Порядок перевода жилого помещения в нежилое и наоборот в 2024 году

Изменение статуса помещения может потребоваться в различных ситуациях. Например, если хочется использовать квартиру в качестве офиса, магазина или другой коммерческой площади, её нужно перевести. И в другую сторону: собственник намерен сделать из бизнес-площадей место для самостоятельного проживания или сдачи в аренду. 
Следует помнить, что использовать жильё в коммерческих целях запрещено (ст. 17 ЖК РФ). Закон отмечает, что в квартирах воспрещается размещать производства, гостиницы, торговлю и предоставлять услуги. Для легального использования требуется перевод. 
В данной статье мы рассмотрим:

• требования к переводу из жилого в нежилой статус и в обратную сторону;
• как соблюсти санитарные и градостроительные нормы;
• каков порядок перевода.

Требования к нежилой недвижимости.

Прежде чем инициировать процедуру перевода в нежилое, важно убедиться, что владение соответствует условиям, установленным статьёй 22 Жилищного кодекса и иным нормам:

1. Отдельный вход. Должен быть отдельный доступ с улицы, чтобы не нарушать права соседей и обеспечить комфорт для посетителей. Запрещается делать дверь из подъезда или лестничной клетки с входами в другие квартиры.
2. Первый этаж. По общему правилу, доступ к бизнесу должен быть с 1-го этажа. Однако есть исключение – можно перевести недвижимость под бизнес на 2-м, если под ним на 1-м аналогичный статус.
3. Отсутствие регистрации жильцов. Помещение не используется как жильё, и в нём никто не прописан.
4. Нет ипотеки. В большинстве случаев банк откажет в выдаче согласия на перевод. Однако если удалось получить одобрение залогодержателя, наличие обременения не является препятствием.
5. Отсутствуют права третьих лиц. Имеется ввиду аренда и вышеуказанная ипотека. Перед началом перевода надо расторгнуть имеющиеся соглашения.
6. Супруг или супруга собственника не возражают против перевода. При нахождении недвижимости в общей совместной собственности необходимо получить разрешение партнёра по браку.
7. Планируемая деятельность не носит религиозный характер. Размещение храмов, мест молитв и других духовных центров запрещается.
8. Соответствие санитарным нормам. Переводимое владение должно отвечать санитарно-гигиеническим показателям от Роспотребнадзора по вентиляции, освещению, кубатуре и зонированию.
9. Возможность проведения перепланировки и переустройства. Как правило, для изменения вида использования нужно скорректировать конфигурацию имущества – снести часть перегородок, возвести новые, изменить дверные и оконные проёмы, «прорубить» входную дверь на тротуар. Если подобные действия невозможно согласовать в администрации, в переводе откажут. 

Относительно последнего пункта скажем подробнее. Организация двери на улицу требует демонтажа части стены, которая является несущей общедомовой конструкцией. Для этой манипуляции нужно получить согласие  100% собственников квартир многоэтажного дома на общем собрании. Даже при 70-80% последует отказ.

Условия для перевода в жилое.

Рассмотрим обратную ситуацию. Если планируется переход в жилое, необходимо соблюдать другие условия:

1. Соответствие жилым стандартам. Помещение должно отвечать минимальным требованиям для жилья согласно СНиП и СанПиН: инсоляции, вентиляции, отоплению, водоснабжению.
2. Здание не аварийное, не подлежит сносу или не включено в программу «реновации».
3. Минимальная площадь и планировка. Квартира должна быть площадью от 18 кв. м и разделена на зоны для сна, готовки и прочих нужд (спальня, кухня, санузел).
4. Согласие соседей. Если объект находится в МКД, требуется письменное одобрение всех жильцов. 

Как перевести жилое в нежилое и наоборот.

Процесс перевода одинаковый вне зависимости от порядка. Далее перечислены шаги, которые нужно предпринять правообладателю. 

 
Алгоритм регламентирован ст. 23 ЖК:

1. Заказать у специалиста проект, в котором отразить суть изменений. Документ содержит текстовую и графическую части. Важный нюанс – если для корректировки назначения нужна перепланировка, её нюансы также прописываются в проекте перевода.
2. Подготовка и подача пакета документов. В уполномоченный орган местный самоуправления (к примеру, комитет по архитектуре) или МФЦ подаются заполненное заявление, проект, выписка из ЕГРН, технический паспорт, поэтажный план МКД, протокол общего собрания жильцов и согласие каждого собственника примыкающего помещения. При необходимости прикладываются разрешение от залогодержателя (кредитора), супруга, заключение Роспотребнадзора и пожарной службы. Примыкающие владения по закону находятся над и под, а также имеют смежные стены с переводимым имуществом.
3. Получение решения. Если установленные стандарты соблюдены, выдается разрешение на перевод. Максимальный срок услуги – от 30 до 60 дней в зависимости от муниципалитета. 
4. Проведение ремонтных работ. Предельный срок на них указывается в постановлении. Необходимо детально следовать согласованному проекту.
5. Приёмочная комиссия и выдача акта. Специальная комиссия проверяет завершенные работы, и при отсутствии проблем составляется акт о приёмке. Максимальный срок получения от 15 до 45 дней в разных городах.
6. Разработка технического плана. Его сделать может только кадастровый инженер с лицензией. Техплан нужен для Росреестра.
7. Регистрация. На последнем этапе подается заявление с техпланом в МФЦ для окончательной смены статуса и внесения информации в ЕГРН. Срок процедуры от 3 до 7 рабочих дней. Придётся оплатить госпошлину. Для организаций она обойдётся дороже. Актуальный размер возможно найти в ст. 333.33 НК.