Как получить разрешение на ввод в эксплуатацию в 2024 году
Евгений Николаевич
Ввод в эксплуатацию является закономерным этапом оформления строительных работ после их завершения. Подготовка документов и нюансы оформления разрешения требуют специфических знаний градостроительного законодательства.
Наши специалисты решили собрать в одной публикации всю важную информацию, связанную с вводом:
- порядок действий;
- перечень документов;
- сроки;
- основания для негативного результата;
- нюансы судебного обжалования.
В статье мы не только даём толкование теоретических положений закона, но и дополняем их комментариями из практики, актуальной по состоянию на 2024 год.
Важное пояснение: публикация описывает правовую процедуру в отношении объектов, для которых требовалось получать разрешение на строительство. Так как возведение частных и садовых домов, гаражей, вспомогательных сооружений производится в упрощённом порядке, для них у нас имеется отдельная публикация:
Понятие ввода в эксплуатацию.
Ввод в эксплуатацию – это процесс получения разрешения, которое удостоверяет соответствие параметров построенного или реконструированного объекта градостроительным требованиям, а именно:
- ранее выданному согласованию;
- проектной документации;
- градостроительному плану;
- назначению участка (виду использования);
- ППТ или ПМТ (для линейных сооружений);
- иным ограничениям.
Определение приведено в части 1 ст. 55 ГрК РФ.
Зачем нужен ввод.
Ввод подтверждает окончание строительных работ и готовность объекта к полноценному функционированию. Без официального разрешения невозможно:
- поставить на кадастровый учёт;
- зарегистрировать право собственности;
- проводить сделки с недвижимостью (к примеру, продать или сдать в аренду).
Порядок ввода в эксплуатацию.
Чтобы оформить ввод, необходимо:
- Проверить, соответствует ли объект условиям для ввода;
- Подготовить заявление и приложения;
- Выбрать способ подачи и направить заявку;
- Быть на связи с исполнителем;
- Получить разрешение на ввод;
- Исправить ошибки, если выдан отказ, и подать бумаги вновь;
- При необходимости – обратиться в суд.
Вышеуказанные положения носят общий характер. В зависимости от специфики ситуации возможно изменение алгоритма.
Условия ввода в эксплуатацию.
Допустим, строительство окончено. Застройщик намерен готовить бумаги для ввода. Однако перед этим необходимо понять, возможно ли в принципе ввести здание или сооружение. Иными словами, соблюдены ли обязательные требования в такой ситуации.
Это позволит сэкономить время и средства, а также заблаговременно знать о моментах, которые должны учитываться. Итак, наиболее важными условиями являются:
- Полное окончание строительных работ. Даже самых незначительных, наподобие посева газона или установки сантехники. Всё, что намечено проектом, доводится до завершения.
- Фактическая конфигурация внутренних и внешних работ аналогична утверждённому проекту. Соответствие проверяется выездной комиссией уполномоченного органа: отклонения ведут к отказу в выдаче, хотя в этом имеется доля субъективности - всё зависит от позиции проверяющих. Допустимая погрешность в размерах – не более 5% (приказ Росреестра от 23.10.2020 г. № П/0393).
- Разрешение на строительство ещё действует. Если срок подходит к концу, необходимо сначала продлить его по действующей процедуре, а затем отправлять бумаги. Самовольно возведённое здание ввести по стандартной процедуре невозможно – его легализация является гораздо более серьёзным и долгим процессом.
- Срок прав на землю не истёк. Собственникам участков беспокоиться не о чем. Однако арендаторам следует проверить, когда оканчивается аренда. При приближении предельной даты важно его заблаговременно продлить или выкупить землю.
- Заявление и пакет приложений, соответствующие ст. 55 Градостроительного кодекса РФ. Об этом пойдёт речь в следующей части статьи.
Документы для ввода.
Исчерпывающий перечень перечислен в ч. 3 ст. 55 ГрК РФ. Он может немного различаться в зависимости от конкретной ситуации и типа построенной недвижимости. В большинстве случаев достаточно копий, мы отметим, где нужен именно оригинал:
- Заявление;
- Паспорт застройщика-физического лица либо устава юридического лица;
- Доверенность, если действует представитель;
- Правоустанавливающие акты на землю (выписка из ЕГРН в большинстве случаев). По закону орган власти может запрашивать их самостоятельно в Росреестре, но если они под рукой, то приложить лишним не будет.
- Соглашение об установлении сервитута (при необходимости);
- Градостроительный план (для зданий) или проект межевания (планировки) территории для линейных объектов;
- Разрешение на строительство и дополнительные уведомления (к примеру, о продлении);
- Оригиналы акта приемки, а также соответствия построенного ОКС или сооружения проекту (выдаются строительной организацией, осуществлявшей возведение);
- Письма от ресурсоснабжающих организаций о выполнении технических условий (нужны на каждый вид инженерно-технических сетей, подведённых к зданию);
- Схема, отображающая расположение на земельном участке (оригинал с печатью проектной организации);
- Технический план на компакт-диске. Составляется кадастровым инженером;
- Оригинальный экземпляр согласия на обработку персональных данных;
- Заключение Госстройнадзора о соответствии. Опция вариативна, и нужна, только если обязательно сопровождение в Госстройнадзоре;
- Соглашение о приемке для культурного наследия. Аналогично он обязательный исключительно в определённых случаях.
- Ранее выданные разрешения, если возведение здания или сооружения разбито по этапам и до этого построены отдельные части.
Заявление на ввод.
Для корректного и быстрого рассмотрения обращения важно грамотно его заполнить. Форма унифицирована на территории страны в разных муниципалитетах. У нас есть подробная инструкция по оформлению, где в числе прочего можно загрузить себе бланк и образец заполнения:
Схема, отображающая расположение объекта.
Её разрабатывает проектная организация, у которой есть соответствующая лицензия. Готовится на возмездной основе. Схема представляет собой графический план, где указываются:
- инженерно-технические сети;
- положение на участке;
- подъездные пути и пешеходные дорожки;
- благоустройство и озеленение.
Акт приёмки ввода в эксплуатацию.
Форма утверждена письмом Минстроя РФ от 30.12.2021 г. № 58202-СМ/09. Соглашение подписывают застройщик и заказчик, подтверждая, что построенное здание соответствует техническому заданию и проекту.
Перечень сведений, которые обязательно указываются в акте приёмки:
- наименование и реквизиты подписантов;
- дата выдачи и номер согласования строительных работ и ГПЗУ;
- адрес и назначение;
- кто разрабатывал проектную документацию;
- когда производились работы;
- технико-экономические показатели (этажность, высота, площадь и т.п.).
Акты о выполнении технических условий.
Это письма ресурсоснабжающих организаций, которые удостоверяют факт подключения здания к инженерным сетям. Их количество должно соответствовать фактически введённым коммуникациям: газу, электроэнергии, холодному и горячему водоснабжению, теплоснабжению.
Средний срок получения – 1 месяц. Поэтому этим вопросом разумно заняться заранее.
Технический план для ввода.
Готовится кадастровым инженером. Стоимость зависит от площади и этажности строения. Результат выдаётся застройщику на компакт-диске.
Техплан содержит сведения о границах построенной недвижимости и её основных характеристиках. Он нужен для постановки на кадастровый учёт в Росреестре.
Заключение Госстройнадзора.
Если в отношении построенного недвижимого имущества осуществлялся надзор, необходимо получить в инспекции итоговое письмо о соответствии всех параметров закону. Подробно о нём можно прочитать здесь:
Кто делает акт ввода в эксплуатацию.
Ответственным органом является то же учреждение, которое выдавало ранее одобрение строительства. Это может быть:
- местная администрация;
- министерство по градостроительным вопросам субъекта РФ;
- минприроды или Роснедра.
Направить заявление и приложения можно несколькими способами. У каждого есть свои достоинства и недостатки:
- Лично в местную администрацию, региональный Минстрой или иное учреждение. Если на большей части России такой вариант вполне работает, что в Москве он не предусмотрен. Из плюсов стоит отметить возможность предварительной записи, анализ и возможность услышать комментарий специалиста на месте. Недостатком может стать слишком долгое время ожидания.
- Лично в МФЦ. Такая возможность присутствует практически во всех муниципалитетах. Система отлажена и ждать в очереди долго не придётся. Однако при данном варианте все бумаги должны быть оформлены идеально, так как оператор действует по инструкции и не допускает никаких отклонений от алгоритма. К основному сроку на рассмотрение добавляется 2-3 дня курьерской доставки.
- Почтой. Наименее надёжный способ из-за риска утери оригиналов документации. Кроме того, придётся оплатить почтовые расходы.
- Официальный портал «Госуслуги». Сформировать запрос онлайн пока возможно не везде. К тому же, потребуется электронная квалифицированная подпись. Вместе с тем, это единственный вариант, когда не требуется посещение учреждений, и всё можно сделать из дома или офиса.
Просто подать обращение недостаточно – важно взаимодействовать со специалистом, которому поручат работу по этому делу. Всё индивидуально, однако наиболее универсально позвонить в орган власти спустя 2-3 дня после подачи бумаг. Порядок разговора примерно следующий:
- Представиться и уточнить, кто исполнитель и контактный номер телефона;
- Позвонить специалисту и выяснить, анализировались ли им документы, и видит ли он негативные моменты, которые препятствуют выдаче разрешения;
- Если ответы услышать не удалось, поинтересоваться удобной датой и временем для следующего звонка.
Вежливое и тактичное построение беседы позволит в большинстве случаев побудить чиновника к внимательному анализу дела и подготовке разрешения.
Срок выдачи разрешения на ввод.
Закон отводит для рассмотрения пакета бумаг чиновниками 5 рабочих дней. В них входит проверка документов и выезд инспектора на стройплощадку.
Зачастую выдача ответа затягивается по вине уполномоченного ведомства – из-за загруженности или выявления ошибок в документации. Если застройщик торопится, нужно регулярно звонить исполнителю и интересоваться движением дела.
Когда результат готов, заявителю позвонят по контактному номеру телефона, указанному ранее. Далее всё зависит от способа подачи: потребуется визит в МФЦ, службу единого окна или иной госорган, чтобы получить оригиналы. Как правило, один экземпляр остаётся у выдавшего ведомства.
Мы не рекомендуем получать результат услуги почтовым отправлением – конверт может попросту не дойти до адресата.
Отказ во вводе в эксплуатацию.
Не всегда рассмотрение обращения оканчивается положительно – в некоторых случаях приходит отказ. Это не критично – после исправления указанных нарушений можно обратиться вновь в уполномоченный орган.
Либо подготовить административный иск и направить его в суд. Среди требований стоит указать признание постановления нелегитимным. Объём госпошлины – 300 рублей. Минимальное время спора – 2 месяца. Нередко, если дело рассматривается в арбитражном суде, тяжба увеличивается до 6-12 месяцев.
Ввод - основания для отказа.
Главными причинами негативного решения являются (ч. 6 ст. 55):
- Несоблюдение комплектности приложений или формы заявки;
- Несоответствие фактической конфигурации и параметров ОКС условиям ГПЗУ, проекта или разрешения на строительство.
Подробно тему отказа мы разбирали в рамках отдельной публикации:
Разрешение на ввод в эксплуатацию в 2024 году – что изменилось?
Несмотря на регулярное обновление законодательства в этой области, по состоянию на начало 2024 г. ничего не известно об изменении процедуры ввода.
Однако можно смело утверждать о наметившейся тенденции к упрощению процедур – недавно вступило в действие постановление Правительства РФ от 25.12.2023 № 2306. Оно сократило объём документов при проведении правовых манипуляций, связанных со строительством ОКС: установлении и изменении ЗОУИТ, проведении изысканий и составлении проекта и т.д.
Документ, подтверждающий ввод.
Итогом процедуры является разрешение. Оно выдаётся в виде постановления, подписанного главой уполномоченного учреждения.
В некоторых субъектах бумажные согласия заменены на электронные, которые подписываются прикреплённым файлом ЭЦП. Это не имеет значения, так как юридическая сила равнозначна и не зависит от формы.
Срок действия разрешения на ввод.
Оно действует бессрочно. Соответственно, может быть применено в любое время после выдачи для оформления прав собственности.
Однако мы не рекомендуем откладывать вопрос, поскольку законодательство может измениться. Один из наших доверителей оформил акт на ввод в 2000 году. Однако решил оформить собственности только в 2021. Так как порядок изменился, нам пришлось добиваться справедливости в суде.
Куда записывается решение о вводе.
На уровне муниципалитетов и регионов России ведутся реестры. В них вносят основную информацию:
- дата выдачи;
- ФИО или наименование застройщика;
- адрес и кадастровый номер участка;
- название по проектной документации.
На практике, реестры иногда неполные или содержат недостоверную информацию. В силу разных причин ответственные лица не дополняют их или пропускают важные сведения.
Рубрика: Ввод в эксплуатацию
Теги: Ввод в эксплуатацию, Разрешение, 2024 год, Как получить, Сроки, Документы, Отказ