Как получить разрешение на ввод в эксплуатацию: пошаговый алгоритм

Ввод в эксплуатацию подтверждает окончание строительных работ и готовность объекта к полноценному функционированию. С правовой стороны процедура требует особой подготовки и содержит немало скрытых нюансов. 
В этой статье мы хотели бы привести общий алгоритм по получению разрешения и дополнить его комментариями из практики, актуальной по состоянию на 2023 год.
Итак, для того, чтобы оформить разрешение, необходимо:

1. Проверить, соответствует ли объект условиям для ввода;
2. Подготовить заявление и приложения;
3. Выбрать способ подачи документов и направить их;
4. Быть на связи с исполнителем;
5. Получить разрешение на ввод в эксплуатацию;
6. Исправить ошибки, если выдан отказ, и подать бумаги вновь.

Проверить, соответствует ли объект условиям для ввода.

Допустим, строительство окончено. Застройщик намерен готовить документы для ввода. Однако перед этим необходимо понять, возможно ли в принципе ввести здание или сооружение в эксплуатацию. Иными словами, соблюдены ли обязательные требования в такой ситуации. 
Это позволит сэкономить время и средства, а также заблаговременно знать о моментах, которые должны учитываться.

Итак, наиболее важными условиями являются:

1. Полное окончание строительных работ. Даже самых незначительных, наподобие посева газона или установки сантехники. Всё, что намечено проектом, доводится до завершения.
2. Фактическая конфигурация внутренних и внешних работ аналогична утверждённому проекту. Соответствие проверяется выездной комиссией уполномоченного органа: отклонения ведут к отказу в выдаче, хотя в этом имеется доля субъективности - всё зависит от позиции проверяющих. Допустимая погрешность в размерах – не более 5% (приказ Росреестра от 23.10.2020 г. № П/0393).
3. Разрешение на строительство ещё действует. Если срок подходит к концу, необходимо сначала продлить его по действующей процедуре, а затем отправлять бумаги. Самовольно возведённое здание ввести по стандартной процедуре невозможно – его легализация является гораздо более серьёзным и долгим процессом.
4. Срок прав на землю не истёк. Собственникам участков беспокоиться не о чем. Однако арендаторам следует проверить, когда оканчивается срок аренды. При приближении предельной даты важно его заблаговременно продлить или выкупить землю. 
5. Заявление и пакет приложений, соответствующие ст. 55 Градостроительного кодекса РФ. Об этом пойдёт речь в следующей части статьи.

Подготовить заявление и приложения.

Для корректного и быстрого рассмотрения обращения важно грамотно его заполнить. Форма унифицирована на территории страны в разных муниципалитетах. У нас есть подробная инструкция по оформлению, где в числе прочего можно загрузить себе бланк и образец заполнения:

Исчерпывающий перечень документов перечислен в ст. 55 ГрК РФ. Он может немного различаться в зависимости от конкретной ситуации и типа построенной недвижимости. В большинстве случаев достаточно копий, мы отметим, где нужен именно оригинал: 

1. Паспорт застройщика-физического лица либо устава юридического лица;
2. Доверенность, если заявление подаёт в интересах правообладателя представитель;
3. Правоустанавливающие акты на землю (выписка из ЕГРН в большинстве случаев). По закону орган власти может запрашивать их самостоятельно в Росреестре, но если они под рукой, то приложить лишним не будет.
4. Соглашение об установлении сервитута (при необходимости);
5. Градостроительный план (для зданий) или проект межевания (планировки) территории для линейных объектов;
6. Разрешение на строительство и дополнительные уведомления (к примеру, о продлении срока);
7. Оригиналы акта приемки, а также соответствия построенного ОКС или сооружеения проекту (выдаются строительной организацией, осуществлявшей возведение);
8. Акты от ресурсоснабжающих организаций о выполнении технических условий (нужны на каждый вид инженерно-технических сетей, подведённых к зданию);
9. Схема, отображающая расположение на земельном участке (оригинал с печатью проектной организации);
10. Технический план на компакт-диске. Составляется кадастровым инженером;
11. Оригинальный экземпляр согласия на обработку персональных данных;
12. Заключение Госстройнадзора о соответствии. Это вариативный акт, который нужен только, если обязательно сопровождение в Госстройнадзоре;
13. Акт приемки для культурного наследия. Аналогично он обязательный исключительно в определённых случаях.
14. Ранее выданные разрешения, если возведение здания или сооружения разбито по этапам и до этого построены отдельные части.

Выбрать способ подачи документов и направить их.

Направить заявление и приложения в ведомство, которое выдавало ранее разрешение на строительство, можно несколькими способами. У каждого есть свои достоинства и недостатки:

1. Лично в местную администрацию, региональный Минстрой или иное учреждение. Если на большей части России такой вариант вполне работает, что в Москве он не предусмотрен. Из плюсов стоит отметить возможность предварительной записи, анализ и возможность услышать комментарий специалиста на месте. Недостатком может стать слишком долгое время ожидания.
2. Лично в МФЦ. Такая возможность присутствует практически во всех муниципалитетах. Система отлажена и ждать в очереди долго не придётся. Однако при данном варианте все бумаги должны быть оформлены идеально, так как оператор действует по инструкции и не допускает никаких отклонений от алгоритма. К основному сроку на рассмотрение добавляется 2-3 дня курьерской доставки.
3. Почтой. Наименее надёжный способ из-за риска утери оригиналов документации. Кроме того, придётся оплатить почтовые расходы.
4. Официальный портал «Госуслуги». Сформировать запрос онлайн пока возможно не везде. К тому же, потребуется электронная квалифицированная подпись. Вместе с тем, это единственный вариант, когда не требуется посещение учреждений, и всё можно сделать из дома или офиса.

Быть на связи с исполнителем.

Просто подать обращение недостаточно – важно взаимодействовать со специалистом, которому поручат работу по этому делу. Всё индивидуально, однако наиболее универсально позвонить в орган власти спустя 2-3 дня после подачи бумаг. Порядок разговора примерно следующий:

1. Представиться и уточнить, кто исполнитель и контактный номер телефона;
2. Позвонить специалисту и выяснить, анализировались ли им документы, и видит ли он негативные моменты, которые препятствуют выдаче разрешения;
3. Если ответы услышать не удалось, поинтересоваться удобной датой и временем для следующего звонка.

Вежливое и тактичное построение беседы позволит в большинстве случаев побудить чиновника к внимательному анализу дела и подготовке разрешения. Поскольку законом на работу по заявке отводится всего 5 рабочих дней, действовать надо в довольно сжатое время.

Получить разрешение на ввод в эксплуатацию.

Когда результат готов, заявителю позвонят по контактному номеру телефона, указанному ранее. Далее всё зависит от способа подачи: потребуется визит в МФЦ, службу единого окна или иной госорган, чтобы получить оригиналы разрешения. Как правило, один экземпляр остаётся у выдавшего ведомства. 
В некоторых субъектах бумажные разрешения заменены на электронные, которые подписываются прикреплённым файлом ЭЦП. Это не имеет значения, так как юридическая сила равнозначна и не зависит от формы.
Мы не рекомендуем получать  результат услуги почтовым отправлением – конверт может попросту не дойти до адресата.

Исправить ошибки, если выдан отказ, и подать бумаги вновь.

Не всегда рассмотрение обращения оканчивается положительно – в некоторых случаях приходит отказ. Это не критично – после исправления указанных нарушений можно обратиться вновь в уполномоченный орган.
Главными причинами являются:

1. Не соблюдена комплектность приложений или форма заявки;
2. Фактическая конфигурация и параметры ОКС не соответствуют условиям ГПЗУ, проекта и разрешения на строительство (реконструкцию).

Подробно тему отказа мы разбирали в рамках отдельной публикации: