Аренда со множественностью лиц: правовые особенности

Аренда предполагает временное пользование имуществом за плату (ст. 606 ГК РФ). Закон не запрещает сдавать в имущественный найм вещи и недвижимость нескольким арендаторам, которые будут ими пользоваться одновременно. Это называется арендой со множественностью лиц на стороне арендатора. Фактически это аналог долевой собственности, только не предполагающий права распоряжения судьбой имущества.
Может быть и обратная ситуация: несколько лиц на стороне арендодателя. Такое, как правило, происходит, если сдаваемый в найм объект находится в долевой собственности. 
Заключение сделок при наличии нескольких арендаторов или сдающих в найм своё имущество лиц имеет определённые нюансы, которые мы хотели бы сегодня обсудить.

Общеправовые особенности заключения договоров.

В первую очередь, стоит сказать, что для подобных правоотношений действуют все общие нормы установленные ГК РФ в отношении соглашений (главы 28, 34, 35), в том числе:

• Добровольное волеизъявление сторон;
• Письменная форма, если срок более 1 года или одна из сторон – юридическое лицо;
• Нотариальное удостоверение в предусмотренных случаях;
• Основания для признания ничтожными и недействительными.

Особенности заключения договоров со множественностью лиц на стороне арендодателя.

Главный нюанс, на который стоит обратить внимание потенциальному арендатору, - необходимо ли арендодателю получать согласие других собственников на сдачу в найм. Статья 250 устанавливает, что совладельцы имеют преимущественное право на аренду соседних долей.
Как правило, если собственников у недвижимости несколько, они между собой предварительно заключают соглашение о пользовании общим имуществом и определении долей в натуре, т.е. распределении помещений здания или частей земельного участка между правообладателями. Это сделано для упрощения ведения хозяйственной деятельности и исключения необходимости сложных согласований.
Если же соглашения нет, то придётся получить согласия всех правообладателей на сдачу в наём. При нарушении этого условия сделка в будущем может быть признана недействительной. Лица, чьи права были нарушены, вправе потребовать также и возмещения убытков и нравственных страданий, что подтверждается судебной практикой.
Контракт на аренду при наличии согласий допускается заключать от имени одного из собственников – перечислять всех не имеет юридического смысла.

Особенности договора со множественностью лиц на стороне арендатора.

Ключевой момент – как будут распределяться права и обязанности: согласно долям в праве аренды или другим образом. Арендаторы, к примеру, могут договориться, что ответственность за порчу имущества собственника лежит только на одном из них. Однако в большинстве случаев всё распределяется поровну или согласно размеру долей.

Кроме того, мы рекомендуем прописать следующие положения в зависимости от договорённостей:

• Могут ли все арендаторы пользоваться одним помещением или каждому полагается определённая часть;
• Как вносится арендная плата – единовременно от имени всех или каждым по отдельности;
• Порядок несения расходов на содержание и непредвиденные расходы;
• Как расторгается контракт и допускается ли 1 из арендаторов выйти без штрафных санкций;
• Последствия нарушения условий и санкции;
• В каких пропорциях арендаторы присваивают себе неотделимые улучшения (ремонт, инженерные системы);
• Подписывается 1 акт приёмки или несколько.

Расторжение договора аренды со множественностью лиц.

Решающее значение в порядке расторжения имеют положения, прописанные в соглашении. Так, как мы указывали в пункте выше, участники могут договориться о запрете выхода из правоотношений одного из них, если остальные не согласны с этим.
Общие нормы гражданского законодательства (ст. 610 ГК РФ) обязывают намеревающееся выйти из контракта лицо направить другим сторонам сделки уведомление не ранее, чем за 3 месяца. В ответ на извещение могут быть направлены согласия или отказы в течение 30 дней.
Если получен отказ или соглашением запрещён выход участника, то придётся договариваться с остальными сторонами. Наиболее вероятным решением становится судебный спор либо единовременный добровольный выход всех участников из сделки.

Возникновение аренды со множественностью лиц в силу закона.

Ранее мы проанализировали договорные отношения. Однако существуют случаи, когда общие положения закона не допускают единоличную аренду. К ним относятся земельные участки:

• На которых находится здание в долевой собственности или на других основаниях владения (ст. 39.20 Земельного кодекса);
• Являющиеся неделимыми (к примеру, земля настолько малой площади, что при разделе будут нарушены предельные минимальные ограничения для площади участков согласно ПЗЗ).

Данная статья носит общий характер – для принятия решений в конкретных ситуациях понадобится взвешенный анализ юриста. Важно понимать, что аренда с несколькими лицами может иметь немало скрытых особенностей и неудобств в зависимости от специфики. В качестве примера можно привести закон о сельскохозяйственных землях, который накладывает обязанность проводить собрание правообладателей долей, если их более пяти, перед проведением любой сделки.