Как получить неустойку за просрочку сдачи квартиры в 2024 году

Среди обязанностей девелопера – ввод новостройки в установленный разрешением срок. Если этого не произошло, покупатели квартир по ДДУ могут потребовать неустойку, а также другие компенсации.
В этой статье наши юристы отвечают на основные вопросы, связанные с просрочкой сдачи многоквартирного дома:

• как взыскать неустойку;
• когда это можно сделать;
• какие положены дополнительные компенсации;
• какие документы потребуются;
• как составить претензию, исковое заявление и обратить средства на счёт.

Ответственность застройщика за несвоевременную сдачу.

В большинстве договоров долевого участия прописан пункт о праве дольщика взыскать неустойку при нарушении времени ввода МКД в эксплуатацию. Даже если этих сведений нет в контракте, возможность закреплена на уровне ФЗ-214.
Неустойка – это санкция, которая налагается на застройщика и подлежит уплате покупателю жилья.
Важно понимать, что неустойка – не единственное материальное возмещение, которое может оформить дольщик. В рамках суда возможно потребовать:

• моральный вред;
• судебные расходы (пошлина, оплата экспертиз, гонорар юриста);
• убытки, которые понёс истец в связи с несдачей в срок (аренда другого жилья, к примеру);
• штраф в размере 50% от присуждённой суммы.

Какая неустойка за просрочку сдачи квартиры.

Размер неустойки нефиксированный и привязывается к ставке рефинансирования банка России. Участник долевого строительства может получить 1/150 ставки ЦБ за каждые сутки просрочки (для юридических лиц – 1/300) – ч. 2 ст. 6 ФЗ-214.
Формула расчёта неустойки следующая:
Цена * Число дней * 1/150 * Ставка банка РФ, действовавшая в крайние сутки по договору.

Расчёт неустойки за просрочку сдачи.

Иван подписал ДДУ, по которому дом должен сдаваться 1 февраля 2024 года. Сегодня 05.07.2024. Цена договора – 3 млн. рублей. С 15.12.2023 года действует ставка в 16% годовых. Просрочка – 156 дней.
Считаем по формуле:
3 млн. руб. * 156 * 1/150* 16% = 499 200 рублей.
Текущую и архивные % ЦБ РФ можно посмотреть на их официальном сайте. Или обратиться к юристу для расчёта.
Важный момент: в период с 29.03.2022 по 30.06.2023 действовал мораторий на взыскание. Это значит, что за эти 1 год и 3 месяца запросить неустойку невозможно.

Штраф за просрочку.

Не стоит путать неустойку со штрафом. У участников строительного рынка есть возможность принудить застройщика к выплате штрафа в размере 50% от суммы присуждённых выплат. 
Взыскать его возможно, только если строители не ответили на досудебное письмо, тем самым проявив недобросовестность.

 

Что делать, если застройщик затягивает.

Алгоритм действий выглядит следующим образом:

1. Провести расчёт и понять, целесообразно ли вступать в спор (средний период взыскания от 4 до 10 месяцев);
2. Составить досудебное обращение и направить его девелоперу, указав время для ответа;
3. По его истечении или получении негативного ответа – подготовить исковое заявление;
4. Подать иск в нужное учреждение фемиды с приложением доказательств;
5. Принять участие в процессах и получить решение с исполнительным листом;
6. При необходимости – участвовать в апелляционном и кассационном рассмотрении спора;
7. Отнести исполнительный лист в банк, где у ответчика открыт счёт, либо судебным приставам;
8. Получить деньги на банковский счет.

Далее некоторые из данных шагов описаны подробно.

Претензия о нарушении сроков строительства.

В законе не закреплена обязанность направлять ответчику досудебную претензию. Однако мы рекомендуем это сделать, поскольку в этом случае возможно взыскать штрафные 50%.
В жалобе необходимо указать:

• когда заключён договор ДУ и когда должен вводиться МКД;
• длительность просрочки;
• стоимость жилья;
• требование выплатить неустойку до определенной даты (обычно 10 дней с момента получения).

Далее возможны разные варианты развития ситуации:

• застройщик согласится с требованием и перечислит деньги;
• напишет отказ;
• ничего не ответит.

Последние 2 варианта являются основанием для обращения в суд посредством иска.

Иск для взыскания неустойки за срыв ввода в эксплуатацию.

В обращении необходимо перечислить те же аргументы, что и в претензии. Эта типовая категория дел, однако необходимо соблюсти юридические формальности и грамотно изложить хронологию спора и требования.
В исковом заявлении также указываются требования о выплате:

• морального ущерба;
• штрафа;
• судебных расходов;
• убытков.

Статьи, на которые надо обязательно сослаться:

• ст. 6 и 10 ФЗ-214;
• ст. 13 и 15 ФЗ «О защите прав потребителей».

Если сумма по иску менее 100 000 руб., документы подают в мировой суд. Если более – районный.
Формы направления жалобы:

• онлайн на ГАС «Правосудие» (для граждан) и в «Моём Арбитре» (для ИП и юридических лиц);
• принести в канцелярию суда;
• почтой с уведомлением и описью.

После вынесения решения оно вступает в силу через 30 дней. Однако его могут обжаловать. Тогда придётся доказывать свою правоту в апелляции и кассации.