Как получить разрешение на ввод в эксплуатацию в 2025 году

Ввод в эксплуатацию является закономерным этапом оформления строительных работ после их завершения. Подготовка документов и нюансы оформления разрешения требуют специфических знаний градостроительного законодательства.

Наши специалисты решили собрать в одной публикации всю важную информацию, связанную с вводом:

• порядок действий;
• перечень документов;
• сроки;
• основания для негативного результата;
• нюансы судебного обжалования.

В статье мы не только даём толкование теоретических положений закона, но и дополняем их комментариями из практики, актуальной по состоянию на 2025 год.

Важное пояснение: публикация описывает правовую процедуру в отношении объектов, для которых требовалось получать разрешение на строительство.

Так как возведение частных и садовых домов, гаражей, вспомогательных сооружений производится в упрощённом порядке, для них у нас имеется отдельная публикация.

Понятие ввода в эксплуатацию.

Ввод в эксплуатацию – это процесс получения разрешения, которое удостоверяет соответствие параметров построенного или реконструированного объекта градостроительным требованиям, а именно:

• ранее выданному согласованию;
• проектной документации;
• градостроительному плану;
• назначению участка (виду использования);
• ППТ или ПМТ (для линейных сооружений);
• иным ограничениям.

Определение приведено в части 1 ст. 55 ГрК РФ.

Зачем нужен ввод.

Ввод подтверждает окончание строительных работ и готовность объекта к полноценному функционированию. Без официального разрешения невозможно:

• поставить на кадастровый учёт;
• зарегистрировать право собственности;
• проводить сделки с недвижимостью (к примеру, продать или сдать в аренду).

Порядок ввода в эксплуатацию.

Чтобы оформить ввод, необходимо:

1. Проверить, соответствует ли объект условиям для ввода;
2. Подготовить заявление и приложения;
3. Выбрать способ подачи и направить заявку;
4. Быть на связи с исполнителем;
5. Получить разрешение на ввод;
6. Исправить ошибки, если выдан отказ, и подать бумаги вновь;
7. При необходимости – обратиться в суд.

Вышеуказанные положения носят общий характер. В зависимости от специфики ситуации возможно изменение алгоритма. 

Условия ввода в эксплуатацию.

Допустим, строительство окончено. Застройщик намерен готовить бумаги для ввода. Однако перед этим необходимо понять, возможно ли в принципе ввести здание или сооружение. Иными словами, соблюдены ли обязательные требования в такой ситуации. 

Это позволит сэкономить время и средства, а также заблаговременно знать о моментах, которые должны учитываться. Итак, наиболее важными условиями являются:

1. Полное окончание строительных работ. Даже самых незначительных, наподобие посева газона или установки сантехники. Всё, что намечено проектом, доводится до завершения.
2. Фактическая конфигурация внутренних и внешних работ аналогична утверждённому проекту. Соответствие проверяется выездной комиссией уполномоченного органа: отклонения ведут к отказу в выдаче, хотя в этом имеется доля субъективности - всё зависит от позиции проверяющих. Допустимая погрешность в размерах – не более 5% (приказ Росреестра от 23.10.2020 г. № П/0393).
3. Разрешение на строительство ещё действует. Если срок подходит к концу, необходимо сначала продлить его по действующей процедуре, а затем отправлять бумаги. Самовольно возведённое здание ввести по стандартной процедуре невозможно – его легализация является гораздо более серьёзным и долгим процессом.
4. Срок прав на землю не истёк. Собственникам участков беспокоиться не о чем. Однако арендаторам следует проверить, когда оканчивается аренда. При приближении предельной даты важно его заблаговременно продлить или выкупить землю. 
5. Заявление и пакет приложений, соответствующие ст. 55 Градостроительного кодекса РФ. Об этом пойдёт речь в следующей части статьи.

Документы для ввода.

Исчерпывающий перечень перечислен в ч. 3 ст. 55 ГрК РФ. Он может немного различаться в зависимости от конкретной ситуации и типа построенной недвижимости. В большинстве случаев достаточно копий, мы отметим, где нужен именно оригинал: 

1. Заявление;
2. Паспорт застройщика-физического лица либо устава юридического лица;
3. Доверенность, если действует представитель;
4. Правоустанавливающие акты на землю (выписка из ЕГРН в большинстве случаев). По закону орган власти может запрашивать их самостоятельно в Росреестре, но если они под рукой, то приложить лишним не будет.
5. Соглашение об установлении сервитута (при необходимости);
6. Градостроительный план (для зданий) или проект межевания (планировки) территории для линейных объектов;
7. Разрешение на строительство и дополнительные уведомления (к примеру, о продлении);
8. Оригиналы акта приемки, а также соответствия построенного ОКС или сооружения проекту (выдаются строительной организацией, осуществлявшей возведение);
9. Письма от ресурсоснабжающих организаций о выполнении технических условий (нужны на каждый вид инженерно-технических сетей, подведённых к зданию);
10. Схема, отображающая расположение на земельном участке (оригинал с печатью проектной организации);
11. Технический план на компакт-диске. Составляется кадастровым инженером;
12. Оригинальный экземпляр согласия на обработку персональных данных;
13. Заключение Госстройнадзора о соответствии. Опция вариативна, и нужна, только если обязательно сопровождение в Госстройнадзоре;
14. Соглашение о приемке для культурного наследия. Аналогично он обязательный исключительно в определённых случаях.
15. Ранее выданные разрешения, если возведение здания или сооружения разбито по этапам и до этого построены отдельные части.

Заявление на ввод.

Для корректного и быстрого рассмотрения обращения важно грамотно его заполнить. Форма унифицирована на территории страны в разных муниципалитетах.

У нас есть подробная инструкция по оформлению, где в числе прочего можно загрузить себе бланк и образец заполнения.

Схема, отображающая расположение объекта.

Её разрабатывает проектная организация, у которой есть соответствующая лицензия. Готовится на возмездной основе. Схема представляет собой графический план, где указываются:

• инженерно-технические сети;
• положение на участке;
• подъездные пути и пешеходные дорожки;
• благоустройство и озеленение.

Акт приёмки ввода в эксплуатацию.

Форма утверждена письмом Минстроя РФ от 30.12.2021 г. № 58202-СМ/09. Соглашение подписывают застройщик и заказчик, подтверждая, что построенное здание соответствует техническому заданию и проекту.

Перечень сведений, которые обязательно указываются в акте приёмки:

• наименование и реквизиты подписантов;
• дата выдачи и номер согласования строительных работ и ГПЗУ;
• адрес и назначение;
• кто разрабатывал проектную документацию;
• когда производились работы;
• технико-экономические показатели (этажность, высота, площадь и т.п.).

Акты о выполнении технических условий.

Это письма ресурсоснабжающих организаций, которые удостоверяют факт подключения здания к инженерным сетям. Их количество должно соответствовать фактически введённым коммуникациям: газу, электроэнергии, холодному и горячему водоснабжению, теплоснабжению.

Средний срок получения – 1 месяц. Поэтому этим вопросом разумно заняться заранее.

Технический план для ввода.

Готовится кадастровым инженером. Стоимость зависит от площади и этажности строения. Результат выдаётся застройщику на компакт-диске. 

Техплан содержит сведения о границах построенной недвижимости и её основных характеристиках. Он нужен для постановки на кадастровый учёт в Росреестре.

Заключение Госстройнадзора.

Если в отношении построенного недвижимого имущества осуществлялся надзор, необходимо получить в инспекции итоговое письмо о соответствии всех параметров закону.

Подробно о нём можно прочитать здесь.

Кто делает акт ввода в эксплуатацию.

Ответственным органом является то же учреждение, которое выдавало ранее одобрение строительства. Это может быть:

• местная администрация;
• министерство по градостроительным вопросам субъекта РФ;
• минприроды или Роснедра.

Направить заявление и приложения можно несколькими способами. У каждого есть свои достоинства и недостатки:

1. Лично в местную администрацию, региональный Минстрой или иное учреждение. Если на большей части России такой вариант вполне работает, что в Москве он не предусмотрен. Из плюсов стоит отметить возможность предварительной записи, анализ и возможность услышать комментарий специалиста на месте. Недостатком может стать слишком долгое время ожидания.
2. Лично в МФЦ. Такая возможность присутствует практически во всех муниципалитетах. Система отлажена и ждать в очереди долго не придётся. Однако при данном варианте все бумаги должны быть оформлены идеально, так как оператор действует по инструкции и не допускает никаких отклонений от алгоритма. К основному сроку на рассмотрение добавляется 2-3 дня курьерской доставки.
3. Почтой. Наименее надёжный способ из-за риска утери оригиналов документации. Кроме того, придётся оплатить почтовые расходы.
4. Официальный портал «Госуслуги». Сформировать запрос онлайн пока возможно не везде. К тому же, потребуется электронная квалифицированная подпись. Вместе с тем, это единственный вариант, когда не требуется посещение учреждений, и всё можно сделать из дома или офиса.

Просто подать обращение недостаточно – важно взаимодействовать со специалистом, которому поручат работу по этому делу. Всё индивидуально, однако наиболее универсально позвонить в орган власти спустя 2-3 дня после подачи бумаг. Порядок разговора примерно следующий:

1. Представиться и уточнить, кто исполнитель и контактный номер телефона;
2. Позвонить специалисту и выяснить, анализировались ли им документы, и видит ли он негативные моменты, которые препятствуют выдаче разрешения;
3. Если ответы услышать не удалось, поинтересоваться удобной датой и временем для следующего звонка.

Вежливое и тактичное построение беседы позволит в большинстве случаев побудить чиновника к внимательному анализу дела и подготовке разрешения.

Срок выдачи разрешения на ввод.

Закон отводит для рассмотрения пакета бумаг чиновниками 5 рабочих дней. В них входит проверка документов и выезд инспектора на стройплощадку. 

Зачастую выдача ответа затягивается по вине уполномоченного ведомства – из-за загруженности или выявления ошибок в документации. Если застройщик торопится, нужно регулярно звонить исполнителю и интересоваться движением дела.

Когда результат готов, заявителю позвонят по контактному номеру телефона, указанному ранее. Далее всё зависит от способа подачи: потребуется визит в МФЦ, службу единого окна или иной госорган, чтобы получить оригиналы. Как правило, один экземпляр остаётся у выдавшего ведомства. 

Мы не рекомендуем получать результат услуги почтовым отправлением – конверт может попросту не дойти до адресата.

Отказ во вводе в эксплуатацию.

Не всегда рассмотрение обращения оканчивается положительно – в некоторых случаях приходит отказ. Это не критично – после исправления указанных нарушений можно обратиться вновь в уполномоченный орган.

Либо подготовить административный иск и направить его в суд. Среди требований стоит указать признание постановления нелегитимным. Объём госпошлины – 300 рублей. Минимальное время спора – 2 месяца. Нередко, если дело рассматривается в арбитражном суде, тяжба увеличивается до 6-12 месяцев.

Ввод - основания для отказа.

Главными причинами негативного решения являются (ч. 6 ст. 55):

1. Несоблюдение комплектности приложений или формы заявки;
2. Несоответствие фактической конфигурации и параметров ОКС условиям ГПЗУ, проекта или разрешения на строительство.

Подробно тему отказа мы разбирали в рамках отдельной публикации.

Разрешение на ввод в эксплуатацию в 2025 году – что изменилось?

Несмотря на регулярное обновление законодательства в этой области, по состоянию на начало 2024 г. ничего не известно об изменении процедуры ввода. 

Однако можно смело утверждать о наметившейся тенденции к упрощению процедур – вступило в действие постановление Правительства РФ от 25.12.2023 № 2306.

Оно сократило объём документов при проведении правовых манипуляций, связанных со строительством ОКС: установлении и изменении ЗОУИТ, проведении изысканий и составлении проекта и т.д.

Документ, подтверждающий ввод.

Итогом процедуры является разрешение. Оно выдаётся в виде постановления, подписанного главой уполномоченного учреждения.

В некоторых субъектах бумажные согласия заменены на электронные, которые подписываются прикреплённым файлом ЭЦП. Это не имеет значения, так как юридическая сила равнозначна и не зависит от формы.

Срок действия разрешения на ввод.

Оно действует бессрочно. Соответственно, может быть применено в любое время после выдачи для оформления прав собственности. 

Однако мы не рекомендуем откладывать вопрос, поскольку законодательство может измениться. Один из наших доверителей оформил акт на ввод в 2000 году. Но решил оформить собственности только в 2021. Так как порядок изменился, нам пришлось добиваться справедливости в суде.

Куда записывается решение о вводе.

На уровне муниципалитетов и регионов России ведутся реестры. В них вносят основную информацию:

• дата выдачи;
• ФИО или наименование застройщика;
• адрес и кадастровый номер участка;
• название по проектной документации.

На практике, реестры иногда неполные или содержат недостоверную информацию. В силу разных причин ответственные лица не дополняют их или пропускают важные сведения.