Споры о праве на земельный участок в 2024 году

Право собственности – одно из основополагающих прав, закрепленных Конституцией. Однако в современных условиях обладание землёй нередко становится предметом серьезных споров. Конфликты возникают как между частными лицами, так и между гражданами и государственными органами. В случае нарушения прав на участок, собственнику необходимо отстаивать свои интересы в суде. Добиться справедливости в досудебной форме маловероятно.
В этой статье мы хотим осветить вопросы, которые касаются споров о праве на землю:

• их типы;
• способы урегулирования;
• особенности составления иска и участия в судебных заседаниях.

Виды споров о праве на участок.

Исходя из нашей практики, все конфликтные ситуации можно разделить на 2 категории:

• возникшие до оформления права (к примеру, об оспаривании отказа в предоставлении);
• об уже зарегистрированных правах (например, разногласиях сособственников о выделе и разделе).

Если говорить о конкретных видах конфликтов, наиболее распространёнными являются:

• об оспаривании отказа государственного органа в предоставлении надела или проведении регистрационных действий;
• об определении порядка пользования между собственниками;
• о переводе аренды во владение;
• о вступлении в наследство и восстановлении наследственных прав на землевладение;
• об определении долей между совладельцами;
• оформление на основании приобретательской давности;
• признание права на садовый и дачный участок, выданные истцу по старым актам;
• оспаривание недействительности сделки;
• истребование надела из чужого владения;
• обжалование самозахвата соседом.

Далее мы приведем общий порядок разрешения споров по земельной собственности и расскажем о нюансах в зависимости от вида конфликта.

Суд о праве собственности на землю.

Большинство земельных конфликтов решаются в суде. Однако в любом случае стоит попробовать официально договориться с ответчиком в досудебном порядке, если он является физическим лицом. Для этого необходимо направить письменную претензию с обоснованием своей позиции и требованиями. При получении отказа или молчании остаётся только один вариант урегулирования – обращение к фемиде.

 
Разбирательство о праве на землю включает несколько этапов:

1. Подача иска. Для начала нужно составить исковое заявление, в котором подробно изложить суть претензий, указать на нарушения прав и приложить доказательства. Важно подготовить документы, подтверждающие законность владения: договор купли-продажи, документы на наследство, старые акты, свидетельства, исследования эксперта и пр.
2. Судебные заседания. В ходе процесса каждая из сторон представляет свои доводы. Суд рассматривает документы, заслушивает показания свидетелей и экспертов. Важное значение имеет проведенная землеустроительная экспертиза, которая необходима практически по всем типам споров этой категории.
3. Получение решения. По итогам рассмотрения выносится решение. Если оно не устраивает одну из сторон, возможно обжалование в апелляционной инстанции. Важный нюанс – законным считается судебный акт, который вступил в силу. Об этом ставится отметка на копии, выдаваемой сторонам. 
4. Исполнение решения. Вынесение решения не означает завершения процедуры. Необходимо его исполнить. Если суд признал право собственности истца, сведения об этом должны быть внесены в Росреестр. Иногда требуется обращение к приставам. Например, при самовольном захвате недвижимости истца соседом или истребовании из незаконного владения.

Оспорить сделку купли-продажи участка.

В редких случаях одна из сторон соглашения о покупке земли намерена обжаловать легитимность проведенной сделки. При этом необходимо различать понятия «ничтожная сделка» и «недействительная». Подробная правовая регламентация приведена в статьях 166-181 Гражданского кодекса.
В первую очередь, необходимо проверить, имеется ли причина, по которой лицо хочет оспорить регистрационное действие, в списке легальных оснований:

• существенное нарушение прав и интересов;
• недееспособность подписанта в договоре;
• притворный или мнимый характер;
• недобросовестность одной из сторон;
• нарушение процедуры подписания договора и проведения регистрации в Росреестре.

Как видно, основания сформулированы в законе в общем виде. Поэтому требуется юридический анализ с целью нахождения точной причины для недействительности покупки участка.

Истребовать из незаконного владения земельный участок.

Если гражданин или организация полагают, что кто-то пользуется их земельным участком незаконно, возможно провести истребование земли в судебном порядке. Право на это предоставлено ст. 301 ГК РФ. Эта категория дел часто подразумевает захват земли соседом.
Важный момент. Подать иск вправе только собственник имущества, залогодержатель либо владелец на основании хозяйственного ведения или оперативного управления. Арендатор не может быть инициатором процедуры. 
Согласно п. 36 пленума ВС РФ № 10, истцом может быть даже лицо, информация о владении которого не внесена в ЕГРН. К примеру, давностный приобретатель, который добросовестно использует землю, оплачивает потребление ресурсов, но не обратился для регистрации прав.
После вынесения решения потребуется его передача в службу приставов для исполнения. Такой род споров часто связан с конфликтами между соседями и разрешить его в простом порядке без привлечения правоохранительных органов сложно.

Что делать, если Росреестр не зарегистрировал участок.

Бывает, что после подачи документов в регистрирующее ведомство был получен отказ. Он выдается, если заявитель не исправил замечания, указанные в уведомлении о приостановлении. Как правило, чиновники в письменном виде озвучивают причину, по которой не могут зарегистрировать землю и дают 1 месяц на исправление. Если дополнительные документы не представлены или проблемы сохраняются, выдаётся официальный отказ. Закон разрешает его обжаловать в учреждении фемиды. Ответчиком будет являться Росреестр.
Перед подачей иска надо убедиться, что орган власти принял неправомерный акт. Иными словами, основание не содержится в ст. 26 закона № 218:

• заявитель не имеет права заключать такую сделку;
• нарушена процедура подписания соглашения (к примеру, нет согласия супруги продавца на реализацию участка);
• не оплачена госпошлина;
• подложные или неразборчиво составленные документы, которые не позволяют их односложно истолковать;
• размер участка меньше или больше нормы, установленной регламентом.

Всего в перечне более 35 причин. 

Обжалование отказа администрации в предоставлении участка.

Распространенная категория споров – оспаривание негативного решения местных властей в предоставлении земли. Отказы случаются как при бесплатном выделении, так и за плату. 
Главная задача истца и представляющего его юриста – это выяснить, был ли отказ правомерным. Основания для бесплатной выдачи участков приведены в ст. 39.5 Земельного кодекса, на торгах или без торгов – 39.3. Кроме того, исчерпывающий список причин для несогласования предоставления землевладения перечислен в ст. 39.16.
Исходя из нашей практики для удачного оспаривания нужно:

• соблюсти процедуру выделения участка;
• подготовить и подать пакет бумаг, предусмотренный ЗК и административным регламентом города;
• быть в льготной категории для бесплатного получения;
• соблюсти требования к схеме расположения или проекту межевания;
• сформировать участок без нарушения минимальной и максимальной площади, без изломанности границ.