Банкротство застройщика в 2025 году

Банкротство застройщиков – распространённая проблема, характерная для строительного рынка в России. Пик количества недобросовестных девелоперов пришёлся на 2018-2020 гг. Однако и сейчас застройщик может признать себя банкротом.
Эта публикация раскроет основные моменты, связанные с застройщиками со статусом банкрота:

• что это такое;
• какова процедура банкротства строительной фирмы;
• что такое реестр кредиторов и в какой последовательности выплачиваются долги;
• как получить деньги за квартиру или потребовать достройки дома.

Понятие банкротства застройщика.

Банкротство застройщика – это признание девелопером факта невозможности оплаты по всем обязательствам. 
Определение и все нюансы процедуры приведены в ст. 201.1 – 201.15-4 ФЗ «О несостоятельности» (параграф 7 главы 9).
Причины, по которым застройщик может обанкротиться, разные:

• снижение покупательской способности;
• изменение конъюнктуры строительного рынка;
• удорожание материалов и стоимости договоров подряда;
• обилие судебных тяжб с подрядчиками и покупателями недвижимости и, как следствие, - большая долговая нагрузка.

Инициировать банкротство могут ФНС, сам застройщик и любые кредиторы (поставщики, подрядчики, покупатели жилья).

Особенности банкротства застройщиков.

Процедура в целом идентична иным хозяйствующим субъектам. Однако применительно к застройщикам имеет ряд особенностей. К примеру, отсутствует стадии наблюдения и финансового оздоровления.
Признать банкротом может только арбитражный суд. Для этого:

• инициатор подаёт заявление в суд;
• руководство отстраняется, и открывается конкурсное производство;
• составляется список кредиторов;
• в течение 2 месяцев с момента уведомления лицо вправе обратиться к конкурсному управляющему для включения своих требований в реестр;
• имущество девелопера реализуется на торгах, а полученные суммы покрывают долги.

Однако в этой процедуре есть нюансы. Так суд имеет право ввести внешнего управляющего, если видит, что есть возможность «оздоровить» компанию и ввести её обратно на рынок. 
Конкурсное производство длится 1 год и в особых случаях продлевается ещё на полгода.

 

Требования кредиторов при банкротстве застройщика.

Все имущественные притязания дольщиков и иных лиц аккумулируются в реестре. Он открывается в день публикации о банкротстве застройщика в онлайн-системах или газете «Коммерсант». Через 3 месяца реестр закрывается.
При этом конкурсный управляющий обязан уведомить дольщиков о финансовых проблемах в течение 15 дней. С этого момента у них есть 2 месяца на подачу заявления о включении своих притязаний в перечень. При этом обращение может быть подано и после закрытия реестра.
Важный момент – покупатель квартиры по ДДУ должен выбрать 1 из 2 требований:

• передать жилое помещение;
• выплатить средства по договору.

Первый вариант стоит выбрать, если есть уверенность в достройке МКД:

• самими участниками долевого строительства через создание ЖСК;
• другим застройщиком, региональными фондами помощи дольщикам и иными методами с государственным участием.

Очередность требований.

Застройщик должен закрыть свои долги в следующем порядке:

1. Оплата вреда, причинённого здоровью работникам застройщика;
2. Выплата заработной платы;
3. Возмещение средств по ДДУ, перечисление штрафов, неустоек;
4. Расчёты с иными субъектами.

Зачастую активов застройщика не хватает для покрытия долговых обязательств. Распространена ситуация, когда деньги за квартиры получают не все кредиторы. Поэтому необходимо как можно раньше войти в реестр. Оплата происходит в порядке очереди.

Иски к застройщику.

Есть ситуации, когда получить квартиру можно только судебными методами. К примеру, девелопер обанкротился уже после подписания акта приёма-передачи квартиры, однако право в Росреестре не зарегистрировано. В этом случае надо подать иск в арбитражный суд о признании права собственности и оплатить пошлину 6 000 рублей.
Также можно потребовать в ходе суда:

• неустойку;
• штраф;
• возмещение морального вреда;
• взыскание расходов на юриста и аренду иного жилья.

Однако этого не получиться сделать, если квартира приобретена по ДДУ после 2019 года, когда счета эскроу стали обязательными. Причина в том, что фактически деньги гражданина находились в ведении не у застройщика, соответственно он не обязан платить неустойку.