Это ваш город

Нет
9:00 - 18:00
Понуждение к заключению договора аренды участка: порядок действий от юриста

Что делать, если арендатор или арендодатель не заключает договор аренды в 2024 году

21/10/2024

При заключении договора аренды участка не всегда все идет гладко. Иногда одна из сторон может уклоняться от подписания соглашения, даже когда условия уже обсуждены. 
В таких случаях возникает необходимость понудить арендатора или арендодателя к аренде через досудебные или судебные механизмы. Этот процесс регулируется нормами гражданского и земельного законодательства, и важно знать, как действовать, чтобы защитить свои имущественные права.
В данной публикации мы осветим основные моменты по этому вопросу:

  • когда требуется обязать сторону к заключению аренды земли;
  • как происходит понуждение;
  • что делать, если арендатор не хочет оформлять контракт, хотя должен сделать это по закону;
  • аналогичная ситуация в отношении арендодателя;
  • каковы особенности составления и направления письма с требованиями, а также искового заявления.

Когда нужно понуждение к заключению аренды.

Понуждение к договору аренды на землю может потребоваться в нескольких случаях, когда:

  1. Одна из сторон уклоняется от подписания, несмотря на требования закона или договоренности;
  2. Договор должен быть заключен в обязательном порядке, например, в случае предоставления публичных земель по итогам торгов;
  3. Условия заранее согласованы, но второй участник сделки затягивает процесс оформления, что создает препятствия для использования участка по назначению или передачи прав другому лицу.

Как обязать заключить договор аренды земли.

Процедура понуждения к аренде предусматривает 2 этапа.
Досудебная стадия. Прежде чем обращаться в суд, необходимо попробовать разрешить ситуацию мирным путем. Кроме того, это необходимо, поскольку судья не примет иск без предварительного направления претензии. Для этого сторона, заинтересованная в аренде, должна направить другой официальное письмо с предложением легализовать отношения. 

 
Судебный этап. Если претензионные попытки не дали результата и другая сторона не ответила либо отказала, можно обратиться в суд с понуждением к заключению аренды. Если ответчиком является орган государственной власти, то категория иска меняется на оспаривание отказа в форме ненормативного акта.
Вопросы, связанные с понуждением к оформлению аренды, подробно описаны в пункте 38 постановления пленума ВС от 25.12.2018 № 49. В частности, основаниями для принудительного подписания могут служить лишь 2 обстоятельства:

  • обязанность в силу норм ГК РФ или ФЗ;
  • добровольно взятое обязательство на основании п. 2 и 3 ст. 421 и п. 1 ст. 445 ГК.

Такой компактный перечень обусловлен принципом свободы договорных отношений, который является основополагающим в гражданской сфере.
Правосудие, рассмотрев обстоятельства дела, в положительном исходе выносит решение, обязывающее подписать контракт в определенных рамках.

Что делать, если арендатор или арендодатель не заключают договор.

Вне зависимости от того, кто не подписывает бумаги, действовать нужно схожим образом:

  1. Проверить, имеются ли условия для урегулирования (например, если арендатор участвовал в торгах или оставлял подпись в соглашении о передаче возможных споров в суд).
  2. Отправить письменное требование в форме претензии. Данное действие необходимо для соблюдения досудебного порядка. Содержание и форма будут приведены в следующей части статьи.
  3. Обратиться в суд. Это нужно, если ответ не получен или ответчик отказывается от сделки.

Письмо с требованием заключить аренду.

Претензия для подписания договора — это важный элемент досудебного урегулирования. Она должна соответствовать формальным требованиям.
Форма. Составляется в простой форме и подписывается физическим лицом либо руководителем организации.
Содержание. В письме должны быть указаны:

  • Четкие условия (срок, размер арендной платы, описание земельного участка с адресом и кадастровым номером);
  • Ссылки на правовые нормы, обосновывающие необходимость и правоту составителя (например, ст. 421 и 445 Гражданского кодекса);
  • Срок для ответа (обычно 10-30 дней, если иное не предусмотрено законом или договоренностью).

Претензия направляется по юридическому или почтовому адресу получателя заказной почтой с уведомлением. Это позволит зафиксировать факт получения потенциальным ответчиком.

Иск о понуждении к заключению договора.

Направление иска подчиняется общим правилам, установленным ГПК. Содержание жалобы должно включать:

  • ФИО, наименование и реквизиты участников несостоявшейся сделки;
  • подробное описание спора об аренде земли в хронологической последовательности;
  • перечисление аргументов в виде попыток претензионного регулирования, ссылок на гражданский кодекс, иные федеральные законы и предварительные договоренности.

Теперь перечислим основные нюансы, характерные только для данной категории споров. 
Если основанием для аренды являются не положения закона, а предварительные договорённости, они должны быть выражены явно. К примеру, в виде соглашения или расписки. В случае, когда такой документ отсутствует, судья всё равно принимает иск, однако при рассмотрении дела уточняет, согласны ли все на судебное урегулирование вопроса. При получении положительного ответа заседания продолжаются, отрицательного – выносится отказ. 
Кроме того, судья обязан вынести на обсуждение существенные условия контракта. Об этом говорит ВС в определении от августа 2024 года под № 303-ЭС24-5874. Это происходило в рамках дела № А51-17618/2022. При несоблюдении данного момента решение фемиды возможно отменить.
Эти и другие важные моменты следует учитывать при разрешении споров о регистрации аренды на землевладения. При возникновении вопросов, можно написать их в комментариях под статьёй, и мы оперативно ответим на них.

Оставить заявку
Оставьте заявку прямо сейчас.Укажите свои контактные данные и специалист свяжется с вами:
Рейтинг: 0/5 - 0 голосов
367
0

Обсуждение

Ни одного комментария не оставлено, Будьте первым!

Читайте также

Как оформить проект перепланировки квартиры: рекомендации юриста
Перепланировка квартиры позволяет сделать жилье более удобным и функциональным, изменяя расположение стен, проемов, инженерных систем и иных элементов. Такие изменения требуют оформления проекта и его согласования с государственными органами, так как…
01/11/2024
17 0
Порядок установления сервитута на земельный участок: алгоритм от юриста
Сервитут — это право ограниченного пользования чужим участком, предоставляемое для конкретных нужд, например, для прохода или прокладки коммуникаций. Инструмент регламентирован Гражданским кодексом РФ (ст. 274) и Земельным (ст. 23).  Зачастую регистрация…
31/10/2024
85 0
Как получить разрешение на отклонение от предельных параметров строительства
При освоении стройплощадки застройщики практически всегда намерены максимально использовать его характеристики. Однако градостроительные регламенты накладывают ограничения на технико-экономические показатели застройки: высоту, этажность и т.п. Выходом…
30/10/2024
105 0
Порядок выдачи разрешения на земляные работы: советы юриста
Получение разрешения на производство земляных работ – это обязательный этап перед началом практически любых манипуляций, связанных с нарушением целостности грунта.  Оформляя согласование, заявитель получает право на вскрытие дорожного полотна или грунтового…
29/10/2024
83 0
Как получить выписку из ИСОГД: подробная инструкция от юриста
Единая система градостроительной деятельности необходима для упорядочивания и координации процессов, связанных со строительством на территории городов и поселений. Она обеспечивает прозрачность и доступность информации для граждан и бизнеса при строительных…
29/10/2024
49 0
Порядок осуществления государственного строительного надзора
Государственный строительный надзор – это неотъемлемый этап возведения большинства объектов. Контроль чиновников направлен на обеспечение соблюдения норм и стандартов.  Для компаний и частных застройщиков процесс надзора может казаться сложным и запутанным.…
28/10/2024
48 0
Порядок подготовки, утверждения и экспертизы проектной документации
Проектная документация необходима при строительстве практически всех зданий и линейных сооружений. От её содержания и комплектности зависит успех в получении разрешения. Кроме того, качество выполнения проекта влияет на вероятность возникновения непредвиденных…
28/10/2024
87 0
Споры по аренде земельных участков: виды и порядок урегулирования
Аренда участков нередко сопровождается возникновением разногласий между сторонами. Несмотря на наличие договора, конфликтные ситуации могут возникать по различным причинам: от несогласия по условиям аренды до нарушения обязательств одной из сторон. В…
23/10/2024
215 0
Порядок расторжения договора аренды земельного участка
В ряде случаев возникает необходимость расторгнуть договор аренды земли. Процесс требует строгого соблюдения норм гражданского законодательства и понимания актуальной судебной практики в этой категории споров.  В данной статье мы рассмотрим: порядок…
23/10/2024
96 0
Порядок признания недействительным договора аренды земельного участка
В процессе аренды участка стороны договора могут признать соглашение недействительным. Законодательство позволяет признавать сделки недействительными или ничтожными в зависимости от обстоятельств спора. Данная статья поможет разобраться: в чем…
22/10/2024
113 0
×
Меню
×