Порядок утверждения ПМТ в 2025 году

Среди документации по планировке проект межевания занимает особое место. Он позволяет изменять существующие земельные участки и образовывать новые, а также фиксировать красные линии. 

Для застройщиков ПМТ представляет интерес, поскольку для формирования участка под строительство требуется согласовать границы путем утверждения нового проекта межевания либо внесения изменений в уже действующий.

В этой статье мы разберемся:

• что такое проект межевания;
• зачем он нужен;
• как разработать, согласовать и утвердить ПМТ;
• какие документы потребуются;
• каковы сроки принятия и действия;
• кто уполномочен на разработку проекта и его согласование.

Что такое проект межевания и для каких целей он готовится?

Проект межевания территории – это форма документации по планировке, которая детально регламентирует границы участков в пределах квартала или микрорайона, красные линии, расположение дорог и линейных объектов.

Согласно части 2 ст. 43 ГрК РФ, ПМТ нужен для:

• определения границ вновь образуемых и изменяемых наделов;
• формирования красных линий для территорий, где капитальное строительство запрещено.

Когда нужен проект.

Проект часто требуется в процессе:

• подготовки к застройке;
• раздела земельного участка на несколько меньших;
• объединения нескольких владений в одно;
• изменения границ наделов.

Иными словами, процедуры утверждения или изменения ждут собственников недвижимости, которые намерены провести определенные манипуляции с границами земли для её последующего освоения.

ПМТ нужен не всегда. Законом зафиксированы исключения, когда он не требуется:

• размещение линейных объектов из списка, установленного постановлением Правительства от 12.11.2020 № 1816;
• установление публичного сервитута;
• вхождение участка в территорию, которая не предназначена для комплексного развития (например, застройки многоквартирными домами).

Однако в нашей практике есть примеры, когда власти обязывали разрабатывать ПМТ для коттеджных поселков, частного сектора и иных зон с низкой плотностью застройки.  

Кто делает и кто утверждает ПМТ.

Сам проект готовит проектант. Это физическое или юридическое лицо, имеющее специальный статус и лицензию на проектную деятельность. Нарисовать документацию по планировке самостоятельно не получится. Требуется обращение к специалисту. 

Полномочия по согласованию находятся у местных властей в лице комитета, отдела или департамента по градостроительству и специальной комиссии. Итоговое решение подписывает глава администрации.

Порядок подготовки и согласования.

Далее мы приводим перечень шагов, которые помогут утвердить проект:

1. Обратиться в муниципальную администрацию с заявлением о разработке (для СНТ это действие можно пропустить);
2. Получить постановление о подготовке в течение 10 дней;
3. Приступить к составлению проекта с привлечением специализированной организации (могут понадобиться результаты инженерных изысканий);
4. Направить местным властям заявление об утверждении, приложив полный пакет документов и проект;
5. В течение 30 дней ждать решение о соответствии документации закону и вынесения вопроса на публичные слушания;
6. Принять участие в обсуждениях, при необходимости приводя доводы в поддержку принятия ПМТ (сроки индивидуальны, в среднем 2-3 месяца);
7. После формирования протокола слушаний и заключения глава муниципалитета подписывает итоговое постановление об утверждении.

Следует помнить, что на каждом этапе заявителю может быть отказано. Поэтому перед подачей проекта и сопутствующих бумаг рекомендуем согласовать акты с юристом. 

Кроме того, вышеуказанный порядок не подходит для исторических поселений. Алгоритм для них установлен отдельным постановлением Правительства.

Перечень документов для ПМТ.

В уполномоченный орган направляются:

1. Несколько заявлений (мы упоминали их в общем порядке);
2. Проект на компакт-диске и 2 бумажных экземплярах;
3. Согласие на обработку личных данных;
4. Копию паспорта физлица или выписку из ЕГРЮЛ на организацию;
5. Выписку из ЕГРН на недвижимость, которая принадлежит заявителю.

Рассмотрим требования к проекту. Он состоит из основной части и обоснования. В свою очередь, главный блок должен содержать:

• текстовую информацию о способах образования участков, их площади и видах использования, территориях общего пользования, таблицах с координатами;
• чертежи и схемы с границами планировочной структуры, публичных сервитутов, красными линиями и отступом от них.

Как правило, в ПМТ у существующих землевладений отображается кадастровый номер, а у планируемых к образованию – условный. После утверждения старые показатели в Росреестре ликвидируются, а условные номера становятся основными.

Сколько времени потребуется и каков срок действия.

Средний срок согласования около 4-5 месяцев. Он включает в себя периоды на составление проекта, проведение публичных слушаний и получение итогового постановления.

Процедура затягивается, если на повестке дня большое количество документации по планировке либо проект вызывает общественный резонанс. Для ускорения мы рекомендуем быть на связи с ответственным органом и регулярно по телефону интересоваться, как идет процесс.

Срок действия не ограничен по времени. Он бессрочный. Это означает, что даже старые проекты, принятые в 2010-х гг. актуальны, если не были изменены или отменены.

Стоимость ПМТ.

Цена зависит от нескольких факторов:

• площадь территории;
• населенность и плотность застройки;
• расположение в сельской либо городской местности.

Для формирования итоговой стоимости необходимо сделать анализ ситуации.

Особенности проекта для квартала, СНТ, дороги и других объектов.

В зависимости от элемента планировочной структуры, где разрабатывается ПМТ, существуют свои особенности. Предлагаем их рассмотреть.

ПМТ кварталов и микрорайонов. 

Большинство проектов готовятся для зон с многоэтажной жилой застройкой, ограниченной несколькими улицами. В первую очередь, необходимо учитывать преференции, которые предоставляются лицам, с которыми заключены договоры о комплексном развитии территории.

Так, им не нужно получать в самом начале решение о подготовке ПМТ, поскольку они сами обладают правом инициативы. В содержании необходимо отразить расположение уже построенных и готовящихся к строительству МКД, проездов, улиц, зеленых зон, красных линий. 

Закон разрешает готовить проект для части микрорайона, не затрагивая при этом всю территорию жилмассива.

Кроме того, после принятия нового ПМТ в отношении квартала, ранее действовавшая документация теряет силу.

Проект межевания СНТ. 

Садовые товарищества также вправе самостоятельно принимать решение о межевании (п. 5 ч. 1.1 ст. 45 ГрК). Для этого необходимо провести собрание собственников участков, вынести вопрос на повестку, проголосовать и отразить это в протоколе.

Основная сложность в садовых товариществах заключается в том, что не все участки имеют границы и стоят на кадастровом учете. Поэтому в ПМТ необходимо отразить правильные координаты согласно старым актам и сложившемуся землепользованию.

Кроме того, необходимо разделить улицы и проезды на территории общего пользования и частные. Это поможет в будущем избежать конфликтов из-за статуса проезда. 

Если часть СНТ находится в лесном фонде, придется получить согласие лесничества.

Проект межевания линейного объекта. 

Для строительства ряда линейных объектов, в том числе автодорог, потребуется сначала оформить документацию по планировке. Требования и нормы такие же, как и для стандартного проекта межевания. Внимание стоит обратить на список исключений, когда подготовка ПМТ не требуется:

• для всех ЛО, которые находятся в пределах одного участка и где при этом предусматривается здание не выше 12 м, 1500 кв. м общей площади и высотой до 2 этажей;
• сети связи, канализации, электроснабжения, водопроводы и газопроводы внутри 1 элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона);
• автомобильные дороги, для которых не требуется разрешение на строительство (пешеходные тропы, велодорожки, трассы 4 и 5 категорий).

Проект межевания села и деревни. 

Общие нормы, установленные кодексом к ПМТ, применяются и в отношении сел и деревень. Юридически они имеют такой же статус, как и город (в градостроительном смысле). 

Особенностями составления проекта являются:

• учитывание исторически сложившегося порядка землепользования (не вся недвижимость поставлена на учет);
• важность отражения внутриселенных проездов, не включенных в официальную улично-дорожную сеть;
• в состав документации включаются поля, пашни, луга, у которых особый правовой статус;
• сетка улиц не всегда геометрически правильная, что обусловлено рельефом, наличием водоемов и лесных насаждений.

Проект межевания земель сельскохозяйственного назначения. 

Чтобы утвердить ПМТ на поля и иную сельхоз территорию, потребуется провести собрание собственников и пайщиков. Они должны выступить за разработку проекта. Протокол подшивается в документ. Без него последует отказ. Заменой собранию может стать публикация в местной газете. Однако сроки в этом случае заметно увеличатся.

Основная сложность заключается в том, что большой объём земельных паёв до сих пор не имеет границ, а вместо адреса имеет адресный ориентир и примерную площадь.