Как получить разрешение на строительство в 2024 году

Согласно информации Росстата, в 2023 году застройщики освоили более 15,1 трлн рублей. Это суммарный показатель, отражающий объём средств в сфере строительства жилой, коммерческой и производственной недвижимости, а также линейных объектов.
Возведение зданий и сооружений происходит в соответствии с установленными процедурами – они отличаются в зависимости от специфики недвижимого имущества, в том числе типа и технико-экономических параметров. В большинстве случаев необходимо получать разрешение на строительство. 
Данная публикация посвящена порядку согласования строительства или реконструкции всех объектов, за исключением садовых и индивидуальных жилых домов. В отношении них у нас есть отдельная статья:

 

Зачем нужно разрешение на строительство.

Если отсутствует законное основание для возведения здания, то застройщик не сможет:

• оформить ввод в эксплуатацию;
• зарегистрировать право собственности в Росреестре;
• распорядиться имуществом (продать, сдать в аренду, оставить в наследство).

Разрешение на строительство подтверждает законность возведения здания или сооружения на земельном участке. Юридически это удостоверение соответствия проекта техническим, градостроительным и земельным нормам.
Возведение ОКС без согласования именуется самовольным и грозит застройщику серьёзными санкциями, включая штрафы и обязательство снести строение за свой счёт. Реконструкция без согласования также запрещается.

Порядок получения разрешения на строительство.

Для оформления, согласно ст. 51 ГрК РФ, необходимо:

1. Заказать ГПЗУ;
2. Проверить, возможно ли строительство;
3. Подготовить заявление и иные необходимые документы;
4. Подать пакет бумаг в уполномоченный орган;
5. Держать контакт с исполнителем о ходе рассмотрения обращения;
6. Получить разрешение на строительство;
7. При выдаче отказа - исправить ошибки и обратиться повторно либо направить иск в суд и участвовать в рассмотрении спора.

Далее мы рассмотрим каждый шаг более подробно. Положения Градостроительного кодекса РФ мы дополним комментариями наших юристов и примерами из практики.

Градостроительный план земельного участка для строительства.

Градплан отражает информацию о земельном участке, в том числе:

• действующие ограничения (нахождение в ЗОУИТ, приаэродромных территориях, зонах источников питьевого водоснабжения);
• необходимые отступы от границ земли до ОКС;
• «пятно застройки», на котором разрешены работы;
• какие на нём находятся здания и сооружения, зарегистрированные в ЕГРН;
• реквизиты проекта планировки (межевания) территории;
• перечень инженерно-технических сетей;
• в какую территориальную зону по ПЗЗ входит землевладение;
• перечень доступных основных, условных и вспомогательных видов;
• иные параметры градостроительного проектирования.

Конечно, можно заказать градостроительный план уже после принятия решения о строительстве. Однако в этом случае застройщик лишён дополнительной возможности изучить правовые особенности будущей стройплощадки. Мы рекомендуем заняться оформлением документа в качестве самого первого этапа.
Получить ГПЗУ можно бесплатно по заявлению в МФЦ, через «Госуслуги» или в местной администрации. Время выдачи около 2-3 недель.
В нашей практике были случаи, когда застройщику отказывали в подготовке градплана на основании того, что не все ОКС поставлены на кадастровый учёт. Через суд юристам удалось обязать администрацию выдать ГПЗУ.

Заказать выписку ИСОГД.

В дополнение к градплану разумно заказать в администрации выписку из ИСОГД. Она также отражает, в какую территориальную зону входит надел, какие виды использования доступны и прочие ограничения. Выписка может быть как бесплатной, так и платной – всё зависит от муниципального образования.
После получения ГПЗУ и письма из ИСОГД возможно переходить к следующему пункту.

Можно ли строить на участке — чек-лист для проверки.

Подготовка к любой стройке требует финансовых и временных вложений. Их реально снизить, если предварительно провести подробный анализ возможности строительства. Это поможет избежать ситуации, когда застройщик оплатил разработку дорогостоящих документов для получения разрешения, а ему вынесен обоснованный отказ из-за нарушения норм законодательства.

Моменты, которые мы рекомендуем проверять всегда:

1. Находится ли земельный надел в собственности или аренде на законных основаниях. Если аренда скоро закончится, то разумно сначала её продлить, так как разрешение выдаётся не далее предельного срока владения землёй.
2. Разрешены ли ОКС согласно договору аренды. В соглашении бывает прописано, что допускается размещение только временных и некапитальных строений.
3. Находится ли земельный надел на особо охраняемых природных территориях, в оползневых зонах, зонах подтопления и затопления. У таких территорий особенный режим использования, часто запрещающий строительную деятельность.
4. Входит ли зона застройки в ЗОУИТ. Если да, то нужно изучать содержание запретов. Например, при вхождении в ЗОУИТ промышленного предприятия рядом не исключается запрет на возведение объектов образования и медицины или жилых домов. 
5. Хватит ли площади земли для размещения минимально необходимого количества парковочных мест. Для этого анализируются местные нормативы проектирования. Для разных типов зданий количество парковок разнится.
6. В какую подзону приаэродромной территории ближайшего аэропорта входит земля, и разрешается ли там расположение определённой недвижимости. 
7. Соблюдаются ли регламенты для желаемой конфигурации строения или линейного сооружения.

Соответствие требованиям градостроительного регламента.

Про соблюдение регламентов стоит сказать подробнее. Это главный и наиболее часто встречающийся момент, который мешает новому строительству. 
Регламенты являются составной частью Правил землепользования, принятых в муниципалитете. С юридической стороны это набор требований к назначению строящихся объектов, их предельным параметрам и конфигурации.
Поэтому стоит открыть самую свежую версию Правил (или письмо из ИСОГД) и соотнести показатели будущего строительства с нижеприведёнными параметрами:

1. Вид разрешённого использования. Закрепляет, какую именно недвижимость можно строить: магазин, больницу, автомойку и т.д. Если текущий ВРИ не сходится с желаемым, то возможно его изменить в соответствии с перечнем, закреплённом в градостроительном регламенте. Это отдельная процедура, в которой действия зависят от того, какой это ВРИ: основной или условный.
2. Максимальная площадь застройки. Выражается в процентном соотношении от всего участка. Не стоит путать площадь застройки и общую площадь. В первом случае, – это площадь первого этажа по периметру стен, а во втором – всех этажей.
3. Минимальный процент озеленения. В процентах показывает, какая часть должна отводиться под газоны, кустарники или деревья.
4. Отступы от лицевой и остальных границ. Иногда запрещается строительство ближе, допустим, 5 метров от забора.
5. Высота застройки. В зависимости от месторасположения максимальный параметр может быть как 10 метров в историческом центре, так и вовсе не ограничен на окраине. 
6. Минимальный процент остекления фасада на лицевой стороне. Считается, что такая норма защищает среду от появления зданий, выходящих на улицу, без окон.

Документы для разрешения на строительство.

Основание для старта административной процедуры – подача заявления и приложений к нему. 
В зависимости от специфики их количество отличается - исчерпывающий перечень закреплён в ст. 51 ГрК РФ: 

1. Заполненное заявление;
2. Паспорт;
3. Доверенность (для представителей);
4. Правоустанавливающие документы на землю (выписка из ЕГРН). 
5. Соглашение об установлении сервитута (при необходимости);
6. Градостроительный план (для ОКС);
7. Проект межевания (планировки) территории для линейных объектов;
8. Проектная документация и результаты инженерных изысканий;
9. Заключение экспертизы (при необходимости);
10. Постановление на отклонение от предельных параметров (если требуется);
11. Согласование строительства с аэродромами;
12. Технические условия на подключение к коммуникациям;
13. Согласия от совладельцев, если производится реконструкция здания, находящегося в общей собственности;
14. Согласие на обработку персональных данных;
15. Акт влияние работ на объект культурного наследия (если затрагиваются несущие конструкции ОКН).

Некоторые бумаги, необходимые при подаче, разрабатываются достаточно долго. Поэтому их стоит готовить заблаговременно, сразу после принятия решения о допустимости строительных работ. 

Заявление на разрешение.

Без заполненного по правилам обращения уполномоченный орган не сможет начать процедуру. Форма стандартная. Как правильно заполнить обращение, мы рассказывали в отдельной публикации:

При оформлении заявки важно перенести все параметры землевладения и планируемого к возведению здания из выписки ЕГРН и проектной документации. Любые расхождения приведут к необходимости исправления и потере времени. 

Разработка проектной документации. 

Срок подготовки в среднем от 2 до 4 месяцев. Во время проектных работ важно соблюдение профильных сводов правил, подходящих для конкретного типа строения. В нашей практике подрядчики-проектанты нередко допускали ошибки в содержании или подходили поверхностно к задаче. 
С 2023 года изменились требования к составу проекта и изысканий: в связи с вышеуказанным нелишним будет юридический анализ после итогового оформления подрядчиком.
В некоторых случаях (ст. 49 ГрК РФ) законодательство обязывает получить заключение экспертизы о соответствии проекта. Это также означает дополнительное увеличение сроков.

Результаты инженерных изысканий.

Как правило, изыскательские работы проводятся одновременно с проектными. Этим занимается одна и та же организация, обладающая специализированной лицензией и состоящая в СРО.
Нюансы проведения изысканий урегулированы в Постановлении Правительства РФ от 19.01.2006 г. № 20. Наши специалисты подробно разбирали их ранее:

В зависимости от месторасположения стройплощадки может потребоваться различный объём исследований. Всегда проводятся геологические и геодезические работы. При необходимости к ним добавляются экологические, геотехнические и гидрометеорологические.

Технические условия на объект строительства.

Присоединение к электричеству, газу, воде или канализации происходит посредством получения ТУ. Срок выдачи ТУ до одного месяца, однако период их действия также небольшой – в среднем, 1-2 года. Поэтому важно успеть окончить строительные работы и ввести коммуникации до истечения срока действия.

Согласование строительства с аэропортом. 

Поскольку появление ОКС может влиять на безопасность полётов, предусмотрено обязательное получение согласия военных и гражданских аэропортов. Среднее время ожидания ответа от 3 до 5 недель.
Процедура неоднородна, и порядок действий зависит от месторасположения. К примеру, получение согласований от крупных федеральных аэропортов не нужно, если у них установлена ПАТ с разделением на подзоны и сектора.
На портале выложен анализ приаэродромных территорий наиболее крупных городов России. Там мы рассказываем, с какими авиаузлами нужно согласование, а с какими следует проанализировать действующие ограничения.

Разрешение на отклонение от предельных параметров. 

Согласовывать отступление нужно, если имеется желание отойти от действующих регламентов и, например, увеличить процент застройки или снизить площадь озеленения.
Результатом является постановление с согласованием таких отклонений. Однако получить его не всегда просто, так как необходимо принять участие в общественных обсуждениях или публичных слушаниях.

Куда обращаться за выдачей разрешения на строительство?

В зависимости от типа строения и особенностей его расположения документы рассматриваются одним из уполномоченных органов:

• подразделением муниципальной администрации;
• министерством строительства региона или России;
• корпорациями «Росатом», «Роскосмос» или «Роснедра»;
• министерством природы.

Делимся статьёй, которая поможет правильно определить место получения:

Доступные формы подачи:

• При личном обращении в госорган;
• МФЦ;
• Почтовое отправление;
• Онлайн на портале «Госуслуги».

Срок выдачи.

Предельное время получения ответа по закону – 5 рабочих дней. В течение этого периода важно взаимодействовать с чиновниками, т.к. нередко изучение обращения откладывают на последний момент. А затем, чтобы уложиться в 5-дневный срок, сразу принимают решение. И если что-то не так, просто выдают отказ без углубления в детали.
Примерный порядок действий через 2-3 дня после подачи:

1. Позвонить в приёмную органа, куда подавалось обращение, и спросить номер телефона исполнителя;
2. Связаться с ним и поинтересоваться, проводился ли им анализ и есть ли негативные моменты, по его мнению;
3. Если ответить на поставленные вопросы специалисту не удалось, уточнить, когда позвонить в следующий раз.

На практике ответ может прийти далеко за пределами отведённых 5 дней. Причины заключаются в загруженности специалистов или долгому ожиданию подписи руководителя ответственного учреждения. Если застройщик торопится, можно попробовать ускорить процесс, напоминая о себе звонком.

Где получить разрешение на строительство.

О готовности позвонят на тот номер телефона, который указан в заявке. Результат готовится на бумажном носителе или в форме электронного образа с прикрепленной ЭЦП. Всё зависит от того варианта, который выбран первоначально.
Формы получения результата:

• на бумаге в МФЦ или ведомстве, подписавшем документ;
• в электронном виде на «Госуслугах».

Чтобы забрать результат, с собой следует взять оригинал паспорта гражданина РФ и доверенность, если это делает представитель. 
Мы хотели бы напомнить, что для объектов, обязательных к надзору со стороны органов строительного контроля, как минимум за 7 дней до старта стройки обязательно подать извещение о начале строительства.

Основания для отказа в согласовании строительства.

Причин для отказа много. Главными из них являются:

1. Нарушены требования к форме заявления и комплекту приложений;
2. Заявитель не является правообладателем;
3. Проект нарушает действующие нормы в области градостроительства или требования ГПЗУ;
4. Несоответствие ВРИ земли планируемому назначению здания или сооружения.

Обжалование отказа.

Сначала строит попробовать исправить замечания. Иногда они заключаются в банальных опечатках или описках. Обращаться повторно можно без ограничения по количеству раз. 
Если основание серьёзное, поможет обращение в суд в рамках административного производства. Главное в этом случае быть уверенным, что выданный акт нелегитимен. Иными словами, отказ апеллирует к нелегитимным основаниям.
Судебное разбирательство – долгий процесс. Оно может занять от 2 месяцев до 1 года. 

Разрешение на строительство в 2024 году – есть ли изменения.

Системных изменений процедуры выдачи не произошло. Однако в середине и конце прошлого года принят ряд поправок в ст. 51 ГрК РФ. В частности, в перечень документов, которые прилагаются к заявлению на выдачу разрешения на строительство, включили акт о согласовании архитектурно-градостроительного облика, если он необходим (п. 5.1).
Кроме того, добавлены пункты 15.2 и 15.3, которые закрепили обязанность выдавшего органа вносить сведения о согласовании в публичный реестр не в 5-дневный срок после передаче заявителю, а в этот же день.