Среди обязанностей девелопера – ввод новостройки в установленный разрешением срок. Если этого не произошло, покупатели квартир по ДДУ могут потребовать неустойку, а также другие компенсации.
В этой статье наши юристы отвечают на основные вопросы, связанные с просрочкой сдачи многоквартирного дома:
- как взыскать неустойку;
- когда это можно сделать;
- какие положены дополнительные компенсации;
- какие документы потребуются;
- как составить претензию, исковое заявление и обратить средства на счёт.
Ответственность застройщика за несвоевременную сдачу.
В большинстве договоров долевого участия прописан пункт о праве дольщика взыскать неустойку при нарушении времени ввода МКД в эксплуатацию. Даже если этих сведений нет в контракте, возможность закреплена на уровне ФЗ-214.
Неустойка – это санкция, которая налагается на застройщика и подлежит уплате покупателю жилья.
Важно понимать, что неустойка – не единственное материальное возмещение, которое может оформить дольщик. В рамках суда возможно потребовать:
- моральный вред;
- судебные расходы (пошлина, оплата экспертиз, гонорар юриста);
- убытки, которые понёс истец в связи с несдачей в срок (аренда другого жилья, к примеру);
- штраф в размере 50% от присуждённой суммы.
Какая неустойка за просрочку сдачи квартиры.
Размер неустойки нефиксированный и привязывается к ставке рефинансирования банка России. Участник долевого строительства может получить 1/150 ставки ЦБ за каждые сутки просрочки (для юридических лиц – 1/300) – ч. 2 ст. 6 ФЗ-214.
Формула расчёта неустойки следующая:
Цена * Число дней * 1/150 * Ставка банка РФ, действовавшая в крайние сутки по договору.
Расчёт неустойки за просрочку сдачи.
Иван подписал ДДУ, по которому дом должен сдаваться 1 февраля 2024 года. Сегодня 05.07.2024. Цена договора – 3 млн. рублей. С 15.12.2023 года действует ставка в 16% годовых. Просрочка – 156 дней.
Считаем по формуле:
3 млн. руб. * 156 * 1/150* 16% = 499 200 рублей.
Текущую и архивные % ЦБ РФ можно посмотреть на их официальном сайте. Или обратиться к юристу для расчёта.
Важный момент: в период с 29.03.2022 по 30.06.2023 действовал мораторий на взыскание. Это значит, что за эти 1 год и 3 месяца запросить неустойку невозможно.
Штраф за просрочку.
Не стоит путать неустойку со штрафом. У участников строительного рынка есть возможность принудить застройщика к выплате штрафа в размере 50% от суммы присуждённых выплат.
Взыскать его возможно, только если строители не ответили на досудебное письмо, тем самым проявив недобросовестность.Что делать, если застройщик затягивает.
Алгоритм действий выглядит следующим образом:
- Провести расчёт и понять, целесообразно ли вступать в спор (средний период взыскания от 4 до 10 месяцев);
- Составить досудебное обращение и направить его девелоперу, указав время для ответа;
- По его истечении или получении негативного ответа – подготовить исковое заявление;
- Подать иск в нужное учреждение фемиды с приложением доказательств;
- Принять участие в процессах и получить решение с исполнительным листом;
- При необходимости – участвовать в апелляционном и кассационном рассмотрении спора;
- Отнести исполнительный лист в банк, где у ответчика открыт счёт, либо судебным приставам;
- Получить деньги на банковский счет.
Далее некоторые из данных шагов описаны подробно.
Претензия о нарушении сроков строительства.
В законе не закреплена обязанность направлять ответчику досудебную претензию. Однако мы рекомендуем это сделать, поскольку в этом случае возможно взыскать штрафные 50%.
В жалобе необходимо указать:
- когда заключён договор ДУ и когда должен вводиться МКД;
- длительность просрочки;
- стоимость жилья;
- требование выплатить неустойку до определенной даты (обычно 10 дней с момента получения).
Далее возможны разные варианты развития ситуации:
- застройщик согласится с требованием и перечислит деньги;
- напишет отказ;
- ничего не ответит.
Последние 2 варианта являются основанием для обращения в суд посредством иска.
Иск для взыскания неустойки за срыв ввода в эксплуатацию.
В обращении необходимо перечислить те же аргументы, что и в претензии. Эта типовая категория дел, однако необходимо соблюсти юридические формальности и грамотно изложить хронологию спора и требования.
В исковом заявлении также указываются требования о выплате:
- морального ущерба;
- штрафа;
- судебных расходов;
- убытков.
Статьи, на которые надо обязательно сослаться:
- ст. 6 и 10 ФЗ-214;
- ст. 13 и 15 ФЗ «О защите прав потребителей».
Если сумма по иску менее 100 000 руб., документы подают в мировой суд. Если более – районный.
Формы направления жалобы:
- онлайн на ГАС «Правосудие» (для граждан) и в «Моём Арбитре» (для ИП и юридических лиц);
- принести в канцелярию суда;
- почтой с уведомлением и описью.
После вынесения решения оно вступает в силу через 30 дней. Однако его могут обжаловать. Тогда придётся доказывать свою правоту в апелляции и кассации.
