Собственники и арендаторы земли всегда намерены использовать её с извлечением максимальной выгоды и возведением объектов недвижимости, соответствующих их потребностям. Важно понимать, что на земельном участке можно строить не любой объект. Вопросы, связанные с допустимостью строительства определённых видов зданий и сооружений плотно урегулированы действующим градостроительным законодательством. Предлагаем разобраться, как можно использовать земельный участок и что допустимо на нём строить.
Как можно использовать земельный участок.
Земельный кодекс РФ закрепляет общее правило, согласно которому пользование участком допускается в любой форме в соответствии с видом разрешённого использования и категорией земель.
Следовательно, ответ на вопрос «Что можно строить на участке?» связан с категорией земли и её ВРИ. Вся территория России разделена на категории, среди которых наиболее важная роль отводится «землям населённых пунктов». Именно на них происходит всё жилое, коммерческое и производственное строительство в городах, посёлках и сёлах. Иные категории предназначены для сельскохозяйственного использования, обороны, транспорта и т.п.
Кроме категории предусмотрено ещё понятие «разрешённого использования». Оно определяется в зависимости от территориальной зоны, в которую входит земельный надел. Территориальные зоны, в свою очередь, определяются картой градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки (ПЗЗ), принятых в каждом муниципалитете.
Более простым языком предусмотрен следующий порядок (от общих документов к частным):
- ПЗЗ;
- Карта градостроительного зонирования (графическое приложение к Правилам);
- Территориальная зона на карте;
- Градостроительный регламент для зоны;
- Перечень видов разрешенного использования.
В настоящее время наименование видов одинаковое на всей территории РФ, так как они установлены Приказом Росреестра от 10.11.2020 г. № П/0412. Собственно, в названии и описании ВРИ указано, что можно строить на участке.
Как проверить текущий ВРИ и на какой можно его изменить?
Наиболее надежный способ – обратиться в местную администрацию с запросом сведений из ИСОГД. В течение 2-3 недель будет получен ответ с указанием:
- категории земель;
- территориальной зоны;
- текущего вида разрешённого использования;
- перечнем основным, условных и вспомогательных ВРИ, на которые можно поменять текущий.
Есть и более простые методы, не требующие обращения в орган власти, но при этом обладающие меньшей надёжностью. Самостоятельно ознакомиться с картой зонирования и найти на ней свой участок. Уникальный цвет соответствует определённой зоне. Затем в текстовой части ПЗЗ возможно найти градостроительный регламент для этой территории, где будет перечень. Здесь можно допустить 2 главные ошибки: работать с устаревшей версией Правил и неправильно определить месторасположение земли.
Фактическое землепользование – юридические нюансы
Закон в некоторых случаях разрешает пользоваться землёй, даже если её текущий вид не соответствует Правилам. Это называется «фактическим землепользованием».
К примеру, ранее участок выделялся для индивидуальной жилой застройки, а сейчас там запланирована коммерческая зона. Допустимо продолжать использовать расположенные в текущий момент времени строения (ИЖС), но строить новую недвижимость можно только по тому перечню, что действует сейчас.
Что можно строить на участке – примеры
Разберём, как именуются ВРИ для конкретных типов зданий:
- «Объекты определенного класса опасности» - склады, заводы, производства;
- «Магазины» - любые объекты торговли;
- «Индивидуальная жилая застройка» - частные дома, сараи, бани и т.п.;
- «Объекты по оказанию населению бытовых услуг»: бани, парикмахерские, химчистки, ателье;
- «Многоэтажная жилая застройка» - многоквартирные дома.
Что можно построить на ИЖС?
Вид использования участка «Индивидуальная жилая застройка» предполагает преимущественное возведение на ней жилых домов, которые отвечают следующим требованиям:
- не более 3 этажей;
- не предназначены для разделения на отдельные помещения в качестве самостоятельных объектов недвижимости;
- высота до 20 метров.
Кроме того, разрешается строительство вспомогательных для ИЖС строений:
- гаражей;
- бани;
- хозяйственных построек (сараев и туалетов).
Если в регламенте для зоны, в которую входит земля, есть иные основные или условно-разрешённые ВРИ, кроме ИЖС, разрешается обратиться в Росреестр и изменить назначение участка.
Построить на ИЖС коммерческую недвижимость.
Нередко в зонах индивидуальной застройки допустимо возводить коммерческие объекты:
- магазины до 500 кв. м;
- здания для оказания услуг населению (парикмахерские, химчистки);
- автосервисы;
- заведения общественного питания и т.п.
Главное – изменить ВРИ землевладения до получения разрешения на строительство и начала строительных работ.
Нецелевое использование земли: понятие и штрафы.
Строительство на участке не в соответствии с установленным видом является нарушением и именуется нецелевым использованием.
Действия подпадают под состав статьи ст. 8.8 КоАП. Для граждан установлен штраф в размере до 20 тысяч рублей, для ИП и организаций – до 200 000.
Разрешение на строительство получить будет невозможно, следовательно, любое возведённое строение будет являться самовольным. Его можно снести в судебном порядке.
