Что делать, если арендатор или арендодатель не заключает договор аренды в 2024 году

При заключении договора аренды участка не всегда все идет гладко. Иногда одна из сторон может уклоняться от подписания соглашения, даже когда условия уже обсуждены. 
В таких случаях возникает необходимость понудить арендатора или арендодателя к аренде через досудебные или судебные механизмы. Этот процесс регулируется нормами гражданского и земельного законодательства, и важно знать, как действовать, чтобы защитить свои имущественные права.
В данной публикации мы осветим основные моменты по этому вопросу:

• когда требуется обязать сторону к заключению аренды земли;
• как происходит понуждение;
• что делать, если арендатор не хочет оформлять контракт, хотя должен сделать это по закону;
• аналогичная ситуация в отношении арендодателя;
• каковы особенности составления и направления письма с требованиями, а также искового заявления.

Когда нужно понуждение к заключению аренды.

Понуждение к договору аренды на землю может потребоваться в нескольких случаях, когда:

1. Одна из сторон уклоняется от подписания, несмотря на требования закона или договоренности;
2. Договор должен быть заключен в обязательном порядке, например, в случае предоставления публичных земель по итогам торгов;
3. Условия заранее согласованы, но второй участник сделки затягивает процесс оформления, что создает препятствия для использования участка по назначению или передачи прав другому лицу.

Как обязать заключить договор аренды земли.

Процедура понуждения к аренде предусматривает 2 этапа.
Досудебная стадия. Прежде чем обращаться в суд, необходимо попробовать разрешить ситуацию мирным путем. Кроме того, это необходимо, поскольку судья не примет иск без предварительного направления претензии. Для этого сторона, заинтересованная в аренде, должна направить другой официальное письмо с предложением легализовать отношения. 

 
Судебный этап. Если претензионные попытки не дали результата и другая сторона не ответила либо отказала, можно обратиться в суд с понуждением к заключению аренды. Если ответчиком является орган государственной власти, то категория иска меняется на оспаривание отказа в форме ненормативного акта.
Вопросы, связанные с понуждением к оформлению аренды, подробно описаны в пункте 38 постановления пленума ВС от 25.12.2018 № 49. В частности, основаниями для принудительного подписания могут служить лишь 2 обстоятельства:

• обязанность в силу норм ГК РФ или ФЗ;
• добровольно взятое обязательство на основании п. 2 и 3 ст. 421 и п. 1 ст. 445 ГК.

Такой компактный перечень обусловлен принципом свободы договорных отношений, который является основополагающим в гражданской сфере.
Правосудие, рассмотрев обстоятельства дела, в положительном исходе выносит решение, обязывающее подписать контракт в определенных рамках.

Что делать, если арендатор или арендодатель не заключают договор.

Вне зависимости от того, кто не подписывает бумаги, действовать нужно схожим образом:

1. Проверить, имеются ли условия для урегулирования (например, если арендатор участвовал в торгах или оставлял подпись в соглашении о передаче возможных споров в суд).
2. Отправить письменное требование в форме претензии. Данное действие необходимо для соблюдения досудебного порядка. Содержание и форма будут приведены в следующей части статьи.
3. Обратиться в суд. Это нужно, если ответ не получен или ответчик отказывается от сделки.

Письмо с требованием заключить аренду.

Претензия для подписания договора — это важный элемент досудебного урегулирования. Она должна соответствовать формальным требованиям.
Форма. Составляется в простой форме и подписывается физическим лицом либо руководителем организации.
Содержание. В письме должны быть указаны:

• Четкие условия (срок, размер арендной платы, описание земельного участка с адресом и кадастровым номером);
• Ссылки на правовые нормы, обосновывающие необходимость и правоту составителя (например, ст. 421 и 445 Гражданского кодекса);
• Срок для ответа (обычно 10-30 дней, если иное не предусмотрено законом или договоренностью).

Претензия направляется по юридическому или почтовому адресу получателя заказной почтой с уведомлением. Это позволит зафиксировать факт получения потенциальным ответчиком.

Иск о понуждении к заключению договора.

Направление иска подчиняется общим правилам, установленным ГПК. Содержание жалобы должно включать:

• ФИО, наименование и реквизиты участников несостоявшейся сделки;
• подробное описание спора об аренде земли в хронологической последовательности;
• перечисление аргументов в виде попыток претензионного регулирования, ссылок на гражданский кодекс, иные федеральные законы и предварительные договоренности.

Теперь перечислим основные нюансы, характерные только для данной категории споров. 
Если основанием для аренды являются не положения закона, а предварительные договорённости, они должны быть выражены явно. К примеру, в виде соглашения или расписки. В случае, когда такой документ отсутствует, судья всё равно принимает иск, однако при рассмотрении дела уточняет, согласны ли все на судебное урегулирование вопроса. При получении положительного ответа заседания продолжаются, отрицательного – выносится отказ. 
Кроме того, судья обязан вынести на обсуждение существенные условия контракта. Об этом говорит ВС в определении от августа 2024 года под № 303-ЭС24-5874. Это происходило в рамках дела № А51-17618/2022. При несоблюдении данного момента решение фемиды возможно отменить.
Эти и другие важные моменты следует учитывать при разрешении споров о регистрации аренды на землевладения. При возникновении вопросов, можно написать их в комментариях под статьёй, и мы оперативно ответим на них.