Это ваш город

Нет
9:00 - 18:00
Порядок подготовки, утверждения и экспертизы проектной документации

Порядок разработки и экспертизы проектов для строительства в 2024 году

28/10/2024

Проектная документация необходима при строительстве практически всех зданий и линейных сооружений. От её содержания и комплектности зависит успех в получении разрешения. Кроме того, качество выполнения проекта влияет на вероятность возникновения непредвиденных ситуаций на стройплощадке, внесения изменений в документы и финансовых издержек. 
Данный гайд полезен, в первую очередь, для застройщиков и лиц, которые намерены возвести капитальные объекты. Мы ответим на основные вопросы в этой сфере:

  • какие требования к комплектности и содержанию проектов;
  • какие разделы нужно разрабатывать;
  • каковы порядок разработки, утверждения и экспертизы;
  • что делать, если выдали отрицательное экспертное заключение;
  • как правильно составить задание на проектирование;
  • в чём заключается роль постановления № 87.

Когда нужна проектная документация.

Проект нужен, когда застройщик намерен получить разрешение на строительство, реконструкцию или капитальный ремонт. Без него невозможно оформить согласование и легально возводить новую недвижимость (статьи 48 и 51 Градостроительного кодекса).
При этом, в законе указывается, что проект не нужен при создании:

  • частного дома;
  • дачи и садового дома;
  • хозяйственных построек и гаражей на земельных участках под садоводство и ИЖС;
  • некапитальных построек;
  • иных объектов, для которых не надо получать согласование в администрации или Минстрое.

В вышеуказанных случаях возможно разработать проект для себя, но предоставлять в государственные органы его не требуется.

Порядок разработки и утверждения проектов.

Процедура создания разделена на отдельные этапы:

  1. Подписание договора подряда с проектантом. Он должен иметь специальную лицензию и состоять в СРО. Допускается одновременное проведение проектных работ и инженерных изысканий;
  2. Составление и подписание задания на проектирование;
  3. Передача копий градостроительного плана, ТУ на подключение к ресурсам и согласований с аэродромами;
  4. Деятельность специалиста по составлению разделов;
  5. Направление заказчику или его юристу с целью проверки соблюдения требований к составу и содержанию проекта;
  6. При необходимости – направление замечаний разработчику, которые необходимо исправить перед подачей документов для разрешения;
  7. Исправление замечаний;
  8. Подписание приказа об утверждении (в случае необходимости экспертизы, приказ оформляется только после положительного заключения);
  9. Оплата договора подряда и его закрытие дополнительным соглашением.

Некоторые из этих этапов мы рассмотрим подробнее.

Требования к заданию на проектирование.

При составлении необходимо руководствоваться 2 приказами Минстроя:

  • от 01.03.2018 года № 125/пр;
  • от 21.04.2022 № 307/пр.

Второй применяется для построек, создание которых финансируется полностью или частично за счет бюджета. 
Первый – для всех остальных. Он применяется в большей части случаев. Приложение № 1 фиксирует форму задания. В нём обязательно должны указываться:

  • основание для проектирования (решение застройщика);
  • наименование, адрес и ИНН строительной организации, проектанта и инвестора, если он есть;
  • что осуществляется – строительство, реконструкция или капремонт;
  • источник финансирования;
  • реквизиты ТУ на присоединение к сетям;
  • предусматривается ли деление строительного процесса на этапы;
  • срок (к какой дате планируется ввод в эксплуатацию);
  • технико-экономические показатели (высота, этажность, площадь общая и застройки, объём);
  • назначение и наименование здания согласно виду использования и классификатору Росреестра;
  • является ли опасным производством;
  • сколько людей постоянно пребывает в помещениях во время эксплуатации;
  • нужны ли инженерные изыскания;
  • предполагаемая стоимость;
  • пожелания застройщика к архитектурным, конструктивным, объёмно-планировочным решениям, в т.ч. материалам фундамента, стен, перекрытий, кровли, наружной и внутренней отделке, благоустройству земельного участка;
  • особенности вентиляции, отопления;
  • наличие коммуникаций;
  • наличие беспрепятственного доступа маломобильных групп населения;
  • нужен ли типовой проект.

 
В целом необходимо заполнить 100 пунктов. Когда стороны придут к соглашению, документ подписывается в количестве 2 или более экземпляров. Один хранится у подрядчика, другой – у второй стороны.

Состав и содержание проектной документации.

Требования к проекту регулярно обновляются. В этом пункте статьи приведена актуальная информация о том, какие разделы нужны и какие сведения в них должны содержаться. Нормативной базой, регулирующей вопрос, являются 2 постановления Правительства РФ:

  • от 16.02.2008 года № 87;
  • от 01.03.2022 № 78.

Проект состоит из разделов. В каждом из них есть текстовая и графическая части. В первой описываются применяемые методы, во второй они дополняются схемами и чертежами.
Далее мы приведем список всех томов, которые разрабатываются для зданий с учётом изменений постановления от 27 мая 2022 № 963:

  1. Пояснительная записка – описывает общие моменты, связанные с участком, назначение ОКС, его ТЭП;
  2. Схема планировочной организации – как используется участок, проезды и пешеходные дорожки, благоустройство, посадка здания на плане;
  3. Архитектурные и объёмно-планировочные решения – планировка каждого этажа, назначение помещений, применяемые материалы;
  4. Конструктивные решения – устройство фундамента, кровли, несущих конструкций;
  5. Информация о сетях и инженерном оборудовании – всё про коммуникации, газоснабжение, водоснабжение и водоотведение, электричество, отопление и связь;
  6. Технологические решения (только для производственных ОКС);
  7. Проект организации строительных работ и демонтажа существующих строений;
  8. Мероприятия по защите окружающей среды;
  9. Пожарная безопасность;
  10. Требования по безопасной эксплуатации;
  11. Мероприятия по созданию безбарьерной среды для инвалидов;
  12. Смета.

В отношении линейных объектов наименование и порядковый номер иные:

  1. Пояснительная записка;
  2. Проект полосы отвода – готовится на основании проекта планировки;
  3. Технологические и конструктивные решения;
  4. Здания и сооружения;
  5. Проект организации строительства и сноса;
  6. Охрана окружающей среды;
  7. Пожарная безопасность;
  8. Безопасная эксплуатация;
  9. Смета.

Какие именно тома разрабатывать, определяет заказчик по согласованию с проектной организацией. Для капитальных строений в большинстве случаев требуются № 1, 2, 3, 4, 7 и 11.
Теперь перейдем к содержанию. Постановление № 87 в пунктах 10 – 42 содержит перечни, какая информация указываются. Задача заказчика или представляющего его интересы юриста проверить соответствие готового проекта этим спискам. 
Также есть приложения № 1 – 10, которые описывают нюансы для отдельных видов линейных сооружений и сложных технических комплексов:

  1. Метрополитен;
  2. Автомобильные дороги;
  3. Железные дороги;
  4. Линии связи;
  5. Магистральные трубопроводы;
  6. Инженерная защита;
  7. Добыча полезных ископаемых;
  8. Гидротехнические сооружения, плотины и водохранилища;
  9. Атомные электростанции;
  10. Газовые сети давлением до 1,2 МПа.

Ошибки в проектной документации.

Считаем важным отметить наиболее распространённые ошибки, которые допускаются при создании проекта. Их ранее выявление позволит не получить отказ в получении разрешения и вовремя внести изменения:

  • расхождения в ТЭП в разных томах и между графической и текстовыми блоками (разная высота и площади);
  • опечатки и неверная информация о заказчике, адресах, кадастровых номерах, ВРИ участка, реквизитах ТУ и т.п.;
  • отсутствие визуализации точек подключения коммуникаций;
  • неверное отображение инженерных сетей;
  • процент озеленения не соответствует градостроительному регламенту;
  • не согласовано примыкание проездов к автомобильным дорогам;
  • нет подписей разработчика и заказчика на некоторых страницах.

Когда нужна экспертиза проекта.

Экспертное заключение необходимо получить для всей недвижимости, кроме указанной в части 2 ст. 49 ГрК РФ:

  • ИЖС, дачи, садовые дома и иные ОКС, для которых не предусмотрено разрешение;
  • таунхаусы до 3 этажей и не более 10 в один ряд;
  • нежилые и непроизводственные здания, которые одновременно не более 2 этажей, 1500 кв. м общей площади;
  • производства с этажностью до 2 и до 1500 кв. м, для которых не надо устанавливать санитарную зону.

 
Однако есть исключения из указанного выше списка. Даже если объект находится в льготной категории, но при этом расположен в охранной зоне трубопроводов либо предназначен для пребывания 50 и более человек единовременно, придется направлять документы эксперту.

Порядок экспертизы.

Прежде, чем описать алгоритм проведения экспертизы проекта, важно сказать, что исследование проводится в государственном или негосударственном учреждении. 
По общему правилу у застройщика есть выбор, к кому из них обратиться, кроме некоторых ситуаций, когда разрешается только государственная экспертиза (ч. 3.4 ст. 49 ГрК):

  • сметная стоимость подлежит проверке в соответствии с законом;
  • большинство государственных объектов;
  • памятники архитектуры;
  • свалки и пункты переработки отходов;
  • расположение на особо охраняемых природных территориях;
  • нахождение на территории 2 и более регионов России.

Набор действий для экспертизы проекта следующий:

  1. Обращение к эксперту, который имеет соответствующий аттестат;
  2. Написание заявления о проведении исследования;
  3. Оформление договора и внесение аванса, если это прописано в соглашении;
  4. Предоставление проекта в бумажном или электронном виде;
  5. Работа специалиста с проектом (в среднем 1-2 месяца);
  6. Выдача итогового заключения.

При направлении отрицательного документа эксперт должен сообщить все моменты, которые послужили причиной для отказа. Закон не запрещает исправить недочёты в пакете бумаг и подать их вновь. 
Мы рекомендуем не доводить до официального отказа, а интересоваться, что надо исправить, в процессе проверки. Велика вероятность, что специалист пойдёт навстречу.
Алгоритм проведения государственной экспертизы определен правительственным постановлением от 05.03.2007 г. № 145. Частный исследователь руководствуется общими нормами ГрК и законом об экспертной деятельности.
После того, как заключение получено, необходимо собрать пакет документов из ст. 51 кодекса и подать их вместе с заявлением в местную администрацию для выдачи разрешения.

Оставить заявку
Оставьте заявку прямо сейчас.Укажите свои контактные данные и специалист свяжется с вами:
Рейтинг: 0/5 - 0 голосов
72
0

Обсуждение

Ни одного комментария не оставлено, Будьте первым!

Читайте также

Как получить разрешение на отклонение от предельных параметров строительства
При освоении стройплощадки застройщики практически всегда намерены максимально использовать его характеристики. Однако градостроительные регламенты накладывают ограничения на технико-экономические показатели застройки: высоту, этажность и т.п. Выходом…
30/10/2024
62 0
Порядок выдачи разрешения на земляные работы: советы юриста
Получение разрешения на производство земляных работ – это обязательный этап перед началом практически любых манипуляций, связанных с нарушением целостности грунта.  Оформляя согласование, заявитель получает право на вскрытие дорожного полотна или грунтового…
29/10/2024
59 0
Как получить выписку из ИСОГД: подробная инструкция от юриста
Единая система градостроительной деятельности необходима для упорядочивания и координации процессов, связанных со строительством на территории городов и поселений. Она обеспечивает прозрачность и доступность информации для граждан и бизнеса при строительных…
29/10/2024
31 0
Порядок осуществления государственного строительного надзора
Государственный строительный надзор – это неотъемлемый этап возведения большинства объектов. Контроль чиновников направлен на обеспечение соблюдения норм и стандартов.  Для компаний и частных застройщиков процесс надзора может казаться сложным и запутанным.…
28/10/2024
37 0
Порядок подготовки, утверждения и экспертизы проектной документации
Проектная документация необходима при строительстве практически всех зданий и линейных сооружений. От её содержания и комплектности зависит успех в получении разрешения. Кроме того, качество выполнения проекта влияет на вероятность возникновения непредвиденных…
28/10/2024
73 0
Споры по аренде земельных участков: виды и порядок урегулирования
Аренда участков нередко сопровождается возникновением разногласий между сторонами. Несмотря на наличие договора, конфликтные ситуации могут возникать по различным причинам: от несогласия по условиям аренды до нарушения обязательств одной из сторон. В…
23/10/2024
205 0
Порядок расторжения договора аренды земельного участка
В ряде случаев возникает необходимость расторгнуть договор аренды земли. Процесс требует строгого соблюдения норм гражданского законодательства и понимания актуальной судебной практики в этой категории споров.  В данной статье мы рассмотрим: порядок…
23/10/2024
85 0
Порядок признания недействительным договора аренды земельного участка
В процессе аренды участка стороны договора могут признать соглашение недействительным. Законодательство позволяет признавать сделки недействительными или ничтожными в зависимости от обстоятельств спора. Данная статья поможет разобраться: в чем…
22/10/2024
105 0
Внесение изменений в договор аренды земельного участка: алгоритм
Договор аренды участка является официальным документом, который закрепляет права и обязанности сторон. Однако со временем могут возникнуть обстоятельства, требующие изменения условий контракта. Это может касаться изменения срока аренды, вида использования,…
22/10/2024
149 0
Понуждение к заключению договора аренды участка: порядок действий от юриста
При заключении договора аренды участка не всегда все идет гладко. Иногда одна из сторон может уклоняться от подписания соглашения, даже когда условия уже обсуждены.  В таких случаях возникает необходимость понудить арендатора или арендодателя к аренде…
21/10/2024
310 0
×
Меню
×