Как внести изменения в договор аренды участка в 2024 году

Договор аренды участка является официальным документом, который закрепляет права и обязанности сторон. Однако со временем могут возникнуть обстоятельства, требующие изменения условий контракта. Это может касаться изменения срока аренды, вида использования, условий и размера оплаты или других моментов. 
Важно понимать, что любые изменения договора должны проходить через установленный законом порядок. Договоренности, достигнутые на словах, не имеют юридической силы, приводят к спорам и не являются убедительными в суде.
В данной публикации наши юристы ответят на вопросы, связанные с изменением положений договоров аренды на землю:

• когда и как это можно сделать;
• в чём особенности составления и подписания дополнительного соглашения;
• нюансы изменения назначения участка, срока и стоимости аренды.

Порядок внесения изменений в аренду участка.

Любые изменения условий аренды участка должны быть закреплены в письменной форме. Согласно ГК РФ, такие корректировки вносятся только с помощью дополнительного соглашения. Его подписывают обе стороны — арендодатель и арендатор. 
Это соглашение становится неотъемлемой частью основного договора. Все изменения регистрируются в ЕГРН, если сам контракт подлежит регистрации.
Порядок действия для изменения договора аренды земли:

• проверить, допускает ли закон корректировку (единого списка условий не существует – их необходимо искать в разных статьях в зависимости от сути изменений);
• направить второй стороне уведомление о намерении внесения изменений и проект соглашения для подписания;
• поставить подписи арендатора и арендодателя под доп. соглашением;
• при возникновении споров – обратиться в суд с иском о понуждении ко внесению изменений.

Изменение ВРИ участка в аренде.

Один из распространенных случаев изменения условий аренды - вид разрешенного использования участка. 
ВРИ — это характеристика, определяющая, для каких целей может использоваться арендованная земля (например, для сельского хозяйства, строительства, коммерческой деятельности). Изменение ВРИ необходимо, если арендатор планирует осваивать участок для целей, отличающихся от тех, что были предусмотрены в изначальном договоре.
Изменить назначение участка, оформленного в аренду по результатам аукциона, невозможно. Об этом говорит пункт 17 ст. 39.8 Земельного кодекса. Следовательно, заниматься корректировкой вида для арендованной земли можно, если он выделен в общем порядке не в ходе торгов.
Кроме того, для изменения необходимо согласие арендодателя. Собственник не вправе самостоятельно обратиться в Росреестр и попросить о корректировке ВРИ. Данное положение было закреплено п. 3 Обзора практики от Верховного суда от 14 ноября 2018 года.
Такое согласие выдаётся по усмотрению собственника, так как является существенным условием договора. Судебная практика закрепила, что запрещается менять вид на предусматривающий капитальное строительство, если ранее земля выдавалась не для строительных целей. Наши специалисты сталкивались с ситуацией, когда администрация-собственник участка в середине 2010-х гг. согласилась на изменение ВРИ с «пляжей» на «турбазы». Но спустя 8 лет данное решение было оспорено прокуратурой.
Когда одобрение получено, необходимо подписать дополнительное соглашение и зарегистрировать его в Росреестре вместе с внесением новых сведений в ЕГРН. Средний срок процедуры около 1 месяца.

Изменение срока аренды.

Арендатор и арендодатель могут прийти к соглашению о необходимости изменения срока аренды. Причины для этого не имеют значения, если соблюдены общие положения ГК. Как и в случае других изменений, увеличение/уменьшение срока оформляется дополнительным соглашением.
Гражданский кодекс не содержит норм, которые детально регулируют процедуру корректировки срока. Предполагается, что это возможно при взаимном согласии сторон. 
При этом новый срок, если арендодатель – муниципалитет или государство, не должен быть больше, чем это допускается ст. 39.8 ЗК РФ:

• 49 лет для линейных объектов;
• 20 для ИЖС или подсобного хозяйства;
• 5 для огородничества, сенокошения.

Полный список приведен в пункте 8 вышеуказанной статьи.

 
Следует помнить, что если арендный контракт заключен на период более 1 года, то изменение срока должно быть зарегистрировано в службе кадастра и картографии через МФЦ.

Повышение стоимости аренды земли.

Законодательство ограничивает частоту повышения арендной платы. Согласно п. 3 ст. 614 ГК, стоимость аренды может быть изменена не чаще одного раза в год. Это правило защищает арендаторов от резких и частых изменений расходов на недвижимость.
Арендодатель имеет право инициировать повышение арендной платы, но только по окончании года с момента заключения договора или последнего изменения платы. 
Повышение должно быть закреплено путем заключения дополнительного соглашения.
В некоторых случаях арендатор может потребовать снижения арендной платы. Это возможно, если:

• существенно изменилось состояние участка (например, оформление обременений, затопление, экологическое загрязнение);
• были вложены собственные средства в улучшение недвижимости (проведена планировка, обустроен дренаж, сооружены подпорные стенки и т.п.).

Для того чтобы потребовать снижения, арендатор предоставляет обоснование своих требований и предлагает арендодателю внести соответствующие обновления в договор.
Собственник землевладения со своей стороны вправе прописать в соглашении возможность периодического повышения платежей из-за:

• роста ключевой ставки ЦБ;
• инфляции;
• увеличения средней рыночной ценности подобного имущества.