Как оформить гараж в гаражном кооперативе в 2024 году

Оформление гаража в собственность — важный шаг для его полноценного использования. Без зарегистрированного права собственник не сможет свободно распоряжаться гаражом: продать, подарить, обменять или получить компенсацию, если объект будет изъят для государственных нужд.
В России тысячи боксов для хранения машин, владельцы которых десятилетиями используют их, но не зарегистрировали права в силу разных причин. 
Именно поэтому с 1 сентября 2021 года действует амнистия, упрощающая процедуру регистрации собственности на гаражи и землю под ними. Этот механизм позволяет легализовать объекты, построенные до 2004 года, без необходимости собирать большое количество документов и участвовать в судебных баталиях. 
Однако амнистия имеет ограниченный срок действия — до 1 сентября 2026, поэтому важно успеть воспользоваться этим механизмом. Кроме того, предусмотрено много исключений, когда упрощённый порядок не может применяться.
В данной публикации мы хотели бы подробно описать:

• когда можно оформить гараж в кооперативе по амнистии;
• какие исключения есть;
• как выглядит процедура регистрации;
• можно ли легализовать гараж без документов на руках;
• каковы особенности судебного узаконивания бокса в кооперативе.

Особенности гаражной амнистии.

Гаражная амнистия введена законом № 79-ФЗ и предоставляет гражданам упрощённый порядок оформления гаражей в собственность. 
Срок действия — с 01.09.2021 года по 01.09.2026. Возможно, она будет продлена, как это происходило с «дачной амнистией».
С правовой точки зрения, оформить право на гараж можно несколькими способами. Наиболее простой – амнистия, наиболее сложный – судебное разбирательство. Чтобы воспользоваться упрощённым порядком легализации, необходимо, чтобы гараж отвечал всем нижеперечисленным условиям:

• возведён до 29.12.2004 (это дата, когда принят Градостроительный кодекс);
• расположен на участке, не предоставленном для ИЖС (данная категория регистрируется через техплан как вспомогательный объект к жилому дому);
• не является коммерческой недвижимостью (то есть используется как многоуровневый паркинг или гаражный комплекс для конкретной организации);
• земля находится в государственной или муниципальной собственности;
• является капитальным строением, то есть имеет все признаки, подходящие для регистрации недвижимости (гаражи-ракушки не подходят);
• у владельца имеются старые документы о выделении гаража предприятием или организацией, где он работал, либо старый договор купли-продажи.

 
Если одно из вышеуказанных условий не соблюдено, остаётся только судебный порядок. Придётся подготовить исковое заявление о признании права собственности и подать его в суд. Об этом мы расскажем в последнем пункте статьи.

Как оформить гараж в кооперативе по амнистии.

Чтобы оформить гараж в ГСК по амнистии, необходимо:

1. Проверить соответствие гаража условиям амнистии, приведённым выше;
2. Собрать старые документы - справку о членстве в кооперативе; членскую книжку; ордер о выделении; квитанции об оплате паевого взноса и регулярных платежей; договоры на присоединение к электричеству и иным коммуникациям; старый технический паспорт, изготовленный до 2013 года. Важный нюанс – если ГСК ликвидирован, потребуется выписка из ЕГРЮЛ с сайта налоговой службы, где имеется отметка о прекращении деятельности юридического лица.
3. Обратиться к кадастровому инженеру за разработкой нового технического плана (не паспорта) на компакт-диске (обычно это занимает 5-10 дней);
4. Разработать схему расположения на КПТ, если гаражный кооператив не входит в ранее согласованный проект межевания, и утвердить её в администрации (требуется 15-30 дней в зависимости от города);
5. Подготовить заявление в структурное подразделение мэрии по земельным вопросам о предоставлении участка под гаражом в собственность, к которому приложить согласованную схему, техплан, старые акты из пункта № 2.
6. Получение постановления о предоставлении земли и её постановка на кадастровый учёт. Заявителю не надо никуда для того идти. Чиновники сами подают обращения в Росреестр, где происходит одновременный учёт и регистрация прав как участка, так и гаража на нём.
7. Получение новых выписок из ЕГРН на гараж и землевладение. С этого момента недвижимость считается оформленной. Её можно продать, обменять, подарить, если это нужно.

Процедура, описанная выше, занимает 3-6 месяцев. В редких случаях её можно сократить. При получении отказа придётся исправлять замечания и подавать документы вновь. Либо обращаться в суд.

Как оформить гараж без документов.

Распространены ситуации, когда у текущего пользователя гаража нет никаких документов на руках. Это может быть новый покупатель, который на словах приобрел место для хранения авто без договора. Или наследники умершего родственника, которые не вступили в наследство, а в ЕГРН нет сведений о недвижимости. Соответственно, гараж не был включен в наследственную массу, но люди фактически используют его.
Такие случаи не безнадёжны. Однако порядок оформления прав на гараж и землю под ним будет сложнее, чем по амнистии.
В первую очередь, необходимо собрать максимальное количество бумаг, которые подтверждают факт использования:

• членскую книжку с ФИО владельца и отметками об уплате взносов;
• чеки и квитанции об оплате света, газа, воды, если они проведены;
• ордера и акты о выделении парковочного строения в период СССР или 90-е гг.;
• записи в бухгалтерских книгах ГСК или предприятий, работникам которых давались гаражи.

Перед началом юридической процедуры важно обсудить с другими членами кооператива, согласны ли они свидетельствовать в суде в поддержку исковых требований. Свидетельские показания играют важную роль, когда судья принимает решение о праве на гараж исходя из минимума представленных доказательств.
Несмотря на то, что подобная категория споров решается в суде, рекомендуем в досудебном порядке обратиться в администрацию и попытаться зарегистрировать недвижимость на основании п. 2 ст. 3.7 закона 25.10.2001 г. № 137. Вероятность получения отказа высока, но это необходимо для обращения в суд. Факт отказа подтверждает, что истец пытался урегулировать вопрос в административной форме, но его права возможно были нарушены.

Право собственности на гараж через суд.

Переходим к судебному этапу регистрации гаража. К нему надо приступать, когда выполнены действия из предыдущего блока статьи. 
Готовится исковое заявление. К нему прилагаются абсолютно все бумаги, которые удалось собрать и административный отказ. 
Исходя из нашей практики, заявляются сразу 2 требования:

• о признании права собственности;
• о восстановлении срока исковой давности (скорее всего, он давно пропущен).

Иск подаётся в районный (городской) суд по месту нахождения ГСК. Правильно определить подсудность можно, позвонив в региональный судебный департамент или ознакомившись с информацией на официальных сайтах.
В ходе судебных заседаний подаётся ходатайство о вызове свидетелей. Если судья его удовлетворит, соседи по кооперативу смогут на словах подтвердить, что истец давно и добросовестно пользуется гаражом.
Кроме того, велика вероятность назначения землеустроительной экспертизы. Она нужна для того, чтобы доказать расположение гаража не на участке третьих лиц.
Итоговое судебное решение служит основанием для внесения в ЕГРН информации о новом собственнике и кадастрового учёта.