Что можно строить на участке

21/12/2022

Собственники и арендаторы земли всегда намерены использовать её с извлечением максимальной выгоды и возведением объектов недвижимости, соответствующих их потребностям. Важно понимать, что на земельном участке можно строить не любой объект. Вопросы, связанные с допустимостью строительства определённых видов зданий и сооружений плотно урегулированы действующим градостроительным законодательством. Предлагаем разобраться, как можно использовать земельный участок и что допустимо на нём строить.

Как можно использовать свой участок?

Земельный кодекс РФ закрепляет общее правило, согласно которому пользование участком допускается в любой форме в соответствии с видом разрешённого использования и категорией земель.

Следовательно, ответ на вопрос «Что можно строить на участке?» связан с категорией земли и её ВРИ. Вся территория России разделена на категории, среди которых наиболее важная роль отводится «землям населённых пунктов». Именно на них происходит всё жилое, коммерческое и производственное строительство в городах, посёлках и сёлах. Иные категории предназначены для сельскохозяйственного использования, обороны, транспорта и т.п.

Кроме категории предусмотрено ещё понятие «разрешённого использования». Оно определяется в зависимости от территориальной зоны, в которую входит земельный надел. Территориальные зоны, в свою очередь, определяются картой градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки (ПЗЗ), принятых в каждом муниципалитете.

Более простым языком предусмотрен следующий порядок (от общих документов к частным):

ПЗЗ;
Карта градостроительного зонирования (графическое приложение к Правилам);
Территориальная зона на карте;
Градостроительный регламент для зоны;
Перечень видов разрешенного использования.

В настоящее время наименование видов одинаковое на всей территории РФ, так как они установлены Приказом Росреестра от 10.11.2020 г. № П/0412. Собственно, в названии и описании ВРИ указано, что можно строить на участке.

Как проверить текущий ВРИ и на какой можно его изменить?

Наиболее надежный способ – обратиться в местную администрацию с запросом сведений из ИСОГД. В течение 2-3 недель будет получен ответ с указанием:

категории земель;
территориальной зоны;
текущего вида разрешённого использования;
перечнем основным, условных и вспомогательных ВРИ, на которые можно поменять текущий.

Есть и более простые методы, не требующие обращения в орган власти, но при этом обладающие меньшей надёжностью. Самостоятельно ознакомиться с картой зонирования и найти на ней свой участок. Уникальный цвет соответствует определённой зоне. Затем в текстовой части ПЗЗ возможно найти градостроительный регламент для этой территории, где будет перечень. Здесь можно допустить 2 главные ошибки: работать с устаревшей версией Правил и неправильно определить месторасположение земли.

Фактическое землепользование – юридические нюансы

Закон в некоторых случаях разрешает пользоваться землёй, даже если её текущий вид не соответствует Правилам. Это называется «фактическим землепользованием».

К примеру, ранее участок выделялся для индивидуальной жилой застройки, а сейчас там запланирована коммерческая зона. Допустимо продолжать использовать расположенные в текущий момент времени строения (ИЖС), но строить новую недвижимость можно только по тому перечню, что действует сейчас.

Что можно строить на участке – примеры

Разберём, как именуются ВРИ для конкретных типов зданий:

«Объекты определенного класса опасности» - склады, заводы, производства;
«Магазины» - любые объекты торговли;
«Индивидуальная жилая застройка» - частные дома, сараи, бани и т.п.;
«Объекты по оказанию населению бытовых услуг»: бани, парикмахерские, химчистки, ателье;
«Многоэтажная жилая застройка» - многоквартирные дома.

Что будет, если строить на участке не в соответствии с видом?

Это является нарушением. Как минимум, действия подпадают под состав статьи КоАП о нецелевом использовании земли. Разрешение на строительство получить будет невозможно, следовательно, любое возведённое строение будет являться самовольным. Его можно снести в судебном порядке.