В ряде случаев возникает необходимость расторгнуть договор аренды земли. Процесс требует строгого соблюдения норм гражданского законодательства и понимания актуальной судебной практики в этой категории споров.
В данной статье мы рассмотрим:
- порядок расторжения договора;
- перечень оснований для этого;
- особенности досрочного и одностороннего расторжения;
- нюансы подготовки уведомления и претензии;
- этапы создания иска и рассмотрения дела в суде.
Порядок расторжения договора аренды земли.
Алгоритм расторжения договора аренды земельного участка приведен в статье 452 Гражданского кодекса. Он соответствует общему порядку действий для любых сделок.
Соглашение расторгается:
- по соглашению или в одностороннем формате, если на это есть законные основания;
- досрочно или по истечении срока действия контракта.
Сторона, которая приняла решение о расторжении, должна совершить следующие действия:
- направить арендатору или арендодателю уведомление о намерении прекратить правоотношения, где обозначить время для ответа;
- отправить повторное требование, если ответ не получен, либо 2-я сторона отказалась расторгнуть соглашение;
- разработать и подать иск в суд, если собственник имущества или тот, кто его арендует, не согласны оформить расторжение в досудебной форме;
- принимать участие в заседаниях и подкреплять свою позицию ссылками на нормы ГК, практику и иные доказательства;
- получить решение с отметкой о вступлении и направить его в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН.
Основания и условия расторжения.
Существуют множество оснований для расторжения договора на землю, закреплённых в Гражданском и Земельном кодексах. Любая сторона может прекратить исполнение контракта, если другая существенно нарушает его условия (п. 2 ст. 450 ГК).
Следующие основания дают право арендатору выйти из соглашения раньше его завершения и прекратить использовать недвижимость (ст. 620):
- собственник не даёт арендатору фактически пользоваться землевладением (чинит препятствия, не даёт ключ от ворот, загромождает подъезды и т.д.);
- земля обладает существенными недостатками, о которых арендующее лицо не знало при заключении контракта и о которых не сказал владелец;
- не производится восстановление планировки участка, если это закреплено в договоре (интерпретация указанного в законе «капитального ремонта»);
- состояние, в котором находится недвижимое имущество, не позволяет его полноценно использовать с первоначальным назначением.
Что касается арендодателя, то у него иные основания для расторжения (ст. 619). Договор прекращает действие, если арендующее лицо:
- 2 и более раз не вносит арендные платежи;
- систематически нарушает условия;
- ухудшает состояние почвенного покрова (к примеру, загрязняет и захламляет его).
Кроме того, в п. 2 ст. 45 Земельного кодекса есть дополнительные причины, которые дают право собственнику расторгнуть контракт:
- не выполнены обязательства по рекультивации;
- владение осваивается не в соответствии с ВРИ и назначением (предоставлено под ИЖС, а по факту возведен автосервис или иной бизнес);
- неиспользование в течение 3 лет;
- создании самовольной постройки.
Досрочное и одностороннее расторжение.
Контракт на участок может быть расторгнут как по взаимному согласию, так и в одностороннем порядке. В первом случае, судебное разбирательство не требуется - просто подписывается соглашение.
В соответствии со статьей 450.1 ГК, тот, кто желает остановить договор в одностороннем порядке, должна направить другой уведомление. Такое расторжение возможно при наличии в контракте соответствующих условий или нарушении обязательств вторым участником правоотношений.
Кроме того, есть нюансы досрочной аннуляции соглашения, то есть до истечения срока действия. Она может происходить как по соглашению, так и через суд. Особенность процедуры состоит в обязательном направлении претензии с требованием исправить нарушения в разумный период.
То есть нельзя сразу расторгнуть акт, если арендатор нарушает закон. Сначала надо официально попросить об исправлении нарушений. Допустим, при захламлении участка требовать уборки и вывоза мусора; при просрочке платежей – погасить задолженность.
Особенности расторжения договора аренды сельхоз земли.
Общие причины расторжения, описанные выше, подходят и для земель сельхоз назначения. Однако имеются и более специфические нормы. Контракт аннулируется, если не соблюдено одно из указанных в нем обязательств:
- опашка;
- рекультивация;
- мелиорация;
- зарастание сорными травами и кустарником;
- взращивание культур, которые не зафиксированы в договоре (например, поле предоставлено для пшеницы, а на нём выращивают траву для сенокошения и кормления КРС);
- существенное истощение почвенного слоя;
- применение пестицидов и иных запрещенных химикатов.
Если поле или пастбище находится в собственности 5 и более лиц, придется организовать общее собрание, где более 50% проголосуют за расторжение. Протокол входит в пакет документов, обязательный к предъявлению в МФЦ или Росреестре для внесения изменений в ЕГРН.
При разрешении спора о расторжении договора на сельскохозяйственный надел мы рекомендуем изучить определение Верховного Суда от 03.10.2023 года № 307-ЭС23-4333.
Уведомление и претензия для расторжения.
Как мы отмечали, для расторжения аренды в одностороннем виде требуется письменное уведомление другой стороны. Оно должно содержать сведения о:
- наименовании или ФИО участников сделки;
- основании для расторжения;
- даты, с которой договор считается прекращенным.
Претензия – это предварительный этап досудебного урегулирования спора. Она должна содержать требование устранить нарушение (если это возможно) или признать договор расторгнутым.
Претензию можно направлять почтой с уведомлением о вручении либо через курьера с получением подписи о принятии. Это важно для подтверждения факта направления бумаг.
Подсудность споров о расторжении договора аренды.
Подсудность определяет, куда обращаться за разрешением спора. Если конфликтуют между собой юридические лица, ИП или органы власти, необходимо подавать жалобу в арбитраж.
Если хотя бы одна сторона – это физическое лицо, документы подаются в суд общей юрисдикции. Выбор конкретного учреждения фемиды производится по местонахождению участка (его адресу).
Сроки.
Процедура расторжения аренды участка, особенно через суд, занимает значительное время. На досудебное урегулирование и подготовку иска уходит от 1 до 2 месяцев. Если дело дойдёт до судьи, срок рассмотрения земельных споров составляет от 2 до 6 месяцев в зависимости от сложности и загруженности органа.
Отдельно необходимо сказать про исковую давность. Это период, в течение которого арендатор или арендодатель вправе решить вопрос в судебной плоскости. Он составляет 3 года. Главный вопрос – с какого момента он начинает течь. Есть 2 позиции на этот счёт:
- со дня, когда сторона узнала о нарушении условий договора аренды (к примеру, увидела захламление на землевладении или не получила ежемесячный платеж);
- с момента, когда истекло время на добровольное устранение нарушения после направления претензии.
При подготовке к суду необходимо в иске изложить, почему истец считает срок давности соблюдённым со ссылкой на аналогичные дела и практику ВС.
Особенности подготовки иска.
Для подачи иска о расторжении договора аренды необходимо соблюсти форму обращения и подготовить документы-приложения.
В заявлении указываются:
- сведения о сторонах;
- описание условий договора, причин для расторжения и фактов нарушения;
- доказательства соблюдение досудебных процедур.
В ряде случаев необходимо привлечь региональное управление Росреестра в качестве 3-го лица.
Форма и образец искового заявления приведены нами в отдельной статье:
