Красные линии при строительстве в 2024 году – как проверить их наличие и что делать

При подготовке к строительству нового объекта необходимо учесть множество правовых нюансов. Один из них – это анализ положения красных линий относительно земельного участка. 
Получение разрешения на строительство невозможно, пока КЛ проходят через пятно застройки. В связи с этим правообладателю землевладения сначала следует убрать линии со стройплощадки, а затем заняться процессом согласования работ.
Сегодня мы проанализируем основные вопросы, связанные с красными линиями при строительстве:

• понятие и правовой статус;
• порядок установления, изменения и отмены;
• как проверить красные линии на участке;
• что делать, чтобы исправить ситуацию.

Понятие красных линий.

Красные линии – это графическое разграничение территорий общего пользования и зон, доступных для застройки, в градостроительной документации по планировке (п. 11 ст. 1 ГрК РФ).
Они созданы, чтобы проектировать и создавать в населённых пунктах улицы, площади и зоны отдыха, которыми может пользоваться неограниченный круг лиц. 

Риски для владельцев участков за красными линиями.

Среди наиболее явных негативных правовых последствий можно выделить:

1. Запрет или ограничение строительства;
2. Изъятие или резервирование земли для муниципальных или государственных нужд;
3. Невозможность выкупить землю у государства, если в текущий момент тип права – аренда;
4. Риск попасть в полосу отвода новой автомобильной дороги, поскольку нередко КЛ устанавливаются именно для строительство новых магистралей.

В связи с этим необходимо проводить комплексный градостроительный аудит стройплощадки, в том числе проверять расположение красных линий.

Порядок установления красных линий.

Согласно п. 2 ч. 2 ст. 43 ГрК, линии устанавливаются, изменяются и отменяются путём утверждения проекта межевания. Иных правовых инструментов, кроме решения суда, не предусмотрено.
Важно понимать, что КЛ не всегда проходят вдоль текущей застройки. В нашей практике был случай: доверитель владел участком с жилым домом на праве аренды. При выкупе землевладения у муниципалитета выяснилось, что его небольшая часть (26 кв. м) выходит на территорию общего пользования. Причина была в перспективном расширении дороги на месте старой застройки. Пришлось разработать и утвердить новый межевой план, который немного уменьшал площадь.

Как проверить красные линии на участке.

Основных способов два:

1. Заказать градостроительный план. В графической части будут отображены как ситуационное расположение земли, так и красные линии. Как понятно из названия, они имеют соответствующий цвет на схеме. Линии могут проходить как вдоль границы участка, так и через него. В ГПЗУ не указываются координаты поворотных точек красных линий. Для их уточнения нужно обратиться к кадастровому инженеру или найти документацию по планировке территории (следующий пункт).
2. Проанализировать проект планировки или межевания территории. Они опубликованы в открытом доступе на сайте органа по вопросам градостроительства в населённом пункте. Приложениями к ППТ выступают таблицы с координатами точек красных линий. Таким образом можно проверить, какая точная площадь участка расположена за КЛ и непригодна для строительных работ.
3. Обратиться в градостроительное ведомство для ознакомления с документацией по планировке. Некоторые проекты опубликованы не полностью и для проверки требуется личный визит в госорган.

Что делать, если красная линия проходит по участку.

Сразу оговоримся, что нижеприведённый алгоритм действий не универсальный, поскольку каждая ситуация уникальна с юридической точки зрения. 
Фактически предусмотрено 2 пути корректировки проблемы:

1. Изменение линий без корректировки площади и конфигурации участка;
2. Уменьшение землевладения путём «отсекания» от него части, выходящей за КЛ.

Общий алгоритм следующий:

1. Проверить текущее положение линий.
2. Определить площадь части, выходящей на зоны общего пользования. С этим может помочь кадастровый инженер. 
3. Выяснить, находится ли земельный участок в пределах зоны, для которой утверждён ПМТ. Данная информация отражается в ГПЗУ.
4. Если нет, то необходимо разработать межевой план, «отрезать» часть, выходящую за КЛ, и обратиться за кадастровым учётом в Росреестр. При этом, стоит проанализировать разумность таких действий. Фактически владелец лишается определённой доли своего землевладения.
5. Если ПМТ утверждён, придётся вносить в него изменения. Это долгая и дорогостоящая процедура. К тому же она не всегда завершается успехом, поскольку органы власти учитывают не только личный интерес землевладельцев, но и общественный. Кроме того, ПМТ должен соответствовать документам более высокого уровня – генплану и правилам землепользования.
6. Если административная процедура не привела к успеху, потребуется обращение в суд. Среди требований в иске стоит указать признание недействительным нормативного акта, который утвердил действующий ПМТ или ППТ. В качестве аргументов возможно привести: несоответствие генплану или ПЗЗ, нарушение порядка принятия документации по планировке, красные линии не учитывают сложившийся порядок землепользования.

 

Отступ от красных линий при строительстве.

При подготовке проектной документации важно учесть, что строить вплотную к ограничительным линиям нельзя. В градостроительном регламенте для каждой территориальной зоны установлены отступы – расстояние от стен дома, коммерческого или производственного здания до линии регулирования застройки. Они варьируются, в среднем, от 3 до 10 метров.
При нарушении отступов получить разрешение на строительство или уведомление о соответствии параметров планируемого возведения жилого дома невозможно.