Порядок разработки и экспертизы проектов для строительства в 2025 году

Проектная документация необходима при строительстве практически всех зданий и линейных сооружений. От её содержания и комплектности зависит успех в получении разрешения. Кроме того, качество выполнения проекта влияет на вероятность возникновения непредвиденных ситуаций на стройплощадке, внесения изменений в документы и финансовых издержек. 
Данный гайд полезен, в первую очередь, для застройщиков и лиц, которые намерены возвести капитальные объекты. Мы ответим на основные вопросы в этой сфере:

• какие требования к комплектности и содержанию проектов;
• какие разделы нужно разрабатывать;
• каковы порядок разработки, утверждения и экспертизы;
• что делать, если выдали отрицательное экспертное заключение;
• как правильно составить задание на проектирование;
• в чём заключается роль постановления № 87.

Когда нужна проектная документация.

Проект нужен, когда застройщик намерен получить разрешение на строительство, реконструкцию или капитальный ремонт. Без него невозможно оформить согласование и легально возводить новую недвижимость (статьи 48 и 51 Градостроительного кодекса).
При этом, в законе указывается, что проект не нужен при создании:

• частного дома;
• дачи и садового дома;
• хозяйственных построек и гаражей на земельных участках под садоводство и ИЖС;
• некапитальных построек;
• иных объектов, для которых не надо получать согласование в администрации или Минстрое.

В вышеуказанных случаях возможно разработать проект для себя, но предоставлять в государственные органы его не требуется.

Порядок разработки и утверждения проектов.

Процедура создания разделена на отдельные этапы:

1. Подписание договора подряда с проектантом. Он должен иметь специальную лицензию и состоять в СРО. Допускается одновременное проведение проектных работ и инженерных изысканий;
2. Составление и подписание задания на проектирование;
3. Передача копий градостроительного плана, ТУ на подключение к ресурсам и согласований с аэродромами;
4. Деятельность специалиста по составлению разделов;
5. Направление заказчику или его юристу с целью проверки соблюдения требований к составу и содержанию проекта;
6. При необходимости – направление замечаний разработчику, которые необходимо исправить перед подачей документов для разрешения;
7. Исправление замечаний;
8. Подписание приказа об утверждении (в случае необходимости экспертизы, приказ оформляется только после положительного заключения);
9. Оплата договора подряда и его закрытие дополнительным соглашением.

Некоторые из этих этапов мы рассмотрим подробнее.

Требования к заданию на проектирование.

При составлении необходимо руководствоваться 2 приказами Минстроя:

• от 01.03.2018 года № 125/пр;
• от 21.04.2022 № 307/пр.

Второй применяется для построек, создание которых финансируется полностью или частично за счет бюджета. 
Первый – для всех остальных. Он применяется в большей части случаев. Приложение № 1 фиксирует форму задания. В нём обязательно должны указываться:

• основание для проектирования (решение застройщика);
• наименование, адрес и ИНН строительной организации, проектанта и инвестора, если он есть;
• что осуществляется – строительство, реконструкция или капремонт;
• источник финансирования;
• реквизиты ТУ на присоединение к сетям;
• предусматривается ли деление строительного процесса на этапы;
• срок (к какой дате планируется ввод в эксплуатацию);
• технико-экономические показатели (высота, этажность, площадь общая и застройки, объём);
• назначение и наименование здания согласно виду использования и классификатору Росреестра;
• является ли опасным производством;
• сколько людей постоянно пребывает в помещениях во время эксплуатации;
• нужны ли инженерные изыскания;
• предполагаемая стоимость;
• пожелания застройщика к архитектурным, конструктивным, объёмно-планировочным решениям, в т.ч. материалам фундамента, стен, перекрытий, кровли, наружной и внутренней отделке, благоустройству земельного участка;
• особенности вентиляции, отопления;
• наличие коммуникаций;
• наличие беспрепятственного доступа маломобильных групп населения;
• нужен ли типовой проект.

 
В целом необходимо заполнить 100 пунктов. Когда стороны придут к соглашению, документ подписывается в количестве 2 или более экземпляров. Один хранится у подрядчика, другой – у второй стороны.

Состав и содержание проектной документации.

Требования к проекту регулярно обновляются. В этом пункте статьи приведена актуальная информация о том, какие разделы нужны и какие сведения в них должны содержаться. Нормативной базой, регулирующей вопрос, являются 2 постановления Правительства РФ:

• от 16.02.2008 года № 87;
• от 01.03.2022 № 78.

Проект состоит из разделов. В каждом из них есть текстовая и графическая части. В первой описываются применяемые методы, во второй они дополняются схемами и чертежами.
Далее мы приведем список всех томов, которые разрабатываются для зданий с учётом изменений постановления от 27 мая 2022 № 963:

1. Пояснительная записка – описывает общие моменты, связанные с участком, назначение ОКС, его ТЭП;
2. Схема планировочной организации – как используется участок, проезды и пешеходные дорожки, благоустройство, посадка здания на плане;
3. Архитектурные и объёмно-планировочные решения – планировка каждого этажа, назначение помещений, применяемые материалы;
4. Конструктивные решения – устройство фундамента, кровли, несущих конструкций;
5. Информация о сетях и инженерном оборудовании – всё про коммуникации, газоснабжение, водоснабжение и водоотведение, электричество, отопление и связь;
6. Технологические решения (только для производственных ОКС);
7. Проект организации строительных работ и демонтажа существующих строений;
8. Мероприятия по защите окружающей среды;
9. Пожарная безопасность;
10. Требования по безопасной эксплуатации;
11. Мероприятия по созданию безбарьерной среды для инвалидов;
12. Смета.

В отношении линейных объектов наименование и порядковый номер иные:

1. Пояснительная записка;
2. Проект полосы отвода – готовится на основании проекта планировки;
3. Технологические и конструктивные решения;
4. Здания и сооружения;
5. Проект организации строительства и сноса;
6. Охрана окружающей среды;
7. Пожарная безопасность;
8. Безопасная эксплуатация;
9. Смета.

Какие именно тома разрабатывать, определяет заказчик по согласованию с проектной организацией. Для капитальных строений в большинстве случаев требуются № 1, 2, 3, 4, 7 и 11.
Теперь перейдем к содержанию. Постановление № 87 в пунктах 10 – 42 содержит перечни, какая информация указываются. Задача заказчика или представляющего его интересы юриста проверить соответствие готового проекта этим спискам. 
Также есть приложения № 1 – 10, которые описывают нюансы для отдельных видов линейных сооружений и сложных технических комплексов:

1. Метрополитен;
2. Автомобильные дороги;
3. Железные дороги;
4. Линии связи;
5. Магистральные трубопроводы;
6. Инженерная защита;
7. Добыча полезных ископаемых;
8. Гидротехнические сооружения, плотины и водохранилища;
9. Атомные электростанции;
10. Газовые сети давлением до 1,2 МПа.

Ошибки в проектной документации.

Считаем важным отметить наиболее распространённые ошибки, которые допускаются при создании проекта. Их ранее выявление позволит не получить отказ в получении разрешения и вовремя внести изменения:

• расхождения в ТЭП в разных томах и между графической и текстовыми блоками (разная высота и площади);
• опечатки и неверная информация о заказчике, адресах, кадастровых номерах, ВРИ участка, реквизитах ТУ и т.п.;
• отсутствие визуализации точек подключения коммуникаций;
• неверное отображение инженерных сетей;
• процент озеленения не соответствует градостроительному регламенту;
• не согласовано примыкание проездов к автомобильным дорогам;
• нет подписей разработчика и заказчика на некоторых страницах.

Когда нужна экспертиза проекта.

Экспертное заключение необходимо получить для всей недвижимости, кроме указанной в части 2 ст. 49 ГрК РФ:

• ИЖС, дачи, садовые дома и иные ОКС, для которых не предусмотрено разрешение;
• таунхаусы до 3 этажей и не более 10 в один ряд;
• нежилые и непроизводственные здания, которые одновременно не более 2 этажей, 1500 кв. м общей площади;
• производства с этажностью до 2 и до 1500 кв. м, для которых не надо устанавливать санитарную зону.

 
Однако есть исключения из указанного выше списка. Даже если объект находится в льготной категории, но при этом расположен в охранной зоне трубопроводов либо предназначен для пребывания 50 и более человек единовременно, придется направлять документы эксперту.

Порядок экспертизы.

Прежде, чем описать алгоритм проведения экспертизы проекта, важно сказать, что исследование проводится в государственном или негосударственном учреждении. 
По общему правилу у застройщика есть выбор, к кому из них обратиться, кроме некоторых ситуаций, когда разрешается только государственная экспертиза (ч. 3.4 ст. 49 ГрК):

• сметная стоимость подлежит проверке в соответствии с законом;
• большинство государственных объектов;
• памятники архитектуры;
• свалки и пункты переработки отходов;
• расположение на особо охраняемых природных территориях;
• нахождение на территории 2 и более регионов России.

Набор действий для экспертизы проекта следующий:

1. Обращение к эксперту, который имеет соответствующий аттестат;
2. Написание заявления о проведении исследования;
3. Оформление договора и внесение аванса, если это прописано в соглашении;
4. Предоставление проекта в бумажном или электронном виде;
5. Работа специалиста с проектом (в среднем 1-2 месяца);
6. Выдача итогового заключения.

При направлении отрицательного документа эксперт должен сообщить все моменты, которые послужили причиной для отказа. Закон не запрещает исправить недочёты в пакете бумаг и подать их вновь. 
Мы рекомендуем не доводить до официального отказа, а интересоваться, что надо исправить, в процессе проверки. Велика вероятность, что специалист пойдёт навстречу.
Алгоритм проведения государственной экспертизы определен правительственным постановлением от 05.03.2007 г. № 145. Частный исследователь руководствуется общими нормами ГрК и законом об экспертной деятельности.
После того, как заключение получено, необходимо собрать пакет документов из ст. 51 кодекса и подать их вместе с заявлением в местную администрацию для выдачи разрешения.