Порядок уступки и передачи прав на аренду земли в 2024 году

Право аренды является имущественным правом, и его можно передавать другим лицам. Передача прав аренды на участок — это распространённая практика в юридической сфере, когда арендатор не может или не хочет продолжать использовать участок и обладать им. 
В этой статье разберём:

• что представляет собой уступка прав аренды на землю;
• как оформляется процесс и какие документы нужны;
• какие требования к соглашению должны быть соблюдены;
• нужно ли согласие жены или мужа;
• какой размер государственной пошлины за регистрацию передачи землевладения.

Что такое передача прав аренды на землю.

Передача прав аренды (или уступка) — это юридическая процедура, при которой арендатор передаёт свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу. 
Новый арендатор вступает в те же права и принимает на себя те же обязательства, которые были у первоначального. Такой процесс часто происходит с согласия арендодателя. Особенно если он – местная администрация или иной орган власти. 
Следует отличать уступку от субаренды, поскольку в ходе последней у арендатора сохраняется право владения землёй, но использует её уже субарендатор.

Порядок уступки земельного участка.

Передача прав аренды должна быть оформлена в соответствии с законодательством и условиями, прописанными в договоре аренды. Основные шаги следующие:

1. Проверка договора аренды. Важно убедиться, что действующий контракт позволяет передавать права третьим лицам. Если таких условий нет, необходимо получить письменное согласие арендодателя.
2. Получение согласия арендодателя. Если аренда заключена на срок менее 5 лет и собственником является государство (муниципалитет), то передача прав требует оформления письменного согласия от собственника.
3. Подготовка и подписание соглашения. Должен быть составлен письменный акт между текущим арендатором и новым, которому передаются права. Обращаем внимание, что нужно именно соглашение, а не договор.
4. Посещение МФЦ и регистрация в Росреестре. Уступка подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку это изменяет данные о правообладателе в ЕГРН. При сроке до 11 месяцев возможно не вносить изменения в реестр. Однако при возникновении разногласий между сторонами доказать свою правоту в суде будет сложнее.
5. Направление уведомления арендодателю, если он является органом власти и срок текущей аренды более 5 лет. Это не согласие в правовом смысле, однако имеет смысл сохранить себе доказательство информирования властей.

Соглашение для передачи аренды.

Для того чтобы уступить права аренды, необходимо заключить специальное соглашение. Это отдельный документ, который является неотъемлемой частью первоначального контракта.
Соглашение обязательно заключается в письменной форме и подписывается текущим арендатором и новым. Оно также может подписываться землевладельцем, если его согласие требуется. Это будет заменой получения согласия.

 
В документе должны быть указаны все существенные условия: 

• данные сторон;
• кадастровый номер;
• описание и индивидуальные характеристики земельного участка (ВРИ, площадь, категория, наличие построек);
• условия и объём передаваемых прав;
• дата передачи.

Нужно ли согласие супруга на уступку.

Да, требуется. Если участок был взят в аренду одним из супругов в период брака, такие права признаются совместной собственностью. 
В соответствии с пунктами 2 и 3 ст. 35 Семейного кодекса, для распоряжения общим имуществом требуется согласие второго супруга. Это касается и уступки прав аренды на землю. Отсутствие нотариально оформленного акта может привести к признанию сделки недействительной или отказу во внесении информации в ЕГРН.

Госпошлина за уступку прав аренды.

При уступке прав аренды на участок необходимо уплатить пошлину. Её размер за регистрацию изменений в отношении аренды составляет 2000 рублей для физических лиц и 22 000 для юридических. Это закреплено в ст. 333.33 Налогового кодекса. 
Однако есть исключения. 350 руб. нужно отдать, если объект сделки – это участок сельскохозяйственного назначения.
Оплата госпошлины осуществляется до подачи заявления на регистрацию в Росреестре. Квитанция об оплате является обязательным приложением к пакету документов.