Изменить назначение земельного участка на ИЖС

Чтобы построить частный дом на земельном участке, необходимо привести назначение земли в соответствие с планируемым использованием. В ином случае строительство будет считаться незаконным. Предлагаем разобраться, как выяснить текущий вид и как поменять его на нужный застройщику для возведения малоэтажного жилья.

На каких участках можно строить ИЖС?

Закон допускает, что возведение своего дома возможно только на земле с видом «Для индивидуального жилищного строительства». По классификатору видов, утвержденному Росреестром, этому соответствует код 2.1. 

Согласно нему, под ИЖС понимается отдельно стоящий не более 3 этажей, 20 метров высоты жилой дом. Запрещается его раздел на самостоятельные объекты. В то же время допускается размещение гаражей и хозпостроек, а также выращивание растений.

Проверка текущего назначения и возможности изменения

Текущий вид использования не всегда позволяет строить дом. Для проверки стоит заказать выписку из ЕГРН в отношении участка. На втором листе будет графа «вид разрешенного использования». Если там указаны формулировки, связанные с возведением частного, индивидуального или просто жилого дома, то все нормально – иных правовых процедур не требуется.

Если нет, то необходимо удостовериться в возможности изменения, заказав в местной администрации сведения о допустимых видах из ИСОГД. Где-то услуга бесплатная, в каких-то муниципалитетах осуществляется на возмездной основе. 

В ответе ведомства будет указана текущая территориальная зона, в которой находится земля и что можно на ней строить. Стоит найти в списке «Для индивидуального жилищного строительства». Здесь возможны три варианта:

• наличие в основных ВРИ;
• наличие в условно-разрешенных ВРИ;
• отсутствие вида полностью для данной терр. зоны.

Далее разберем каждый вариант.

Изменение вида использования на ИЖС

Основной вид: посещаем МФЦ или офис Росреестра и подаем заявление на изменение ВРИ. Прикладываем оригинал письма из ИСОГД, которое получили ранее. Госпошлина не предусмотрена. Через 10 рабочих суток корректировки будут внесены, и можно будет приступать к подготовке строительства.

Условно-разрешенный вид: ситуация сложнее, и результат не гарантирован. Нужно подать обращение в орган местного самоуправления о выдаче разрешения на получение условного ВРИ. Придется пройти процедуру публичных слушаний и ждать решения главы муниципального образования. 

Стоит отметить, что построить свое жилье в территориальной зоне промышленных производств или коммерческой застройки маловероятно. Это нарушает видение развития городской среды в соответствии с Генпланом и ПЗЗ. Приложение к обращению обоснования своих намерений с перечнем аргументов увеличит шансы на успех.

Когда постановление главы получено, повторяем действия, указанные для основного вида – вносим в ЕГРН сведения, но прикладываем оригинал постановления.

Что делать, если ИЖС нет в перечне допустимых назначений?

Сложная ситуация, которая потребует смены территориальной зоны. Благоприятна, если рядом уже есть другая земля, предназначенная для ИЖС. В иных ситуациях разрешение администрации практически не получить. В любом случае, стоит попробовать подать заявление и подкрепить его обоснованием перспективы развития территории, положительными примерами изменений ВРИ в данном районе.

Наиболее распространенный случай – желание застроить бывшие поля индивидуальными домами. Иногда более разумно возвести садовые дома вместо индивидуальных, так как «садоводство» зачастую присутствует в территориальных зонах для с/х производств.