Как согласовать перепланировку нежилого здания в 2024 году

Перепланировка нежилого здания — процесс, который требует обязательного юридического оформления. Несогласованные изменения могут привести к штрафам контрольных органов, невозможности распоряжения объектом, а также судебным спорам. 
Согласно законодательству, любое изменение в конфигурации здания должно быть отражено в документации БТИ и планах Росреестра. Правильное оформление перепланировки обеспечивает владельцу законное право распоряжаться объектом и избегать негативных последствий. 
В этой статье мы хотели бы ответить на основополагающие вопросы по перепланировкам нежилых зданий:

• чем они отличаются от реконструкции;
• каков порядок согласования;
• какие особенности разработки проекта;
• по каким признакам проведенные работы могут быть признаны незаконными и что делать с этим;
• в чём нюансы согласования конфигурации апартаментов.

Что считается перепланировкой, а что реконструкцией.

Важно понимать разницу между перепланировкой и реконструкцией. Граница между ними в отношении нежилых строений весьма тонкая. Однако есть признаки, по которым можно легко отличить 2 процедуры:

• затрагивание конструктивных элементов;
• увеличение или уменьшение технико-экономических параметров (площади, строительного объёма, этажности и высоты).

Перепланировка — это изменение внутреннего устройства без затрагивания основных конструкций (перенос перегородок, объединение помещений, смена назначения комнат) и без увеличения общих параметров;
Реконструкция — более масштабные действия, связанные с изменением габаритов, конструктивных элементов (надстройка дополнительных этажей, добавление входных групп за пределами внешних стен).
При реконструкции придётся обратиться к проектанту, подготовить изыскания и получить разрешение. Как правило, это затягивается на 3-6 месяцев. Только после согласования можно начать работы. 
При перепланировке объём требуемых действий меньше, а работы можно начать сразу после разработки проекта (согласование не требуется). Как правило, такие манипуляции включают в себя:

• корректировку конфигурации и назначения помещений внутри (объединение комнат, перенос перегородок, организация дверных проемов в ненесущих стенах);
• устройство лестниц;
• перенос санузлов;
• создание крыльца, входных групп, козырьков, ступеней к дверям на 1-м этаже.

Как узаконить перепланировку в нежилом здании.

Процесс оформления перепланировки включает несколько этапов. Они существенно отличаются от согласования в квартирах:

1. Разработка проекта, который должен учитывать строительные, противопожарные, санитарно-гигиенические нормы. Это делает специализированная организация или ИП.
2. Получение на руки проектной документации и технического заключения о том, что ремонт безопасен.
3. Проведение строительных работ в строгом соответствии с разработанным проектом.
4. Обращение в БТИ по окончании для внесения изменений в паспорт постройки. На объект приезжает инспектор для проверки. Собственнику выдаётся техпаспорт и поэтажные планы с «чёрными» согласованными линиями. 
5. Составление технического плана. Не стоит путать его с паспортом. Кадастровый инженер составляет техплан, необходимый для регистрации конфигурации строения в ЕГРН.
6. Оформление в Росреестре. Завершающий этап — подача заявления с приложением технического плана в МФЦ. После проверки собственник получает обновленную выписку. Согласование перепланировки официально завершено.

 

Проект для перепланировки здания.

Как видно из блока выше, главное отличие оформления перепланировки в нежилой постройке - это отсутствие необходимости получения разрешения до начала ремонта. Ключевую роль в процессе играет проект перепланировки.
Это акт, в котором в текстовом и графическом виде отражаются проведенные изменения. На схемах показывается, какая конфигурация здания до, и какая будет после. На экспликации в виде маркированного списка перечисляются помещения на каждом этаже – их площадь и назначение.
В текстовой части описывается, какие именно решения собственник намерен реализовать:

• какие стены и перегородки сносятся и какие вновь возводятся;
• как меняется расположение оконных и дверных проемов;
• как осуществляется вход;
• применяемые стройматериалы и их характеристики.

Мы рекомендуем разрабатывать проект в специализированной организации, которая учтёт в нём в том числе санитарные, противопожарные и строительные нормы. Это обезопасит владельца строения от возможных споров в будущем.

Незаконная перепланировка здания.

Под нелегальной перепланировкой коммерческой и производственной недвижимости понимают такие работы, которые не допускаются с точки зрения градостроительного кодекса, специализированных СНиП и СП, отдельных постановлений Правительства РФ.
Как правило, они затрагивают несущие конструкции здания, уменьшая его прочность и безопасность эксплуатации. Даже если подобные решения внести в проектную документацию и Росреестр их зарегистрирует, не исключается вероятность возникновения судебного дела в будущем из-за нарушения правил безопасной эксплуатации зданий. Это может выясниться при очередной проверке надзорных органов либо во внеочередном порядке после произошедшего ЧП.
Какой выход из сложившейся ситуации? Всё зависит от того, на каком этапе всё находится. Если до суда не дошло, мы рекомендуем составить новый проект и провести повторный ремонт, который разрешен законом. Если же иск против владельцев недвижимости подан, необходимо проводить строительно-техническую экспертизу и доказывать безопасность использования. Каждый случай индивидуален, поэтому рекомендуем обратиться к юристу.

Особенности перепланировки апартаментов.

Несмотря на то, что апартаменты используются для проживания, они относятся к коммерческим помещениям. Их перепланировка осуществляется по тем же правилам, что и для остальной нежилой недвижимости. Узаконить перепланировку апартаментов необходимо по схеме, описанной выше в нашей статье. Если строение имеет жилой статус, но в нём кроме квартир есть и апарты, придётся заниматься согласованием по стандартной схеме для МКД. 

 
Эта процедура требует предварительного получения разрешения, а в конце – акта приемочной комиссии.