Сколько нужно земли для строительства: как получить разрешение на отклонение в 2025 году

Одним из предельных параметров строительства является процент застройки. Если превысить установленный показатель, уполномоченный орган не сможет выдать разрешение на строительство. В связи с этим важно правильно рассчитать размер земли под строительство и, при необходимости, получить дополнительное согласование на отклонение от него.

Что входит в процент застройки земельного участка. 

Плотность застройки - это соотношение земли, которая может быть занята зданиями и строениями, к общей площади надела (пп. 4 ч. 1 ст. 38 ГрК РФ). Включаются абсолютно все капитальные постройки, зарегистрированные в Росреестре.
Расчёт процента застройки проводится в рамках градостроительного аудита участка. Это важная процедура, которая рекомендуется перед началом строительства:

 

Как считать процент застройки. 

Чтобы определить параметр, необходимо:

1. Заказать выписки из ЕГРН на все постройки, ГПЗУ и выписку из ИСОГД на участок;
2. Выписать и сложить площади застройки каждого объекта, а также проектируемого здания;
3. Разделить сумму на площадь участка;
4. Сравнить то, что получилось, с %, установленным регламентом ПЗЗ для территориальной зоны, в которую входит землевладение;
5. Если результат больше нормы, потребуется скорректировать конфигурацию ОКС или получать согласование на отклонение.

Сколько нужно соток для строительства — пример расчета. 

ООО «Согласие» имеет в собственности участок 10 соток. На нём находится магазин с площадью застройки 4 сотки. Организация намерена дополнительно возвести котельную 300 кв. м. 
Считаем по формуле: (400 + 300)/1000=0,7. Итоговый % застройки 70. Однако в регламенте ПЗЗ указан максимальный параметр в 60%. Вывод: оформить строительство без согласования отклонения в текущей конфигурации невозможно.

Минимальный процент застройки.

Для получения разрешения важен только максимальный %. Минимальный нужен исключительно при выкупе муниципальной земли со строением, находящимся в собственности заявителя.
К сожалению, начальная площадь застройки для выкупа не зафиксирована в законе. Чиновники и суды исходят из требований разумности. Также имеет значение, необходим ли заявителю для эксплуатации строений весь надел или достаточно только части. Практика говорит, что выкупить землевладение можно, если занято её 25-30% и более.

 

Порядок получения разрешения на отклонение от процента застройки.

Алгоритм заключается в:

1. Расчёте показателей;
2. Подготовке обоснования со ссылками на ГрК РФ, ПЗЗ, СП 42.13330.2016 и профильные своды правил;
3. Подаче заявления и обоснования в уполномоченный орган;
4. Организации публичных слушаний или общественных обсуждений;
5. Оформлении результата при успехе.

В любом случае, процедура отличается в зависимости от региона и местной специфики.

Сколько нужно земли для строительства в 2025 году?

Градостроительное законодательство регулярно дополняется и изменяется. Регулирование процента застройки происходит на местном и региональном уровне, поскольку данный показатель – это составная часть градостроительных регламентов Правил землепользования. Наши юристы рекомендуют перед каждым юридически значимым действием знакомиться со «свежей» версией ПЗЗ.

Площадь земли для строительства дома.

Отдельно наши специалисты хотели бы коснуться вопроса, сколько нужно земли для строительства дома. Как мы говорили выше, минимальная площадь участков и застроенная доля определяются Правилами землепользования на уровне муниципалитета.
Количество нужных «соток» различается в зависимости от населённого пункта. В среднем, показатель начинается от 6 соток. В некоторых городах, минимальный порог – 400 кв. м, в некоторых – 800. 
Кроме того, иногда определяется и максимальный размер земли. Как правило, это 2 000 квадратных метров и более. 
Если застройщик самостоятельно или с помощью строительного юриста определил, что его надел меньше или больше положенного, необходимо:

1. Провести кадастровые работы и изменить конфигурацию землевладения (разделить, объединить, перераспределить и т.п.);
2. Обратиться с межевым планом в МФЦ (Росреестр) для учёта и регистрации прав;
3. Получить новую выписку из ЕГРН;
4. Начать оформление документов для возведения жилого дома.