Что можно строить на участке: требования 2023 года

Автор:
Евгений Николаевич

Собственники и арендаторы земли всегда намерены использовать её с извлечением максимальной выгоды и возведением объектов недвижимости, соответствующих их потребностям. Важно понимать, что на земельном участке можно строить не любой объект. Вопросы, связанные с допустимостью строительства определённых видов зданий и сооружений плотно урегулированы действующим градостроительным законодательством. Предлагаем разобраться, как можно использовать земельный участок и что допустимо на нём строить.

Как можно использовать земельный участок.

Земельный кодекс РФ закрепляет общее правило, согласно которому пользование участком допускается в любой форме в соответствии с видом разрешённого использования и категорией земель. 

Следовательно, ответ на вопрос «Что можно строить на участке?» связан с категорией земли и её ВРИ. Вся территория России разделена на категории, среди которых наиболее важная роль отводится «землям населённых пунктов». Именно на них происходит всё жилое, коммерческое и производственное строительство в городах, посёлках и сёлах. Иные категории предназначены для сельскохозяйственного использования, обороны, транспорта и т.п.

Кроме категории предусмотрено ещё понятие «разрешённого использования». Оно определяется в зависимости от территориальной зоны, в которую входит земельный надел. Территориальные зоны, в свою очередь, определяются картой градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки (ПЗЗ), принятых в каждом муниципалитете. 

Более простым языком предусмотрен следующий порядок (от общих документов к частным):

1. ПЗЗ;
2. Карта градостроительного зонирования (графическое приложение к Правилам);
3. Территориальная зона на карте;
4. Градостроительный регламент для зоны;
5. Перечень видов разрешенного использования.

В настоящее время наименование видов одинаковое на всей территории РФ, так как они установлены Приказом Росреестра от 10.11.2020 г. № П/0412. Собственно, в названии и описании ВРИ указано, что можно строить на участке.

Как проверить текущий ВРИ и на какой можно его изменить?

Наиболее надежный способ – обратиться в местную администрацию с запросом сведений из ИСОГД. В течение 2-3 недель будет получен ответ с указанием:

• категории земель;
• территориальной зоны;
• текущего вида разрешённого использования;
• перечнем основным, условных и вспомогательных ВРИ, на которые можно поменять текущий.

Есть и более простые методы, не требующие обращения в орган власти, но при этом обладающие меньшей надёжностью. Самостоятельно ознакомиться с картой зонирования и найти на ней свой участок. Уникальный цвет соответствует определённой зоне. Затем в текстовой части ПЗЗ возможно найти градостроительный регламент для этой территории, где будет перечень. Здесь можно допустить 2 главные ошибки: работать с устаревшей версией Правил и неправильно определить месторасположение земли.

Фактическое землепользование – юридические нюансы

Закон в некоторых случаях разрешает пользоваться землёй, даже если её текущий вид не соответствует Правилам. Это называется «фактическим землепользованием».

К примеру, ранее участок выделялся для индивидуальной жилой застройки, а сейчас там запланирована коммерческая зона. Допустимо продолжать использовать расположенные в текущий момент времени строения (ИЖС), но строить новую недвижимость можно только по тому перечню, что действует сейчас.

Что можно строить на участке – примеры

Разберём, как именуются ВРИ для конкретных типов зданий:

• «Объекты определенного класса опасности» - склады, заводы, производства;
• «Магазины» - любые объекты торговли;
• «Индивидуальная жилая застройка» - частные дома, сараи, бани и т.п.;
• «Объекты по оказанию населению бытовых услуг»: бани, парикмахерские, химчистки, ателье;
• «Многоэтажная жилая застройка» - многоквартирные дома.

Что можно построить на ИЖС?

Вид использования участка «Индивидуальная жилая застройка» предполагает преимущественное возведение на ней жилых домов, которые отвечают следующим требованиям:

• не более 3 этажей;
• не предназначены для разделения на отдельные помещения в качестве самостоятельных объектов недвижимости;
• высота до 20 метров.

Кроме того, разрешается строительство вспомогательных для ИЖС строений:

• гаражей;
• бани;
• хозяйственных построек (сараев и туалетов).

Если в регламенте для зоны, в которую входит земля, есть иные основные или условно-разрешённые ВРИ, кроме ИЖС, разрешается обратиться в Росреестр и изменить назначение участка. 

Построить на ИЖС коммерческую недвижимость.

Нередко в зонах индивидуальной застройки допустимо возводить коммерческие объекты:

• магазины до 500 кв. м;
• здания для оказания услуг населению (парикмахерские, химчистки);
• автосервисы;
• заведения общественного питания и т.п.

Главное – изменить ВРИ землевладения до получения разрешения на строительство и начала строительных работ.

Нецелевое использование земли: понятие и штрафы.

Строительство на участке не в соответствии с установленным видом является нарушением и именуется нецелевым использованием. 
Действия подпадают под состав статьи ст. 8.8 КоАП. Для граждан установлен штраф в размере до 20 тысяч рублей, для ИП и организаций – до 200 000.
Разрешение на строительство получить будет невозможно, следовательно, любое возведённое строение будет являться самовольным. Его можно снести в судебном порядке.