
Разрешение на строительство объекта незавершенного строительства: алгоритмы получения

Анастасия Владимировна
В юридической практике мы нередко сталкиваемся с нестандартными случаями по легализации объектов незавершенного строительства. Представим ситуацию: на земельном участке застройщика имеется недостроенное здание или сооружение. Он намерен оформить необходимые разрешения и окончить строительство.
В зависимости от специфики мы можем сформулировать 3 основные метода выхода из ситуации:
- Продление разрешения, если оно ранее выдавалось и ещё действует;
- Получение нового разрешения, если ранее получалось, но истёк срок действия;
- Легализация самовольно возведения строения через суд, если согласования не производились.
Рассмотрим каждый из способов подробнее.
Продление разрешения на строительство.
Такая тактика подойдёт, если срок, указанный в ранее выданном разрешении, не истёк. Обращаться можно не позднее, чем за 10 дней до его конца. Важным требованием, позволяющим обратиться в орган власти за внесением изменений в согласование, является произведение каких-либо строительных работ до момента обращения – наличие хотя бы фундамента.
К заявлению о внесении изменений стоит приложить кроме стандартных бумаг раздел проектной документации № 6 «ПОС», в котором проектная организация рассчитает временные затраты на достройку по специальной формуле. Нередко уполномоченные ведомства требуют актуальные фотографии из зоны застройки.
После выдачи на руки уведомления застройщик будет обладать правом на продолжение строительно-монтажных работ.
Получение нового разрешения.
Исходные условия аналогичны указанным в блоке выше, за исключением того, что срок истёк. Порядок действий мы могли бы порекомендовать следующий:
- Поставить на кадастровый учёт объект. Это можно сделать на основании технического плана с указанием процента готовности. Подтверждением будет выписка из ЕГРН с основными параметрами недвижимости.
- Подготовить пакет бумаг и заявление для обращения за выдачей повторного согласования. Подробно мы разбирали полный комплект актов и процедуру на странице соответствующей услуги на нашем портале. Обращаем внимание, что во всех разделах проекта отражается наличие существующего неоконченного здания на земельном участке, процент готовности и какие конструктивные элементы имеются в наличии в настоящее время.
- Обратиться в администрацию или Минстрой региона. В течение 5 рабочих дней (по закону) новое разрешение или отказ в этом будут выданы.
Оформление права на самовольное строение через суд.
Наиболее сложная и долгая процедура, которая не гарантирует успешное завершение, так как в конечном итоге решение принимается судьёй после анализа конкретного объекта незавершенного строительства.
Перед алгоритмом действий приведём несколько моментов, которые повышают вероятность принятия положительного решения. На самом деле их больше, но это основные:
- Соответствие вида разрешенного использования земли типу возведенного здания (магазин, склад и т.п.);
- Нахождение в границах участка, принадлежащего на праве собственности или аренды застройщику;
- Соблюдение отступов и иных параметров градостроительного регламента.
Важно понимать, что результатом будет закрепление за правообладателем незавершенного объекта. Затем придется получать разрешение, описанное нами в пункте выше. Алгоритм действий примерно такой:
- Постановка на кадастровый учёт.
- Подготовка документов для обращения в администрацию (соблюдение административного досудебного порядка);
- Направление заявления с бумагами и выдача отказа;
- Оформление иска и приложений к нему;
- Ведение дела и отстаивание своих прав в ходе судебных заседаний. Если физическое лицо обращается в общую юрисдикцию, то срок рассмотрения обычно 2-4 месяца. При направлении иска предпринимателем или организацией в Арбитражный суд субъекта РФ дело может затянуться на год и более. Как правило, строительная экспертиза является неотъемлемым элементом судебного рассмотрения.
- Получение судебного акта и оформление права в Росреестре на незавершенный объект.
- Выдача нового разрешения и проведение легальных работ.
Есть ещё один способ, но мы категорически не можем это советовать: перед легализацией незавершенного «самостроя» достроить его, а затем обращаться в суд. В данном случае отсутствует такой субъективный признак, как добросовестность застройщика, на что непременно обратит внимание фемида.
Рубрика: Строительство
Теги: Документы, Незавершенное строительство, Разрешение на строительство