Как получить разрешение на перепланировку квартиры: пошаговый алгоритм

Перепланировка может производиться только на основании согласования уполномоченного органа. Работы, проведённые без получения разрешения, считаются незаконными. За самовольную перепланировку правообладателю недвижимости грозит ответственность по ст. 7.21 КоАП РФ – штраф до 2,5 тыс. рублей для физических лиц и до 50 тыс. для организаций. Кроме того, придётся вернуть помещение в первоначальный вид.
В данной статье мы не будем касаться вопросов легализации самовольной перепланировки – порядок действий приведён для стандартных ситуаций:

1. Проверить, являются ли работы перепланировкой;
2. Проанализировать законность;
3. Сделать проект и технический паспорт;
4. Подать заявление о выдаче разрешения;
5. Получить постановление о согласовании;
6. Осуществить ремонт;
7. Подготовить и направить документы для акта приёмки;
8. Получить акт приёмочной комиссии;
9. Обратиться в Росреестр.

Проверить, являются ли работы перепланировкой.

Не любой ремонт подпадает под понятия «перепланировка» или «переустройство». К примеру, не требуют согласований:

• Замена обоев, кафельной плитки и других настенных покрытий;
• Обновление линолеума, ламината, напольной плитки;
• Установка светильников, люстр, бытовой техники;
• Замена входных и межкомнатных дверей, если они монтируются на то же место.

При этом, более серьёзные преобразования, затрагивающие конфигурацию (площадь комнат, расположение дверных и оконных проемов, объединение и раздел помещений) считаются перепланировкой. 
Её не стоит путать с переустройством, т.е. действиями по переносу инженерно-технических сетей – электропроводки, труб водоснабжения и водоотведения, газа (ст. 25 Жилищного кодекса РФ). Например, установка раковины в другом углу кухни или перенос электросчётчика в иную комнату. 
Разрешение может быть выдано одновременно и на перепланировку, и на переустройство, т.е. одновременно на 2 вида работ. 

Проанализировать законность.

Если понятно, что предстоящие изменения на жилплощади не носят исключительно косметический характер, следующий шаг – определить законность будущих манипуляций. Каждый случай уникален, однако имеются наиболее общие ситуации, которые запрещены Жилищным кодексом (глава 4), СНиП 31-01-2003, Свод правил 54.13330.2016, СанПиН 2.1.2.2645-10 и постановлением от 28.01.2006 г. № 47.
Когда перепланировка не соответствует закону:

• Слияние кухни и жилой комнаты, если квартира газифицирована;
• Сносе несущих стен, если это угрожает конструктивной надёжности МКД;
• Прорубании дополнительных окон в фасадных стенах;
• Демонтаже существующей системы вентиляции без установки новой;
• Переносе отопительных батарей на балкон/лоджию, санитарных узлов в жилые комнаты (последнее разрешается только жителям первых этажей, так как под ними нет других жильцов, либо 2-го этажа, если под ними магазин или офис).
• Присоединении балкона (лоджии) со сносом несущей стены;
• Образование жилой комнаты без окон;
• Организация входа в ванную/туалет из спальни или гостиной.

На многих интернет-ресурсах и в СМИ нередко можно встретить перечень запрещённых изменений, установленных постановлением Правительства Москвы от 25.10.2011 г. № 508-ПП. Хотим обратить внимание, что оно действует только в пределах столицы и не распространяет влияние на остальную Россию.

Сделать проект и технический паспорт.

Если анализ показал, что перепланировка допустима, приступают к подготовке нужных документов. Разберем наиболее важные из них.
Проект. Разрабатывается специализированной организацией, имеющей лицензию и состоящей в СРО. Стоимость начинается от 5 000 рублей. Состоит из текстовой части, где подробно описываются предстоящие изменения, и графической - с планами «до» и «после».

Заключение о допустимости перепланировки. Иногда является составной частью проектной документации, а в некоторых случаях составляется отдельно. Разработчиком является та же организация. Именно в заключении указывается, затрагиваются ли несущие конструкции дома и каких решений стоит придерживаться для соблюдения безопасности при ремонте
Техпаспорт. В некоторых муниципалитетах требуют, чтобы возраст ТП был не более 1-2 лет. В других же привязки к возрасту нет. Обратиться за разработкой можно в БТИ. Перед началом подготовки следует уточнить, подходит ли ТП из коммерческого БТИ или допускается только разработчик в форме государственного (муниципального) бюро. Стоимость начинается от 3 000 рублей.
Что-то может понадобиться не во всех случаях:
Согласие собственников помещений в МКД. Необходимо при любых манипуляциях с общедомовым имуществом (несущие стены, лоджии и балконные плиты, тамбуры, лестничные площадки). Абсолютно все жильцы многоквартирного дома, т.е. 100%, должны выразить одобрение. Примеры, когда затрагивается общее имущество: присоединение лоджии или общего тамбура, снос несущей стены или размещение в ней новой двери. Собрать подписи требуется посредством организации собрания жильцов и оформления извещений, протоколов и бюллетеней.
Согласие банка. Получается исключительно при нахождении квартиры в залоге. В большинстве случаев это ипотечный кредит. Процедура и сроки оформления зависят от банка.

Подать заявление о выдаче разрешения.

Для получения распоряжения необходимо заполнить заявление, подготовить приложения и направить их в уполномоченный на согласование орган. Преимущественно это местная администрация.
Как правильно оформить обращение мы разбирали в рамках подробной инструкции:

Перечень приложений установлен административным регламентом на уровне муниципалитета:

1. Проект;
2. Техзаключение;
3. Технический паспорт;
4. Согласие собственников помещений в МКД;
5. Выписка из ЕГРН;
6. Согласие банка;
7. Заключение органа по охране культурного наследия (если квартира в памятнике архитектуры);
8. Копия паспорта заявителя;
9. Копия доверенности, если обращается представитель;
10. Свидетельство о рождении на детей-собственников.

Подача возможна как лично, так и по почте или через МФЦ. В некоторых регионах предусмотрена также и онлайн-подача на портале «Госуслуги».

Получить постановление о согласовании.

Нормативный срок для рассмотрения заявки – 45 дней. В этот период присутствует вероятность выхода чиновников на место, чтобы проверить, не проведена ли уже самовольная перепланировка.
Результатом является распоряжение (постановление) о согласовании. Как правило, в нём прописан срок, в течение которого должны быть произведены все работы.
Получение происходит лично в МФЦ или госоргане, а также в формате электронного документа.

Подготовить и подать документы для акта приёмки.

Когда ремонт закончен, и всё сделано согласно проектной документации, подаётся заявка о вводе в эксплуатацию. Как её оформить, мы объясняли у нас в блоге:

Список приложений:

1. Паспорт и доверенность;
2. Выписка из ЕГРН;
3. Проект, согласованный ранее. Согласование подтверждается проставленным ранее на титульном листе штампом или надписью с шифром;
4. Техпаспорт (не разработанный перед получением разрешения, а новый, отражающий состояние после переустройства или перепланировки);
5. Согласие на обработку персональных данных.

Подача бумаг осуществляется тем же способом, как и подавалось ранее обращение о согласовании.

Получить акт приёмочной комиссии.

В течение 30 дней по месту проведения ремонта выезжает комиссия, которая проверяет соответствие. Если всё нормально, готовится акт, который выдаётся в том же месте, где и подавалась заявка. В случае электронного документа – цифровой образ, подписанный файлом ЭЦП.
Однако это не последний шаг, так как в Росреестре информация о конфигурации пока не актуализирована. 

Обращение в Росреестр.

Основание для корректировки сведений об объекте недвижимости - технический план (не путать с техпаспортом). Готовится он кадастровым инженером и записывается на компакт-диск.
Обращение о внесении изменений в сведения о недвижимости можно подать 3 способами:

• В МФЦ;
• На «Госуслугах» онлайн;
• В офисе Росреестра.

Заявление заполняется специалистом на месте. К нему прилагаются:

• Техплан на диске;
• Письмо приёмочной комиссии;
• Квитанция об оплате госпошлины.

В течение 10 дней изменения будут учтены, а на руки выданы выписка из ЕГРН с новой информацией.