Как оформить незавершённое строительство объекта в 2025 году

В юридической практике мы нередко сталкиваемся с нестандартными случаями по легализации неоконченных объектов. 
Наиболее распространённых ситуаций две:

1. Легальная достройка «незавершёнки» на земельном участке, которую застройщик намерен ввести в эксплуатацию и самостоятельно пользоваться;
2. Оформление ранее недостроенного объекта, чтобы продать третьему лицу, которое уже в свою очередь его достроит и оформит ввод.

Сегодня мы проанализируем, что необходимо сделать в каждом конкретном случае, и какие документы для этого потребуются, чтобы:

• получить необходимые разрешения;
• провести кадастровый учёт и зарегистрировать право собственности.

Как зарегистрировать объект без достройки.

Правообладателю ОНС следует придерживаться алгоритма:

1. Обратиться к кадастровому инженеру для разработки технического плана;
2. Получить документ на компакт-диске в течение 1-2 недель (в нём будет указана степень готовности, выраженная в процентах);
3. Обратиться в Росреестр (МФЦ) с заявлением о кадастровом учёте, предварительно оплатив государственную пошлину;
4. Через 5-7 дней забрать готовую выписку. О готовности извещают по телефону или в СМС. 

Обращаем внимание, что документ подтверждает кадастровый учёт незавершённой строительством недвижимости и право собственности на неё в ЕГРН. Однако поскольку она не введена в эксплуатацию, пользоваться ей запрещено. Это можно сделать только после оформления разрешительной документации и ввода в эксплуатацию. Речь об этом пойдёт далее.

Как оформить достройку незавершенного строительством объекта.

Для этого необходимо:

1. Получить законное основание, чтобы достроить сооружение (продлить разрешение, получить новое или обратиться в суд за решением);
2. Провести достройку;
3. Разработать технический план;
4. Ввести ОНС в эксплуатацию;
5. Обратиться в Росреестр для регистрации прав.

Предусмотрено 3 основных метода получения легального основания для достройки объекта:

1. Продление разрешения, если оно ранее выдавалось и ещё действует;
2. Оформление нового разрешения, если оно ранее было, но истёк срок;
3. Легализация самовольно возведённого строения через суд, если согласования не производились.

Рассмотрим каждый из способов подробнее.

Регистрация незавершенки через продление.

Такая тактика подойдёт, если срок, указанный в ранее выданном разрешении, не истёк. Просить о пролонгировании можно не позднее, чем за 10 дней до истечения. Условием, позволяющим обратиться в орган власти за внесением изменений в согласование, является произведение каких-либо строительных работ до момента обращения – наличие хотя бы фундамента.
Важно, что до 1 января 2025 года можно продлевать разрешение, которое уже истекло. Главное условие – оно выдано до 01.01.2023 года. 
К примеру, застройщик оформил согласование 15.10.2022 на 1 год. Соответственно, оно утратило силу 15.10.2023, однако здание достроено не было. Статья 4 закона ФЗ-191 позволяла обратиться за продлением в любой период до 01.01.2025 г. Это не считалось нарушением.
К заявлению о внесении изменений стоит приложить:

• согласие на обработку персональных данных;
• копию паспорта или устава;
• раздел проектной документации № 6 «ПОС», в котором проектант рассчитает временные затраты на достройку по специальной формуле;
• актуальные фотографии зоны застройки (они не обязательны, но уполномоченные органы часто их требуют);
• копии ранее выданного разрешения и уведомлений о его продлении.

После выдачи на руки письма от администрации или Минстроя правообладатель земли будет вправе продолжить строительно-монтажные работ.

Оформление объекта незавершённого строительства через получение разрешения.

Исходные условия аналогичны указанным в блоке выше, за исключением того, что срок истёк.  Порядок действий мы могли бы порекомендовать следующий:

1. Разработать технический план и указать в нём процент готовности;
2. Поставить объект на кадастровый учёт путём обращения в МФЦ;
3. Получить выписку из ЕГРН с основными параметрами недвижимости;
4. Подготовить пакет бумаг и заявление для выдачи повторного согласования. Во всех разделах проекта отражается наличие существующего неоконченного здания на земельном участке, процент готовности и какие конструктивные элементы имеются в наличии в настоящее время. Мы подробно разбирали перечень бумаг и процедуру на странице соответствующей услуги на нашем портале:

 

5. Обратиться в администрацию или Минстрой региона. В течение 5 рабочих дней (по закону) новое разрешение или отказ в этом будут выданы.

Оформление права на самовольное строение через суд.

Наиболее сложная и долгая процедура, которая не гарантирует успешное завершение, так как в конечном итоге решение принимается судьёй после анализа конкретного объекта.
Перед алгоритмом действий приведём несколько моментов, которые повышают вероятность принятия положительного решения. На самом деле их больше, но это основные:

1. Соответствие вида разрешенного использования земли типу возведенного строения (магазин, склад и т.п.);
2. Нахождение в границах участка, принадлежащего на праве собственности или аренды застройщику;
3. Соблюдение отступов и иных параметров градостроительного регламента.

Важно понимать, что результатом будет закрепление объекта за правообладателем. Затем придется получать разрешение, описанное нами в пункте выше. Алгоритм действий примерно такой:

1. Постановка на кадастровый учёт.
2. Подготовка документов для обращения в администрацию (соблюдение административного досудебного порядка);
3. Направление заявления с бумагами и выдача отказа;
4. Создание иска и приложений к нему;
5. Ведение дела и отстаивание своих прав в ходе судебных заседаний. Если физическое лицо выбирает общую юрисдикцию, то срок рассмотрения обычно 2-4 месяца. При направлении иска предпринимателем или организацией в Арбитражный суд субъекта РФ дело может затянуться на 12 месяцев и более. Как правило, строительная экспертиза является неотъемлемым элементом судебного рассмотрения.
6. Получение судебного акта и внесение сведений о праве на объект в Росреестр.
7. Выдача нового разрешения и проведение легальных работ.

Есть ещё один способ, но мы категорически не можем это советовать: перед легализацией «самостроя» достроить его, а затем идти в суд. В данном случае отсутствует такой субъективный признак, как добросовестность застройщика, на что непременно обратит внимание фемида.

Регистрация объекта незавершённого строительства.

Информация, указанная выше, касалась законного акта для достройки недвижимости. Когда он получен, а деятельность на стройплощадке завершена, требуется обращение в Росреестр. 
Порядок действий следующий:

1. Разработать технический план нового сооружения;
2. Прийти в МФЦ или офис регистрирующего ведомства с актом ввода;
3. Заполнить на месте заявление и приложить к нему согласие на обработку данных, копию разрешительной документации и паспорта.

Правоустанавливающие документы на объект незавершённого строительства.

Нередка ситуация, когда предприниматель или физическое лицо намерены купить «незавершёнку», чтобы потом самостоятельно её довести до 100% степени готовности. Это вполне легально. 
В связи с этим, коснёмся вопроса, какие документы нужны при покупке для последующей достройки сооружения и на какие моменты обратить внимание.
Единственным актом, который подтверждает правовой статус недвижимого имущества, является выписка из реестра. Рекомендуем запрашивать её свежую версию непосредственно перед сделкой, т.к. старый документ может быть неактуальным.
Письмо Росреестра должно подтверждать, что ОНС стоит на кадастровом учёте. Там должен указываться официальный процент готовности.
Кроме того, будет нелишним провести анализ возможности строительных работ согласно параметрам участка и градостроительному регламенту.