При освоении стройплощадки застройщики практически всегда намерены максимально использовать его характеристики. Однако градостроительные регламенты накладывают ограничения на технико-экономические показатели застройки: высоту, этажность и т.п.
Выходом из ситуации является получение разрешения на отклонение. В этой статье мы расскажем, как его оформить и с какими трудностями может столкнуться застройщик.
Зачем нужно разрешение.
Согласование отклонения от предельных показателей застройки необходимо, чтобы узаконить использование участка с параметрами, которые не соответствуют стандартным нормам, предусмотренным градостроительным регламентом.
Это ограничения по:
В списке выше каждый пункт мы сопроводили гиперссылкой, при переходе по которой откроется отдельная статья про данный вид отклонения.
Такие нормы разработаны для поддержания гармоничного архитектурного облика населенного пункта и удобства использования территорий.
Приведем примеры, когда строители получают разрешительную документацию на отклонение.
Компания намерена построить многоэтажный жилой дом в территориальной зоне, где максимально разрешается возводить 15 этажей. При грамотном подходе возможно легально оформить согласование на 17 или 20 этажей.
Как получить разрешение на отклонение.
Процедура включает несколько этапов:
- Изучение текущих ограничений. Потребуется понять, в какую территориальную зону сейчас входит участок, и проанализировать действующие Правила землепользования в муниципалитете.
- Заполнение заявления по форме, установленной администрацией населенного пункта. У нас есть большая статья с бланком и образцом обращения, где юристы рассказывают, как правильно заполнить его.
- Разработка подробного обоснования со ссылками на положительные прецеденты, нормы проектирования, СП 42.13330.2016, другие узкопрофильные своды правил и СНиП.
- Направление заявления и пакета документов к нему (обоснования, копии паспорта, согласия на обработку данных, выписок из ЕГРН на землю) в структурное подразделение местной администрации по вопросам земли и строительства. Это можно сделать при личном визите, по почте или через МФЦ.
- Созыв комиссии по вопросам землепользования. Она рассматривает инициативу по отклонению и выносит вопрос на общественные обсуждения. Публичные слушания нужны, если отклонение составляет 10% и более.
- Проведение обсуждений. В случае дистанционного формата предложения и замечания жителей собираются по почте и онлайн. При организации очного мероприятия организуется встреча с участием чиновников, застройщика и заинтересованных граждан.
- Составление протокола и итогового заключения по итогам слушаний. В этих актах отображаются все высказанные предложения. Они передаются главе города для принятия финального решения.
- Подписание постановления главой муниципалитета о разрешении на отклонение. Именно оно позволит девелоперу возвести объект с нужными характеристиками.
Все 8 описанных выше шагов займут от 2 до 4 месяцев. Процедура полностью бесплатная, за исключением почтовых, юридических и организационных расходов строителей.
Когда могут отказать в отклонении.
Получить отказ можно, если власти посчитают предложенную инициативу нецелесообразной и негативно влияющей на градостроительную сферу. Поэтому риск отрицательного постановления есть всегда. Однако он в разы понижается, если грамотно подойти к составлению документов и преподнесению предложения с правильной стороны.
Кроме того, отказ будет, если:
- будет обнаружена самовольная постройка (т.е. возведенная без согласования);
- нарушения при проведении общественных обсуждений;
- заявитель не является собственником или арендатором землевладения;
- существенно нарушаются положения ПЗЗ, генплана, местных и региональных нормативов проектирования.
