Как получить разрешение на строительство: пошаговая инструкция

Разрешение на строительство подтверждает законность возведения здания или сооружения на земельном участке. Юридически это удостоверение соответствия проекта техническим, градостроительным и земельным нормам. Возведение ОКС без согласования именуется самовольным и грозит застройщику серьёзными санкциями, включая штрафы и обязательство снести строение за свой счёт. Реконструкция без согласования также запрещается.
Информация в этой статье актуальна как для возведения новых строений, так и для реконструкции существующих.
Для оформления необходимо:

1. Заказать ГПЗУ;
2. Проверить, возможно ли строительство;
3. Подготовить необходимые документы;
4. Сформировать пакет бумаг и подать в уполномоченный орган;
5. Держать контакт с исполнителем о ходе рассмотрения обращения;
6. Получить разрешение на строительство;
7. При выдаче отказа - исправить ошибки и обратиться повторно.

Заказать ГПЗУ.

Градплан отражает информацию о земельном участке, в том числе его параметры и действующие ограничения. Конечно, можно заказать план уже после принятия решения о строительстве. Однако в этом случае застройщик лишён дополнительной возможности изучить правовые особенности будущей стройплощадки.
Получается ГПЗУ бесплатно по заявлению в МФЦ, через «Госуслуги» или в местной администрации. Время выдачи около 2-3 недель.
В дополнение к градплану разумно заказать в администрации выписку из ИСОГД. Она отражает, в какую территориальную зону входит надел, какие виды использования доступны и прочие ограничения. Выписка может быть как бесплатной, так и платной – всё зависит от муниципального образования.
После получения ГПЗУ и письма из ИСОГД возможно переходить к следующему пункту.

Проверить, возможно ли строительство.

Подготовка к любой стройке требует финансовых и временных вложений. Их реально снизить, если предварительно провести подробный анализ возможности строительства. Это поможет избежать ситуации, когда застройщик оплатил разработку дорогостоящих документов для получения разрешения, а ему был вынесен обоснованный отказ из-за нарушения норм законодательства.

Моменты, которые мы рекомендуем проверять всегда:

1. Находится ли земельный надел в собственности или аренде на законных основаниях. Если аренда скоро закончится, то разумно сначала её продлить, так как разрешение выдаётся не далее предельного срока владения землёй.
2. Разрешены ли ОКС согласно договору аренды. В соглашении бывает прописано, что допускается размещение только временных и некапитальных строений.
3. Находится ли земельный надел на особо охраняемых природных территориях, в оползневых зонах, зонах подтопления и затопления. У таких территорий особенный режим использования, часто запрещающий строительную деятельность.
4. Входит ли зона застройки в ЗОУИТ. Если да, то нужно изучать содержание запретов. Например, при вхождении в ЗОУИТ промышленного предприятия рядом не исключается запрет на возведение объектов образования и медицины или жилых домов. 
5. Хватит ли площади участка для размещения минимально необходимого количества парковочных мест. Для этого анализируются местные нормативы градостроительного проектирования. Для разных типов зданий количество парковок разнится.
6. В какую подзону приаэродромной территории ближайшего аэропорта входит земля, и разрешается ли там расположение определённой недвижимости. 
7. Соблюдаются ли градостроительные регламенты для желаемой конфигурации здания или линейного сооружения.

Про соблюдение регламентов стоит сказать подробнее. Это главный и наиболее часто встречающийся момент, который мешает новому строительству. Градостроительные регламенты являются составной частью Правил землепользования, принятых в муниципалитете. С юридической стороны это набор требований к назначению строящихся объектов, их предельным параметрам и конфигурации.
Поэтому стоит открыть самую свежую версию Правил (или письмо из ИСОГД) и соотнести показатели будущего строительства с нижеприведёнными параметрами:

1. Вид разрешённого использования. Закрепляет, какую именно недвижимость можно строить: магазин, больницу, автомойку и т.д. Если текущий ВРИ не сходится с желаемым, то возможно его изменить в соответствии с перечнем, закреплённом в градостроительном регламенте. Это отдельная процедура, в которой действия зависят от того, какой это ВРИ: основной или условный.
2. Максимальная площадь застройки. Выражается в процентном соотношении от всего участка. Не стоит путать площадь застройки и общую площадь. В первом случае, – это площадь первого этажа по периметру стен, а во втором – всех этажей.
3. Минимальный процент озеленения. В процентах показывает, какая часть участка должна отводиться под газоны, кустарники или деревья.
4. Отступы от лицевой и остальных границ участка. Иногда запрещается строительство ближе, допустим, 5 метров от забора. 
5. Высота застройки. В зависимости от месторасположения максимальный параметр может быть как 10 метров в историческом центре, так и вовсе не ограничен на окраине. 
6. Минимальный процент остекления фасада на лицевой стороне. Считается, что такая норма защищает среду от появления зданий, выходящих на улицу, без окон.

Подготовить необходимые документы.

Некоторые бумаги, необходимые при подаче заявления, разрабатываются достаточно долго. Поэтому их стоит готовить заблаговременно, сразу после принятия решения о допустимости строительных работ. 
Проектная документация и инженерные изыскания. Срок разработки в среднем от 2 до 4 месяцев. Во время изыскательских и проектных работ важно соблюдение профильных сводов правил, подходящих для конкретного типа строения. В нашей практике подрядчики-проектанты нередко допускали ошибки в содержании или подходили поверхностно к задаче. 
С 2023 года изменились требования к составу проекта и изысканий: в связи с вышеуказанным нелишним будет юридический анализ после итогового оформления подрядчиком.
В некоторых случаях (ст. 49 ГрК РФ) законодательство обязывает получить заключение экспертизы о соответствии проекта. Это также означает дополнительное увеличение сроков.
Технические условия на подключение к сетям. Присоединение к электричеству, газу, воде или канализации происходит посредством получения ТУ. Срок выдачи ТУ до одного месяца, однако период их действия также небольшой – в среднем, 1-2 года. Поэтому важно успеть окончить строительные работы и ввести коммуникации до истечения срока действия.
Согласование с аэродромами. Поскольку появление ОКС может влиять на безопасность полётов, предусмотрено обязательное получение согласия военных и гражданских аэропортов. Процедура неоднородна, и порядок действий зависит от месторасположения. К примеру, получение согласований от крупных федеральных аэропортов не нужно, если у них установлена ПАТ с разделением на подзоны и сектора.
Отклонение от предельных параметров строительства. В случае, если имеется желание отойти от действующих регламентов и, например, увеличить процент застройки или снизить площадь озеленения, получается постановление с согласованием таких отклонений.
Это неполный перечень – мы перечислили лишь наиболее популярные бумаги, которые надо оформлять заранее. Полный список приведён далее.

Сформировать пакет бумаг и подать в уполномоченный орган.

Форма заявления стандартная. Как правильно заполнить обращение, мы рассказывали в отдельной публикации:

Важнее сконцентрироваться на подготовке приложений к заявлению. В зависимости от специфики их количество отличается - исчерпывающий перечень закреплён в ст. 51 ГрК РФ: 

1. Паспорт;
2. Доверенность (для представителей);
3. Правоустанавливающие документы на землю (выписка из ЕГРН). 
4. Соглашение об установлении сервитута (при необходимости);
5. Градостроительный план (для ОКС);
6. Проект межевания (планировки) территории для линейных объектов;
7. Проектная документация и результаты инженерных изысканий;
8. Заключение экспертизы (при необходимости);
9. Постановление на отклонение от предельных параметров (при необходимости);
10. Согласование строительства с аэродромами;
11. Технические условия на подключение к коммуникациям;
12. Согласия от совладельцев, если производится реконструкция здания, находящегося в общей собственности;
13. Согласие на обработку персональных данных;
14. Акт влияние работ на объект культурного наследия (если затрагиваются несущие конструкции ОКН).

Подаются документы одним из 4 способов:

• При личном обращении в госорган;
• МФЦ;
• Почтовое отправление;
• Онлайн на портале «Госуслуги».

Держать контакт с исполнителем о ходе рассмотрения обращения.

После направления бумаг важно уточнить, есть ли проблемы по делу. Примерный порядок действий через 2-3 дня после подачи:

1. Позвонить в приёмную органа, куда подавалось обращение, и спросить номер телефона исполнителя;
2. Связаться с ним и поинтересоваться, проводился ли им анализ и есть ли негативные моменты, по его мнению;
3. Если ответить на поставленные вопросы специалисту не удалось, поинтересоваться, когда позвонить в следующий раз.

Почему важно взаимодействовать с чиновниками: нередко изучение обращения откладывают на последний момент, а затем, чтобы уложиться в 5-дневный срок, сразу принимают решение. И если что-то не так, просто выдают отказ без углубления в детали.

Получить разрешение на строительство.

О готовности позвонят на тот номер телефона, который указан в заявке. Результат готовится на бумажном носителе или в форме электронного образа с прикрепленной ЭЦП. Всё зависит от того варианта, который был выбран первоначально.
Чтобы забрать разрешение, с собой следует взять оригинал паспорта гражданина РФ и доверенность, если это делает представитель. 
Мы хотели бы напомнить, что для объектов, обязательных к надзору со стороны органов строительного контроля, как минимум за 7 дней до старта стройки обязательно подать извещение о начале строительства.

При выдаче отказа - исправить ошибки и обратиться повторно.

Оснований для отказа много. Главными из них являются:

1. Нарушены требования к форме заявления и комплекту приложений;
2. Заявитель не является правообладателем;
3. Проект нарушает действующие нормы в области градостроительства или требования ГПЗУ;
4. Несоответствие ВРИ земли планируемому назначению здания или сооружения.

Обращаться повторно можно без ограничения по количеству раз. Важно исправить допущенные ошибки. Отказ всегда можно оспорить в суде в рамках административного судопроизводства, если акт действительно нелегитимен.