублей для остального назначения.
Заявление заполняется непосредственно в офисе Федеральной службы кадастра и картографии или в многофункциональном центре (МФЦ). К нему прикладывается межевой план на диске CD-R.
Срок рассмотрения – от 5 до 10 рабочих дней со дня подачи бумаг. Иногда к этому периоду следует прибавить 1-2 дня на пересылку из МФЦ.
Результатом образования участка будет выписка из ЕГРН с указанием кадастрового номера, адреса, площади (и других уникальных параметров) и ФИО/наименования владельца.