Порядок внесения изменений в ПЗЗ в 2025 году

Правила землепользования являются одним из основных документов, на который застройщик опирается при выборе земли для строительства. Они делят территорию населенного пункта на зоны, в каждой из которых предусмотрен свой регламент освоения. Если какие-либо параметры не позволяют освоить участок, их возможно изменить в рамках корректировки ПЗЗ.
В этой статье мы хотели бы осветить основные темы, связанные с правилами землепользования и внесением изменений в них:

• какую роль играют ПЗЗ в градостроительстве;
• как их принимают и кто утверждает;
• каков порядок изменения и что для этого требуется;
• зачем нужна комиссия и как проходят слушания.

Что такое правила землепользования и для чего они нужны.

ПЗЗ являются актом территориального планирования города или поселения. Они декларируют, как землевладельцы могут осваивать участки:

• разрешено ли строительство в целом;
• какие типы зданий можно возводить и с какими минимальными и максимальными параметрами;
• каков перечень основных, условных и вспомогательных видов использования;
• сколько необходимо отступать от лицевой и боковых границ надела для создания или реконструкции недвижимости;
• иные детали.

Целями ПЗЗ градостроительный кодекс называет устойчивое развитие населенных пунктов и регламентацию строительной политики. Принимаются и утверждаются местным органом власти – администрацией.
По закону положения правил не должны противоречить генеральному плану. Если такое расхождение есть, его возможно исправить в рамках внесения изменений в один или оба документа.
Срок действия законодательством не определен. В большинстве случаев новые правила принимаются, когда старые теряют актуальность, или утверждается новый генеральный план.
Кроме того, не стоит путать ПЗЗ с другой документацией из сферы градостроительства. Ниже приведена таблица с разграничением:

ГПЗУ	Генплан	Град. регламент	ППТ
Градплан содержит сведения, которые требуются для получения разрешения на строительство	Наиболее близкий родственный акт территориального планирования. Предназначен для определения перспективы развития города.	Составная часть правил. Содержание отличается в зависимости от локации. В ПЗЗ в среднем содержится около 20-30 регламентов.	Проект планировки разрабатывается не для всего муниципалитета, а для отдельной территории – квартала, микрорайона. Нужен для детальной проработки границ красных линий, линейных объектов и ОКС.

Состав правил землепользования.

ПЗЗ состоят из текстового и графического блоков. Текст представляет собой положение и градостроительные регламенты. Это таблицы, которые закрепляют:

• список видов использования;
• предельные показатели новых и реконструируемых зданий (высота, этажность, назначение, процент застройки и озеленения);
• отступы от забора для новых строений.

Графические материалы представлены картой градостроительного зонирования. Это схема, где в наглядном виде представлены:

• разделение населенного пункта на территориальные зоны;
• границы муниципалитета и ЗОУИТ.

Понять, к какой категории относится участок, можно по цвету на карте. Каждой зоне соответствует только 1 цвет. К примеру, общественно-деловая может быть красной, а для ИЖС – оранжевая. Кроме того, 1 объект может находиться только в 1 части зонирования. 

Где найти и посмотреть правила.

ПЗЗ являются нормативным актом, который по закону публикуется на сайте местного исполнительного и законодательного органа власти. Они находятся в разделе «градостроительство». Происходит скачивание архива, в котором находятся карты и текстовые файлы. 
Также возможно получить правила по запросу из ИСОГД. Это информационная система, выписки из которой должны предоставляться в течение 10-14 дней. Главное при обращении знать кадастровый номер своего участка и быть готовым оплатить услугу.

Порядок изменения ПЗЗ.

Как изменить правила землепользования описано в статье 33 Градостроительного кодекса. При этом порядок определяется также юридической практикой. Алгоритм изменения ПЗЗ:

1. Провести анализ на предмет необходимости корректировки;
2. Определиться, что основание для изменения легально (об этом напишем в следующей части статьи);
3. Подготовить проект и обоснования, а также заполнить заявление;
4. Подать бумаги в орган, уполномоченный по земельным и градостроительным вопросам (например, комитет по архитектуре);
5. Дождаться даты проведения общественных обсуждений (слушаний) и принять участие в них;
6. При необходимости – предоставить дополнительные пояснения относительно возражений жителей;
7. Ознакомиться с протоколом слушаний и итоговым заключением;
8. Через 1-2 месяца получить постановление главы администрации о внесении изменений.

 
Разберем некоторые из описанных шагов подробнее. Но сначала расскажем, каковы особенности изменения зоны и ВРИ. По статистике, физические и юридические лица меняют эти показатели в большинстве случаев.

Как изменить зону в ПЗЗ.

Вышеуказанный порядок подходит в том числе для изменения территориальной зоны (ТЗ). Когда может это потребоваться? Допустим, застройщик намерен построить объект, размещение которого не допускается ни в основных, ни в условных видах использования для существующей ТЗ. Единственным решением выступает замена одной террзоны на другую.
Особенности процедуры:

1. Необходимо верно выбрать зону из уже существующих, где среди основных ВРИ будет нужный застройщику, и он позволяет осуществлять капитальное строительство (в некоторых локациях нельзя создавать объекты с фундаментами – например, рекреация);
2. При составлении обоснования необходимо ссылаться на положительные примеры в городе, где новая желаемая ТЗ создаёт благоприятные условия для населения и бизнеса;
3. Наименование и буквенное сокращение террзоны необходимо заимствовать из ПЗЗ и сверять его с классификатором, установленным Росреестром;
4. Новая ТЗ должна соотноситься с положениями генплана города, если не планируется вносить изменение в него.

Изменение ВРИ.

Другой распространённой корректировкой являются доступные для установления виды использования участка. Фактически землепользователь сохраняет террзону, однако дополняет список ВРИ в ней. 
Приведём пример. Предприниматель намерен возвести магазин на владении под «Индивидуальную жилую застройку». Среди доступных назначений «торговля» отсутствует. Если внести это назначение в перечень, появится легальная возможность строительства торгового объекта.
При изменении ВРИ в заявлении важно указать точное его наименование и код согласно классификатору. Он находится в свободном доступе на порталах правовой информации и на сайте Росреестра.

Документы для изменения ПЗЗ.

Чтобы изменить правила, необходимо направить в ответственное учреждение в бумажном или электронном виде:

1. Заявление, заполненное в соответствии с административным регламентом и рекомендациями наших юристов;
2. Обоснование;
3. Согласие на обработку данных;
4. Копию паспорта для граждан или выписку из ЕГРЮЛ / ЕГРИП для бизнеса;
5. Выписку из ЕГРН на недвижимость, собственником или арендатором которой является заявитель.

Несмотря на лаконичный объём документов, их подготовка занимает достаточное количество времени. Об особенностях разработки некоторых бумаг читайте далее. 
Про заполнение заявления, его бланк и образец мы писали в отдельной публикации:
 

Проект и обоснование изменений в ПЗЗ.

Ключевой акт в пакете документов. Проект и обоснование являются синонимами. Серьёзных требований к оформлению и содержанию нет. Чем понятнее и полнее описаны основания для изменений, тем выше шанс принятия положительного решения.
Разработкой обоснований занимается юрист или проектант. Вот краткий список рекомендаций по их составлению:

• В начале описываются краткие индивидуальные характеристики участка заявителя – адрес, площадь, текущие зона и ВРИ, характер освоения;
• В основной части указывается, почему имеется намерение изменить ПЗЗ (к примеру, текущий вид не позволяет возвести здание, нужное для улучшения качества проживания в районе);
• Мотивировка должна содержать ссылки на местные и региональные нормативы проектирования, СП 42.13330.2016, узкопрофильные СНиП. Основной посыл заключается в том, что изменения не приведут к нарушению санитарных, градостроительных и иных норм;
• В заключительном блоке ещё раз вписывается прошение о корректировке ВРИ, зоны или иных положений.

Основания изменений.

Причины зависят от того, кто вносит изменения. 
Федеральные, региональные и муниципальные органы власти могут быть инициаторами, если текущий вариант ПЗЗ не позволяет законному размещению объектов федерального, областного и местного уровней соответственно.
Кроме того, муниципальные чиновники могут самостоятельно корректировать правила, если:

• обнаружены новые захоронения погибших воинов;
• существующее регулирование градостроительной политики несовершенно.

Что касается легальных оснований для обращения граждан и юридических лиц, то они содержатся в ч. 2 ст. 33 ГрК РФ:

• низкая эффективность использования земли вследствие текущей версии ПЗЗ;
• прямой вред правообладателям;
• происходит снижение стоимости недвижимости;
• иные нарушения прав и интересов граждан и объединений.

Как видно, список короткий и сформулирован довольно обще. Задача юриста – найти подходящее основание, и логично сформировать доказательную базу. 

Публичные слушания.

По большинству вопросов требуется участие в общественных слушаниях. Это процедура, при которой проекты подлежат публичному обсуждению с привлечением жителей и бизнеса. В последнее время вместо очных собраний практикуется онлайн-сбор предложений и замечаний на электронную почту либо направление бумажных писем.
Ответственным за проведение мероприятия является специальная комиссия. В неё входят чиновники, общественные деятели, архитектурное сообщество. Их цель проанализировать пользу и вред от предлагаемых изменений и составить итоговое заключение.
Срок проведения зависит от загруженности органов власти и количества вопросов в повестке. В среднем это 3-4 месяца. 
Важный нюанс – при однократном изменении определенного параметра в регламенте не более чем на 10% (например, увеличении предельной высоты ОКС с 10 метров до 11), проведение обсуждений не требуется. Всё происходит исключительно в административном порядке без привлечения общественности.
Кроме того, если вопрос прямо или косвенно связан с ограничениями приаэродромных территорий, заседании комиссии не требуется.

Срок внесения изменений в ПЗЗ.

Общий процесс в среднем проходит за 4-6 месяцев при должной подготовке. Если обнаруживаются проблемные моменты, время увеличивается. 
При корректировке ввиду принятого решения о комплексном развитии территории, срок принятия решения сокращается до 3 месяцев.

Итоговое решение.

Финальная стадия – подписание постановления главой администрации. По закону это происходит после передачи ему заключения комиссии. Средний срок подписания от момента окончания слушаний 2-4 недели. Здесь всё индивидуально и зависит от множества факторов. 
Если есть ощущение, что процесс затягивается, возможно по телефону интересоваться судьбой постановления, тем самым ускоряя подписание. В крайних случаях мы рекомендуем направлять письменные обращения в общем порядке. На них должны отвечать в течение 30 дней, однако сам факт наличия такого заявления меняет ситуацию.

Стоимость внесения изменений.

Расходы землепользователя состоят из следующих компонентов:

• оплата услуг юриста;
• вознаграждение лица, которое разрабатывает обоснования (это также может быть юридический специалист);
• сопутствующие траты по организации и проведению обсуждений (печать проекта в цветном формате, извещений, пояснений и т.п.).

Точную сумму возможно определить после анализа сути дела. Изучение вопроса юристом проводится бесплатно.