Как проверить квартиру перед покупкой в 2025 году

Покупка квартиры - серьёзное вложение. Перед сделкой требуется внимательно исследовать юридическую чистоту. Ошибки на этом этапе могут привести к судебным разбирательствам, потере средств и утрате права собственности. 

В этой статье мы собрали наиболее важный материал по анализу жилого помещения перед подписанием контракта:

• почему важно проверять квартиру;
• какие параметры необходимо анализировать (чек лист);
• как проверить жилплощадь в новостройке и на вторичном рынке;
• как это сделать максимально эффективно.

Нужно ли делать проверку перед покупкой.

Подавляющая часть сделок с квартирами сопровождается риэлторами. Они убеждают клиентов, что в их услуги входит не только поиск и подбор квадратных метров, но и исследование правовой чистоты. 

Действительно определённое количество маклеров детально изучают объект – запрашивают сложные документы, анализируют добросовестность владельца и т.п. Однако практика показывает, что главная цель специалиста – закрыть сделку и получить гонорар. И поиск «подводных камней» помещения не входит в список приоритетов.

В связи с этим важно не только доверять риэлтору, но и провести проверки самому по представленному нами алгоритму. Либо обратиться к юристу, который оперативно сформирует правовое заключение и рекомендации.

Далее приводим список негативных последствий, которые возникают из-за недостаточного анализа истории имущества:

• Получение отказа Росреестра в регистрации;
• Признание купли-продажи недействительной или ничтожной ввиду нарушений ФЗ-218, Гражданского, семейного, жилищного кодексов и других законов;
• Нахождение квартиры под арестом, в залоге или наличие других обременений и ограничений;
• Возникновение претензий и правопритязаний со стороны третьих лиц (например, наследников или временно выписанных жильцов);
• Оспаривание в суде и переход права собственности к другим лицам (вернуть уплаченные деньги возможно, но крайне сложно);
• Незаконная перепланировка и необходимость приводить конфигурацию жилья в легальный вид (снос стен, перенос мокрых зон и т.п.).

Что проверить при сделке: чек-лист.

Публикуем базовый список пунктов от наших специалистов, который разделяется на 2 категории:

1. Проверка квартиры;
2. Анализ продавца.

Ниже приведены основные моменты. Они могут сокращаться или расширяться в зависимости от особенностей недвижимости. 

Начнём с личности собственника квартиры:

1. Дееспособность (состояние здоровья, которое позволяет заключать сделки, в том числе наркология и психоневрология);
2. Правоспособность;
3. Легитимность доверенности, если реализует представитель владельца;
4. Нахождение в списке террористов и экстремистов;
5. Является ли банкротом либо находится ли в стадии признания;
6. Открытые исполнительные производства в ФССП;
7. Дела в суде, участник которых продавец или его супруг;
8. Задолженность по налогам, которая пока не вышла в судебную плоскость (при больших размерах задолженностей возможно признание банкротом в будущем и оспаривание сделки).

В отношении квартиры нужно узнать всё о:

1. Легальности владения (иными словами, законности прав текущего хозяина);
2. Истории перехода - сколько раз квартира переходила от одного человека к другому (большое количество за короткий срок может свидетельствовать о скрытых обстоятельствах и проблемах);
3. Отсутствии обременений (арест, запрет регистрационных действий, залоги, ипотека, рента);
4. Аварийности многоквартирного дома, степени износа;
5. Датах капитального ремонта МКД по плану;
6. Долгах по коммунальным платежам, капремонту, поставке ресурсов (света, газа, воды, теплоносителей);
7. Зарегистрированных лицах и временно выписанных (проходящих службу в вооружённых силах или находящихся в местах заключения), в том числе несовершеннолетних и недееспособных;
8. Незаконной перепланировке (соответствует ли конфигурация квартиры техническому паспорту и данным из ЕГРН);
9. Использовании материнского капитала, его остатке, выделении долей детям;
10. При наличии несовершеннолетних – согласии органов опеки на отчуждение жилплощади;
11. Соблюдении порядка приватизации;
12. Для помещений в новостройке – надёжности застройщика и соблюдение 214-ФЗ.

Методики анализа перечислены в следующей части статьи.

Как проверить вторичную квартиру на чистоту.

Бытует мнение, что получение выписки из ЕГРН поможет сделать исчерпывающее заключение о пригодности недвижимости. Это верно только частично. Информация из Росреестра даёт общую рамку, которая прямо говорит об основополагающих моментах (её надо сравнить с фактической):

• кадастровый номер и адрес;
• кто собственники, как давно, на каком основании;
• тип права (индивидуальное, общее совместное, долевое);
• официальные характеристики квартиры (площадь, этаж);
• введён ли запрет на перерегистрацию;
• как часто переходило право в прошлом (для этого нужна отдельная выписка, не общая);
• находится ли в залоге у банка или других лиц (ипотека);
• наложен ли арест (каким органом, когда, основание);
• статус (жилой или нежилой, актуально для 1-х этажей);
• проживают ли официально арендаторы и субарендаторы;
• особые отметки (например, об отсутствии согласия супруга в ходе предыдущего оформления).

Стоимость выписки варьируется в зависимости от формата (бумажная или электронная) и типа (о характеристиках, о переходе прав и т.п.). Срок готовности от 2 до 5 дней. 

Важный нюанс – документ необходимо заказывать самому собственнику, поскольку только в этом случае видны персональные данные: ФИО и реквизиты документов оснований.

Чем старше дом, тем больше риск попасть на проблемный объект. Особенно в отношении квартиры на вторичном рынке. Для полной безопасности необходимо провести более глубокое исследование, чем ознакомление со сведениями из ЕГРН. Надо изучить:

1. Сайт нотариальной палаты относительно действительности доверенности;
2. Портал службы приставов, чтобы узнать о возможных исполнительных производствах продавца и долгах;
3. Веб-страницы арбитражного суда и общей юрисдикции для поиска дел, в которых хозяин участник, а квартира – объект спора (особенно в отношении заявлений о признании банкротом, по которым ещё не назначен управляющий);
4. Сайт местного учреждения по вопросам культурного наследия (если МКД памятник архитектуры, сложно и дорого менять окна и двери, проводить ремонт);
5. Портал федерального реестра по банкротствам;
6. Страницу фонда капитального ремонта и ГИС ЖКХ, где узнают сведения о годе постройки дома, материалах, аварийности, степени износа, сроках капремонта;
7. Старую домовую книгу, справки из паспортного стола по формам 8 и 9 о составе семьи и прописанных людях;
8. Договор купли-продажи, решение суда или иное основание, по которому сейчас зарегистрировано право (для отработки особых условий и скрытых рисков);
9. Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, подтверждающие дееспособность (в идеальной ситуации нужно заключение психиатра);
10. Техпаспорт по вопросу перепланировки и переустройства;
11. Письменное согласие супруга на продажу, даже если он не является сособственником, но квартира куплена в браке;
12. Квитанции по оплате ЖКУ, ресурсов, капремонта за последний месяц с отображением долга или переплаты;
13. Договор приватизации (при необходимости) и его изучение на предмет соблюдения прав всех членов семьи;
14. Согласие органа опеки для продажи квартиры, где прописан ребёнок;
15. Справка об остатке маткапитала, если есть несовершеннолетние (при полной сумме на счёте средства не использовались, следовательно рисков нет).

Как проверять квартиру в новостройке.

Процедура проверки жилья в новом доме существенно отличается. Речь идёт о сделке, когда покупатель будет первым владельцем. Юридический анализ относится к 2 объектам:

• самой квартире;
• застройщику.

Рекомендации, указанные в предыдущем блоке статьи, актуальны и для новостроек. За исключением действий, которые неприменимы к новому жилью (капитальный ремонт, предыдущее владение, прописанные лица и т.п.).

У нас имеется отдельная публикация, как проверить застройщика:

Здесь же мы остановимся на изучении самих квадратных метров. В первую очередь, необходимо исследовать форму и содержание договора. Они должны соответствовать ФЗ-214. Наиболее защищённый формат - ДДУ. Прибегать к договорам инвестирования, участия в ЖСК или предварительной купли-продажи мы не советуем. Так как средства дольщика не защищены должным образом при банкротстве или остановке стройплощадки.

Напоминаем, что обязательными атрибутами сделок с новым жильём являются:

• открытие эскроу-счёта;
• запрет на прямую передачу денег застройщику (для этого и нужен эскроу);
• обязательство строителей обеспечить гарантию на ремонт и отделку минимум на 1 год;
• ипотека оформляется аккредитованным девелоперам.

Также проверяется конфигурация квартиры. В рекламе часто используют формулировку «свободная планировка». Фактически собственник может столкнуться с проблемами при перепланировке, если захочет изменить расположение стен. Сравниваются фактическое состояние, экспликация в выписке из ЕГРН и технический план.

Категорически предостерегаем от заключения договора, если покупателю отказываются предоставить копию разрешения на строительство дома. Либо если такая информация отсутствует на сайте органов местного самоуправления – она публичная и доступна каждому.