Как получить разрешение на перепланировку квартиры в 2024 году: пошаговый алгоритм
Евгений Николаевич
Перепланировка может производиться только на основании согласования уполномоченного органа. Работы, проведённые без получения разрешения, считаются незаконными. За самовольную перепланировку правообладателю недвижимости грозит ответственность по ст. 7.21 КоАП РФ – штраф до 2,5 тыс. рублей для физических лиц и до 50 тыс. для организаций. Кроме того, придётся вернуть помещение в первоначальный вид.
В данной статье мы не будем касаться вопросов легализации самовольной перепланировки – порядок действий приведён для стандартных ситуаций.
Как узаконить перепланировку в 2024 году?
Порядок действий следующий:
- Проверить, являются ли работы перепланировкой;
- Проанализировать законность;
- Сделать проект и технический паспорт;
- Подать заявление о выдаче разрешения;
- Получить постановление о согласовании;
- Осуществить ремонт;
- Подготовить и направить документы для акта приёмки;
- Получить акт приёмочной комиссии;
- Обратиться в Росреестр.
Проверить, являются ли работы перепланировкой.
Не любой ремонт подпадает под понятия «перепланировка» или «переустройство». К примеру, не требуют согласований:
- Замена обоев, кафельной плитки и других настенных покрытий;
- Обновление линолеума, ламината, напольной плитки;
- Установка светильников, люстр, бытовой техники;
- Замена входных и межкомнатных дверей, если они монтируются на то же место.
При этом, более серьёзные преобразования, затрагивающие конфигурацию (площадь комнат, расположение дверных и оконных проемов, объединение и раздел помещений) считаются перепланировкой.
Её не стоит путать с переустройством, т.е. действиями по переносу инженерно-технических сетей – электропроводки, труб водоснабжения и водоотведения, газа (ст. 25 Жилищного кодекса РФ). Например, установка раковины в другом углу кухни или перенос электросчётчика в иную комнату.
Разрешение может быть выдано одновременно и на перепланировку, и на переустройство, т.е. одновременно на 2 вида работ.
Проанализировать законность.
Если понятно, что предстоящие изменения на жилплощади не носят исключительно косметический характер, следующий шаг – определить законность будущих манипуляций. Каждый случай уникален, однако имеются наиболее общие ситуации, которые запрещены Жилищным кодексом (глава 4), СНиП 31-01-2003, Свод правил 54.13330.2016, СанПиН 2.1.2.2645-10 и постановлением от 28.01.2006 г. № 47.
Когда перепланировка не соответствует закону:
- Слияние кухни и жилой комнаты, если квартира газифицирована;
- Сносе несущих стен, если это угрожает конструктивной надёжности МКД;
- Прорубании дополнительных окон в фасадных стенах;
- Демонтаже существующей системы вентиляции без установки новой;
- Переносе отопительных батарей на балкон/лоджию, санитарных узлов в жилые комнаты (последнее разрешается только жителям первых этажей, так как под ними нет других жильцов, либо 2-го этажа, если под ними магазин или офис).
- Присоединении балкона (лоджии) со сносом несущей стены;
- Образование жилой комнаты без окон;
- Организация входа в ванную/туалет из спальни или гостиной.
На многих интернет-ресурсах и в СМИ нередко можно встретить перечень запрещённых изменений, установленных постановлением Правительства Москвы от 25.10.2011 г. № 508-ПП. Хотим обратить внимание, что оно действует только в пределах столицы и не распространяет влияние на остальную Россию.
Сделать проект и технический паспорт.
Если анализ показал, что перепланировка допустима, приступают к подготовке нужных документов. Разберем наиболее важные из них.
Проект. Разрабатывается специализированной организацией, имеющей лицензию и состоящей в СРО. Стоимость начинается от 5 000 рублей. Состоит из текстовой части, где подробно описываются предстоящие изменения, и графической - с планами «до» и «после».
Заключение о допустимости перепланировки. Иногда является составной частью проектной документации, а в некоторых случаях составляется отдельно. Разработчиком является та же организация. Именно в заключении указывается, затрагиваются ли несущие конструкции дома и каких решений стоит придерживаться для соблюдения безопасности при ремонте
Техпаспорт. В некоторых муниципалитетах требуют, чтобы возраст ТП был не более 1-2 лет. В других же привязки к возрасту нет. Обратиться за разработкой можно в БТИ. Перед началом подготовки следует уточнить, подходит ли ТП из коммерческого БТИ или допускается только разработчик в форме государственного (муниципального) бюро. Стоимость начинается от 3 000 рублей.
Что-то может понадобиться не во всех случаях:
Согласие собственников помещений в МКД. Необходимо при любых манипуляциях с общедомовым имуществом (несущие стены, лоджии и балконные плиты, тамбуры, лестничные площадки). Абсолютно все жильцы многоквартирного дома, т.е. 100%, должны выразить одобрение. Примеры, когда затрагивается общее имущество: присоединение лоджии или общего тамбура, снос несущей стены или размещение в ней новой двери. Собрать подписи требуется посредством организации собрания жильцов и оформления извещений, протоколов и бюллетеней.
Согласие банка. Получается исключительно при нахождении квартиры в залоге. В большинстве случаев это ипотечный кредит. Процедура и сроки оформления зависят от банка.
Подать заявление о выдаче разрешения.
Для получения распоряжения необходимо заполнить заявление, подготовить приложения и направить их в уполномоченный на согласование орган. Преимущественно это местная администрация.
Как правильно оформить обращение мы разбирали в рамках подробной инструкции:
Перечень приложений установлен административным регламентом на уровне муниципалитета:
- Проект;
- Техзаключение;
- Технический паспорт;
- Согласие собственников помещений в МКД;
- Выписка из ЕГРН;
- Согласие банка;
- Заключение органа по охране культурного наследия (если квартира в памятнике архитектуры);
- Копия паспорта заявителя;
- Копия доверенности, если обращается представитель;
- Свидетельство о рождении на детей-собственников.
Подача возможна как лично, так и по почте или через МФЦ. В некоторых регионах предусмотрена также и онлайн-подача на портале «Госуслуги».
Получить постановление о согласовании.
Нормативный срок для рассмотрения заявки – 45 дней. В этот период присутствует вероятность выхода чиновников на место, чтобы проверить, не проведена ли уже самовольная перепланировка.
Результатом является распоряжение (постановление) о согласовании. Как правило, в нём прописан срок, в течение которого должны быть произведены все работы.
Получение происходит лично в МФЦ или госоргане, а также в формате электронного документа.
Подготовить и подать документы для акта приёмки.
Когда ремонт закончен, и всё сделано согласно проектной документации, подаётся заявка о вводе в эксплуатацию. Как её оформить, мы объясняли у нас в блоге:
Список приложений:
- Паспорт и доверенность;
- Выписка из ЕГРН;
- Проект, согласованный ранее. Согласование подтверждается проставленным ранее на титульном листе штампом или надписью с шифром;
- Техпаспорт (не разработанный перед получением разрешения, а новый, отражающий состояние после переустройства или перепланировки);
- Согласие на обработку персональных данных.
Подача бумаг осуществляется тем же способом, как и подавалось ранее обращение о согласовании.
Получить акт приёмочной комиссии.
В течение 30 дней по месту проведения ремонта выезжает комиссия, которая проверяет соответствие. Если всё нормально, готовится акт, который выдаётся в том же месте, где и подавалась заявка. В случае электронного документа – цифровой образ, подписанный файлом ЭЦП.
Однако это не последний шаг, так как в Росреестре информация о конфигурации пока не актуализирована.
Обращение в Росреестр.
Основание для корректировки сведений об объекте недвижимости - технический план (не путать с техпаспортом). Готовится он кадастровым инженером и записывается на компакт-диск.
Обращение о внесении изменений в сведения о недвижимости можно подать 3 способами:
- В МФЦ;
- На «Госуслугах» онлайн;
- В офисе Росреестра.
Заявление заполняется специалистом на месте. К нему прилагаются:
- Техплан на диске;
- Письмо приёмочной комиссии;
- Квитанция об оплате госпошлины.
В течение 10 дней изменения будут учтены, а на руки выданы выписка из ЕГРН с новой информацией.
Рубрика: Перепланировка, Недвижимость
Теги: Перепланировка, Квартира, Согласование, Документы