Приобретение жилья – это серьёзное вложение. Для того, чтобы исключить финансовые и юридические риски, рекомендуется проверять квартиру перед подписанием договора. Это обезопасит покупателя, и придаст уверенности в юридической чистоте объекта.
Услуга будет полезна гражданам, которые:
- проверить юридическую чистоту квартиры;
- убедиться в порядочности продавца;
- узнать о скрытых недостатках жилья и «подводных камнях», которые несут финансовые и правовые риски.
В тексте встречаются гиперссылки – при нажатии на них возможно ознакомиться с подробными алгоритмами проверки квартиры.
Чек-лист по проверке вторичной квартиры.
При оценке подходящего варианта жилья в обязательном порядке рекомендуем изучить следующие аспекты:
- Является ли продавец собственником в ЕГРН;
- Имеет ли он право продавать имущество (в т.ч. действительность доверенности);
- Поставлена ли квартира на кадастровый учёт;
- Как часто перепродавалась квартира;
- Есть ли особые отметки в едином реестре недвижимости (в т.ч. регистрация без согласия 3-го лица);
- Имеются ли зарегистрированные арендаторы и субарендаторы;
- Основания для обжалования сделки в будущем;
- Вступал ли правообладатель в наследство и была ли нарушена процедура;
- Действителен ли общегражданский паспорт продавца;
- Находится ли он в федеральном розыске;
- Размещена ли его фамилия в списке экстремистов;
- Дееспособность (при предоставлении справки из диспансера);
- Признавался ли продавец банкротом в будущем и есть признаки несостоятельности в настоящее время;
- Информация об исполнительных производства и долгах в ФССП;
- Является ли продающее лицо ИП или учредителем юридического лица, их правовой статус и участие в судах;
- Обременения, которые внесены в ЕГРН: залог, рента, ипотека, арест, запрет регдействий;
- Участие собственника и квартиры в судах;
- Перечень прописанных лиц;
- Является ли многоэтажный дом объектом культурного наследия;
- Аварийность МКД, если да – степень износа (и риск сноса многоэтажки в ближайшее время);
- Какие работы по капитальному ремонту уже проведены, какие планируются и когда;
- Относится ли здание к специализированному жилищному фонду (общежития, ведомственное и служебное жильё);
- Задолженность по жилищно-коммунальным услугам, капремонту (при предоставлении продавцом соответствующих квитанций);
- Соблюдение прав детей при отчуждении квартиры (согласие органов опеки, выделение доли по материнскому капиталу);
- Проведена ли приватизация в соответствии с законом, действовавшим на её момент;
- Установлены ли границы земельного участка под двором МКД и прилегающей территорией;
- Законность возведения и ввода в эксплуатацию многоэтажки, её соответствие виду использования участка;
- Легальность перевода из нежилого в жилое.
Сколько времени нужно для проверки квартиры.
В среднем это занимает от 3 до 5 рабочих дней после заключения договора и получения всех нужных документов от заказчика.
Срок может варьироваться в зависимости от нескольких факторов, включая:
- объём и полноту предоставленной информации;
- наличие проблемных или спорных моментов в истории объекта;
- регион, в котором находится квартира (в некоторых субъектах РФ не все документы находятся в онлайн-доступе);
- дополнительные требования клиента, например, расширенный анализ.
При необходимости экспресс-проверки срок может быть сокращён, но в этом случае юристу потребуется приоритетный доступ ко всем сведениям.
Стоимость проверки жилплощади.
Цена услуг наших специалистов зависит от нескольких вводных:
- месторасположения квартиры;
- срочности вопроса;
- необходимости в расширенном исследовании жилья.
Cтоимость аудита сообщается после обращения в виде коммерческого предложения. Оплата производится после оказания услуги - получения отчёта и устного обсуждения ситуации.
Отдельные компании обещают провести проверку квартиры всего за один день. Однако спешка в таких вопросах может привести к упущению важных деталей. Мы придерживаемся принципа глубокой и поэтапной проверки, которая позволяет выявить все потенциальные риски.
Список документов для проверки квартиры.
Перечень необходимых сведений и документации достаточно компактный.
- Кадастровый номер. Практически все действия юриста так или иначе связаны с работой с кадастровым номером. Без него осуществить аудит квартиры нет возможности.
- Выписка из ЕГРН. При изучении объекта юрист сам закажет сведения из реестра. Однако если документ уже есть на руках у покупателя (или продавца), это немного ускорит процесс.
- Технический паспорт. Требуется для того, чтобы узнать, не была ли проведена незаконная перепланировка.
- ФИО и паспортные данные продавца. Нужны для полной проверки текущего собственника.
- Правоустанавливающие бумаги на квартиру. Не стоит путать их с выпиской. Под ними подразумеваются договор, свидетельство о наследстве либо судебное решение. Необходимо для исследования легальности текущего права собственности и моделирования рисков по оспариванию сделки.
- Квитанции. Показывают, что отсутствуют задолженности в сфере ЖКХ и капремонта.
- Справка о дееспособности. Подтверждает уровень психического здоровья правообладателя, который позволяет распоряжаться недвижимостью.
Список документации не исчерпывающий. В каждом случае мы запрашиваем у клиента индивидуальный набор бумаг.
Форма направления документов для проверки.
Мы работаем в дистанционном формате. Нет необходимости в посещении офиса и передаче важных оригиналов документов. Наиболее оптимальная форма предоставления информации и сведений – онлайн:
- на электронную почту;
- в Телеграм или Ватсап.
Как правило, доверители передают нам электронные образы документации в форматах jpg, png и pdf.
Личное общение с юристом можно проводить вышеуказанными методами, по телефону или видеосвязи.
Какую вторичную квартиру не надо покупать.
В ходе практики мы определили признаки, по которым стоит принять решение о поиске иного варианта для проживания. Сразу отметим, что ниже приведены только юридические «красные флаги», экономических и бытовых аспектов мы не касаемся:
- Продавец не отвечает прямо на вопросы покупателя жилплощади и уходит от неудобных моментов, отказывается предоставить документы для проверки;
- Продающее лицо не самом деле не вправе отчуждать квартиру в силу отсутствия собственности;
- Нет согласия супруга, органов опеки либо банка (при ипотеке) на продажу (Росреестр в данной ситуации откажет в регистрации);
- Собственник находится в розыске либо в перечне террористов;
- Арест или запрет регистрационных действий, указанный в ЕГРН;
- Задолженности правообладателя, которые привели к наличию исполнительного производства и могут привести к банкротству (в этом случае оспариваются все сделки за последние 3 года);
- Высокая вероятность судебных разбирательств и оспаривания легитимности договора;
- МКД является самовольно построенным и не введён в эксплуатацию официально;
- Дом аварийный и в скором времени будет снесён;
- Долги по капремонту (новый хозяин обязан их погасить – этот вид задолженности переходит в отличие от платежей по ЖКУ);
- Несовершеннолетним не выделены доли, если для покупки использовался материнский капитал;
- Неузаконенная перепланировка;
- Владение ранее было оформлено по приватизации с нарушением порядка и прав других членов семьи;
- Наличие в судебной картотеке информации о том, что квартира выступала предметом судебных споров ранее (это не всегда критично – надо изучать фабулу дела).
Вышеуказанный перечень носит общий характер. При индивидуальном подходе к каждой проверке жилья изыскиваются иные причины, чтобы не становиться владельцем проблемной квартиры и подыскать другой вариант.
Отчёт по проверке вторичной квартиры.
По завершении правового исследования квартиры юрист подготавливает письменное заключение в виде PDF-документа. Этот формат удобен для хранения, просмотра и пересылки — его можно открыть с любого устройства.
Правовое заключение представляет собой детализированный отчёт, структурированный по тематическим разделам.
Каждый блок посвящён отдельному аспекту.
Если обнаружены проблемные моменты, они сопровождаются пояснениями:
- насколько они значимы;
- возможно ли устранение нарушений;
- какие действия для этого требуются.
Финальный раздел — выводы. В нём формулируется итоговое мнение: рекомендуется ли приобретение помещения или, напротив, есть основания отказаться от сделки.
Главная цель такого документа — дать покупателю чёткое понимание ситуации по квартире и помочь принять обоснованное решение о покупке.
Срок действия отчёта.
Данные, содержащиеся в отчёте по вторичной квартире, со временем утрачивают актуальность. Некоторые сведения способны измениться уже через несколько дней после проведения проверки.
Именно поэтому рекомендуем заказывать аудит непосредственно перед подписанием договора купли-продажи квартиры или аренды.
К числу критически важных параметров, которые подвержены быстрым изменениям, относятся:
- смена собственника в результате продажи другому лицу;
- регистрация новых обременений, включая ипотеку, арест или запреты;
- признание банкротом.
Актуальность сведений напрямую влияет на безопасность сделки, поэтому важна своевременность проверки и принятие быстрых решений по её итогам.
